●ごあいさつ
５月に入り、アライブも新体制での仕事が少しずつ動き出しました。
「入居率を上げる！」「長期空室を減らす！」
が今年も変わらず、大きな目標です。
そして、具体的な打ち手として「原状回復」
が空室対策のキーワードです。
入居者がお部屋を退去された瞬間から、募集の最前線にいる店舗のスタッフが
「どうやって"決まる部屋"にするか？」「家賃を下げるのがベスト？」
「ワンポイントリフォームで差別化？」「思い切ってフルリフォーム？」
と頭を捻り、オーナー様にどんどん提案する。そんな活動を活発にしたい･･･と思っています。
そこで、これまでは「原状回復は管理部」と「入居者募集は賃貸店舗」と分かれていた窓口を、
今年度から「原状回復も入居者募集も賃貸店舗が窓口」と変更します。
人事的には、元管理Ⅰ課課長の江間が、賃貸部課長（布橋店配属）に異動になりました。
原状回復と募集の統合作業のキーマンです。
慣れるまでしばらくご迷惑をかける場面もあると思いますが
「窓口の一本化で店舗とのコミュニケーションが良くなった」
「空室対策の中身が濃くなった」･･･こんな形でオーナー様にメリットを還元できれば！
と思っています。
ご指導のほど、よろしくお願いします。
●マンション経営とは何？
景気回復感論評が毎度の事ながら揺れ動いています。
様々な判断がある事は止むを得ませんが国民は戸惑う事が多いですね。
論評者は夫々の立場で自己主張しなければ存在感が薄れ、
即生活に響くのでしょう。
しかし、日常業務においては全般的な回復感を感じるレベルまでは
到達していない。
むしろ蓄えの枯渇から新たな未納者がリストアップされる現象が続き危惧しています。
未納者を大きく分けると『未納を申し訳ないと思い、改善努力する人』と
『改善する事無く未納を続け、開き直る人』に２分されます。
後者の人との対応をする度に憤りを感じると共に虚しさえも覚えます。
虚しさを感じる理由は、本当に生活に困窮した状況に追い込まれた時に人は変貌してしまう事です。
子供達に与える影響は決して少なくは無いですね。
その生活を体験した子供達が反面教師として成長してくれれば良いのですが・・・
この様な状況から強く感じる事は入居者に滞納させない事は
家主・管理会社の義務かもしれないと言う事です。
未納が始まったら状況を把握し、早い段階で住み替え等のアドバイスが出来たならと思います。
この際に次ぎの入居者確保に時間を要する懸念と条件変更の必要性が生じます。
様々なケースを想定しながらの対応になりますが素早いアドバイスを素直に受け入れられる
状況を維持する事が重要な課題となる事は事実です。
貧富の格差拡大が懸念される中、マンション経営も確実に変化をしてきています。
変化している中に新たな市場が生まれている事も事実です。
生活のレベルに見合った物件を求めている人達を見直す時代が目の前に来ている感じがします。
大家､店子が人と人との絆を大切にする人達の集まる集合住宅を復活させる事に
貢献出来ればと思っています。
【損害保険の仕組みについて】
近年、公保険（自動車自賠責保険、社会保険、雇用保険など）・年金の負担額が上がっているご時世の中、自由化以降から下がり傾向だった私保険である損害保険の料率も上がり、消費者の家計に影響が及んできています。
すでに、ご存知の方も多いかと思いますが、昨年7月に自動車保険料率が全体で平均５．７％上がり、 今年の１月１日より火災保険の保険料が１０～２０％前後（補償内容、建物の構造などにより異なります。）値上がりしました。続いて今年7月には傷害保険が１０～１４％前後値上がりする見通しです。
そもそも保険料はどのように決められているのでしょうか？
今回は、損害保険の保険料の仕組みについてご案内させて頂きます。
★『純保険料』と『付加保険料』について
損害保険の保険料率は『純保険料』と『付加保険料』からなっています。
『純保険料』は事故が発生した時に保険会社が支払う保険金にあてられるもので、
事故は偶然に支配されているため、過去におきた事故にどれだけ保険金を支払ったか
に基づき将来の事故の発生確率を数学的に予測して決められます。
（大数の法則・収支相等の原則・公平の原則から決められます。）
保険会社は、『純保険料』を下げるために引受け対象物・対象者のリスク配分をします。
火災保険で例えますと、鉄筋コンクリートの建物と非耐火木造の建物とでは、
火災になる確率・火災になって燃え広がる確率が違うように、
また自動車保険で例えますと、若者と熟練の年齢層さらに車ごとで
統計を配分してみると事故に遭う確立が違います。
そしてもうひとつ『純保険料』を下げるために補償内容のリスク配分をします。
火災保険で例えますと、「火災・落雷・破裂・爆発・風災・他物の飛来および衝突など」の
補償をそれぞれ統計しておくと保険契約者の選択肢が増え、いらない補償を取り除いたり
特約化したりして補償を組合わせることにより保険料を抑えることが出来ます。
『付加保険料』は保険事業を営むための保険会社の利益や経費と代理店に支払う手数料などです。
会社の体力・自己資本率、また支店の数や社員の人数などの事業規模、
代理店の数にも左右されています。
例えば、事故対応担当の社員が9000人前後の大手損保と300人前後（または人数非公開）の
通販系損保とでは経費が基本的に違います。
『付加保険料』は、各保険会社ごとに差が出易い部分です。
火災保険の保険料においては、鉄筋コンクリート造の建物はA社が安かったり
木造の建物はB社が安かったり、または住宅系の建物は国内損保が安かったり
工場系の建物は外資系損保が安かったりします。（建物の構造など諸条件にもよります。）
ここで注意しなければならない点は、国内旧財閥系の大手保険会社に資金力が
見合う会社はそうありません。
そのため（通販系・外資系で多くみられるのですが）営業業績が横ばいになってきている支店を
閉鎖したり、保険商品の改定の際に支払いリスクの多い補償に限度額や免責を設けたり、
廃止にしたりしてしまうことがあります。
これでは、事故の際の対応に大きく差が出てしまうケースがあります。
また国内大手損保会社の場合は合併やグループ化を行うと共に、代理店の数や
代理店手数料も減らしたりしています。
個人向けの保険は一部通販化の傾向にあります。
浜松市内の代理店もここ4、5年で以前の4分の1以下に減っているそうです。
★『損害保険料率算出機構』と『参考純率』について
『損害保険料率算出機構』とは、損害保険の健全な発展を図るとともに、
契約者の利益を保護することを目的として、「損害保険料率算出団体に関する法律」に基づき
設立された中立の機関です。
各保険会社のデータを収集し、自動車保険・火災保険・傷害保険の『参考純率（純保険料率）』を
算出して、独占禁止法の観点から使用義務のない参考値として各保険会社に提供します。
この『参考純率』は、契約者の利益と保険会社の担保力を保護するため「高すぎず」
また「低すぎず」また契約者間の公平を確保するために「不当に差別的であってはならない」という３つの原則に基づき算出されています。
『参考純率』は個々の保険契約に実際に適用される保険料率とは、
必ずしも一致しませんが（通常は、参考純率より低いです。）、
各保険会社が独自で出す純保険料の参考材料になっているようです。
☆補償内容に極力影響なく、保険料を出来るだけ低く抑えるには、（個人的には保険会社の 経費をもっと下げるよう検討してほしいのですが、）上記のような仕組みを踏まえて、 保険対象を限定したり、補償内容を省いたり、保険会社を正く選定することが基本です。 ＊また、長期（20年以上）の火災保険などの場合は、自由化の商品が出てきたのが平成13年頃 ですので、それ以前に契約した火災保険は、契約し直すとお得になるケースがあります。
ご質問、ご不明な点などございましたら･････
㈱アライブ保険課 ℡０５３－４５９－３６３６ まで、お気軽にご連絡下さい。
今後ともアライブをよろしくお願いします。
