●ごあいさつ
新年あけましておめでとうございます。
昨年は、東日本大震災・タイ洪水・台風15号...と天災続きの１年でした。
今年こそ、何事もない平穏な一年になることを願っています。

さて、年末にとあるオーナー様から「管理会社も競争の時代だね」という話を
伺う機会がありました。
これまではアパマン建設会社に推薦された会社に管理を任せておけばよかった。
入居者優位の時代になって、それでは空室が埋まらなくなっている。
フットワーク良く動いて、オーナーにどんどん改善提案をして、
入居者を集める力のある会社に物件が集まるのではないか・・・
（アライブももっとフットワーク良く動くよう期待しているよ！）という叱咤激励です。

努力する管理会社にオーナーがあつまり、ますます強くなる。
そうでない管理会社からはオーナーが離れていく...そんな二極化が始まっているように思います。
アライブが勝ち残る管理会社になり、オーナーと二人三脚で満室経営を実現できる会社であるよう、
社員一同頑張らねば！と思った次第です。

本年も、ご指導のほどよろしくお願いいたします。

●続報！地域活性化総合特区いよいよ指定！
今話題となって新聞・テレビに取り上げられている「浜松市の特区構想」について触れてみます。　　　
浜松市が、地域活性化総合特区として「未来創造　新・ものづくり特区」の指定申請書を国に提出した結果が先日の新聞で指定される旨の内容が発表されました。
農地集約による企業の農業参入や、内陸部での農地から工業用地への転用など規制を緩和し、農工業分野での新たな生産拠点づくりを目指すと言うものです。(今後は各省庁と協議し、認定に向けてより特区実現に期待したいものです。）

具体的な特例措置は
▽農業参入する企業の農地所有権の取得
▽農業振興に資する施設の転用許可要件の拡大
▽農地転用の許可権限の移譲
▽行政等が行う農地の基盤整備に対する財政支援
　
対象地域は市内の市街化調整区域で市内の約4分の１を占めます。
総合特区は、税制や財政、金融などについて規制を大幅に緩和したり、支援したりして
地域活性化や経済成長を図る制度。
国による審査を経て指定されれば、国の担当機関と協議のうえで具体的な計画に入る。
市内では農業の担い手不足などから耕作放棄地が拡大。
一方、東日本大震災を受け、津波を回避しやすい内陸部での工業用地取得を目指す企業も
あるが、農地からの転用は厳しく制限されている。

企業立地に関わる出来事としては、スズキが都田地区に広大な土地を購入された事も大きな
出来事で関連した企業も含め、将来的なリスク回避の観点から特区はこの上ないチャンス
にしたいものです。
弊社も微力ではございますが、ご相談がございましたら何なりと申し付けください。

●人気設備ランキング2011　　
新年明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い致します。
さて、年が明けて賃貸業界はいよいよ繁忙期に突入です。
昨年末に大手社宅代行業者へ表敬訪問をしたのですが、その際のお話の中には、震災による昨年の　異動控え分が今回来るのでは・・という少し期待がもてるようなお話もありました。

例年並みか、それ以上か、いずれにしても大一番です。
スタートダッシュが切れるよう、しっかりお部屋を磨いてお客様をお迎えしなければと、
繁忙期前のわずかな時間ですが、再度各お部屋のチェックに駆け回っております。

今回は、今のエンドユーザーがどんな設備を希望しているかがわかる記事をご紹介します。

先日『賃貸住宅新聞』に掲載されていた人気設備ランキングです。
首都圏のニーズに少し寄って
いるかな。
と感じる部分もありますが、概ね弊社営業スタッフが日々の接客の中で感じる傾向と近いものです。

ランキングに目を向けますと、以前より皆様にご提案している設備が単身・ファミリーともに1位に選ばれております。

単身1位のインターネット設備は、競争力を上げる武器として、弊社も効果を実感しています。

エアコンがランキングに無いということは既に標準装備となったということなのでしょう。

ファミリー向けランキング1位はお客様からリクエストがよくある追焚機能です。


２ＬＤＫのメインターゲットである顧客層は共働きが多く、便利さとエコを兼ね備えた追焚機能は当然今のニーズに合致しており、喜ばれますよね。

ランクインした設備の多くは後付けも可能です。
ご興味のある方は担当までご相談下さい。

賃貸市場ニーズの【価値より価格】の傾向は今後も続くものと思います。
競争力ある家賃にすることが特効薬の現在、付加価値を付けても家賃をなかなか上げられない
難しさはありますが、土俵に上がるための【選ばれるお部屋】になるご提案を
今後も引き続きさせていただきます。
選んでもらえる、喜んでもらえるお部屋を一緒に作っていきましょう。

今後ともよろしくお願い致します。

●ごあいさつ
11/19(土)に、年に一度のオーナー総会を開催いたしました。
今回は「空室対策」をテーマに、アライブとマンション事業部の取り組みを
ご紹介するプログラムでしたが、100名近いオーナー様にご出席いただき、
あらためて空室対策への関心の強さを感じる一日となりました。
出席されなかったオーナー様のために、以下に要旨をまとめます。

◇アライブとオーナー様の共通理解を深めて、より良い提案の土台をつくるのが今日の目的。
◇「魅力的な部屋」と「迅速な入居者対応」による入居者満足UPが、満室経営の本筋。
◇部屋の魅力UPのために、「物件差別化」「お得感・メリット」「営業活動・物件を知ってもらう」
「綺麗・清潔・安心・信頼」の４つのアプローチで取り組んでいる。
◇入居者の声に物件改善のヒントがある。そのために、継続的なヒアリングを続けている。
◇一方で、滞納防止が賃貸経営の大切な課題に。事前審査の重要性が高まっている。

なお、オーナー総会で発表した資料を、同封いたします。
今後の賃貸経営の参考にしていただければうれしいです。

●太陽光パネル＆売電の試み
エコ・環境・節電 等々･･･、私共、不動産・建設業界でも、業務の中でもよく
耳にすると同時に、企業として何らかの対応が求められてくる昨今、実施中の
貸コンテナ事業の納入業者様が東京から訪問され、【コンテナ屋根を使って、
太陽光ソーラーパネル設置＆売電事業をしませんか?】と、提案を頂きました。
･･･今まで考えてもみませんでしたが、検討してみると、結構面白いなあと感じました。

◆コンテナの屋根は鉄で出来ている為、パネルを設置する架台（フレーム）を容易に設置（溶接）可能。
⇒建物の屋根に設置するよりも安価、且つ、万一の場合は架台の脱着が容易な為、移動等も可能。
◆太陽光発電の余剰電力買取制度（政府）により、今なら、１㌔ワット時42円が10年間固定となっている。
⇒買取価格は毎年下がっていく傾向にある為、早いもの勝ち？？（上記は10Kwの容量未満に適用されます。又、住宅用と違いコンテナ上部では補助金は出ません。）
◆単純に試算すると、投資に対する収入利回は、13.5％で想定ができる。

という事で、浜松市中区葵東・掛川市長谷のレンタルＢＯＸ（写真下）２現場の屋根に設置してみました。
売電は12月からなので、上記の様に想定する効果が出るか否かこれからですが、楽しみです♪

併せて、賃貸住宅へのソーラーパネル設置（写真上）も１現場で始めました。
今後、データを蓄積していきますので、又、効果の程を報告出来ればと思います。


賃貸マンションへの太陽光パネル･共用部へのＬＥＤ照明替え・プラグインハイブリット車への対応 等々...
今後の環境対応・差別化・ビジネスを的確に支援できる様、そして時代に遅れない様、
様々なチャレンジをする事もアライブとして必要かな。と考えています。

台風12号は地震被害が多く、3ヵ月過ぎた現在でも避難所や仮設住宅での生活を強いられている方々が多くいます。
ＪＲ紀勢線が12月3日に全面復旧したとの報道がありましたが、道路が寸断されたままの地域も未だ多くあるそうです。
先日、田辺市にご実家があるお客様から台風12号で被災されたご家族やご友人の様子を聞き、悲惨な状況に言葉も出ないほどでした。
そして、9月21日の台風15号に関しましては、久しぶりに遠州地方を直撃した大きな台風でしたので、私も当日の午後からあちらこちらへ車で走り回っていました。
2週間ほどは毎日10件前後の事故報告が入り、11月に入っても1日１、2件のペースで台風事故の報告が入りました。
そうした中でも幸い、人的な被害報告はなく、ほっとしています。
この台風15号の保険金の支払いについて日本損害保険協会の調査では10月31日時点の集計によりますと、損害保険会社全社でおよそ保険金支払い件数が14万1943件、支払い額は888億2700万円以上の見込みで、内訳が、自動車保険が103億0200万円、火災保険が759億6400万円などで、過去10番目の規模ということです。
ある大手保険会社の浜松支店も当初3000件以上の台風事故があり、約25名からなる緊急対応部署を設けて対応しているそうですが、事故件数が多いため、業者さんからの修理見積りが10月中旬から11月中旬に本格的に届き、11月末ごろ、「やっと７０％支払いが終わりました。」と言っていました。
当社も12月に入って、お客様と修復業者様のご協力もあり、やっと台風事故の未処理が、残り20件を切りました。

当社のご契約の賃貸マンション・アパートで特に多かった事故は「バルコニーの隔壁板の修理」と「ガラスの破損」でした。
こうした時、修理業者さんとの間で悩むところは、火災保険の補償が様々であることです。

特に保険金支払いパターンが保険会社・補償内容の種類、さらにＪＡとぴあさんの建物共済など多種多様なところです。
　　・損害見積額より免責分を差し引いて支払われる場合（免責が３千・５千・３万・５万など）
　　・20万以上の損害の場合に損害額全額が支払われるフランチャイズ型
　　・損害見積の半額が支払われる場合

今回被害にあわれた方の中には、上記の補償内容によって修復費用として金額が少なかったり、保険金が下りなかった方もいらっしゃると思います。

風災事故は火災保険の事故では多くあり、被害金額が少額な場合が多いですが、高額な場合は数百万以上となることもよくありますので今回を機に火災保険の見直しをされてはいかがでしょうか。

ちなみに、日本損害保険協会で発表されている東日本大震災の地震保険支払額は、11月24日時点で
１兆１８４９億円です。
地震保険の補償は台風による火災保険の補償よりずっと悪条件であるのに、保険金支払額は比較にならないほどです。
そう考えますと東日本大震災は本当に大変な被害だと思います。
同時にもし、人口密度の高いこの東海地方に大地震が発生したらどうなってしまうのか不安を感じます。

来年もよろしくお願いいたします。

●ごあいさつ
少し前の話になりますが、全国の賃貸管理会社が40社ほどあつまって
意見交換をする「賃貸管理研究会」に出席する機会がありました。
議論を通して見えてきたことは、
　①「魅力的な部屋作り」と「幅広い情報発信」の２点が空室対策の本質
　②「魅力的な部屋作り」はオーナー様と管理会社の二人三脚
　③やるべきことはどれも当たり前のこと。どこまでやるか、継続力が勝負
ということでした。

毎日ジョギングを続けていくと少しずつ持久力がついてくるというような、
マラソンの練習に近い世界が、空室対策の仕事なのかな、とも感じます。
最近、ブームに乗じてジョギングを始めたこともあり、改めて「継続が力」を
感じています。

この種のトレーニングは「無理をせず」「楽しく」「少しずつレベルを上げる」ことが肝心．．．．
とよく言われます。
無理をしたり、楽しくないと続かない。
続けるなかで、徐々にレベルを上げていく。
ちょっと語弊がありますが、アライブ一同が真剣に、しかし楽しんで、
少しずつレベルを上げて空室対策に取り組むことが、満室への近道！と感じています。
今月もがんばります。

●新しき時代の波
世界各地で民衆蜂起による政権交代が成されているニュースを目にして
第二次大戦後の国家独立の基に立国権力者として君臨した指導者が追放、
若しくは殺害と言う結末を迎えています。　
民主化の名の下のクーデターですね。
急激に増加している世界人口に対し、衣食住の対応が追いついてない現状が
貧富格差を呼び込んでいると感じます。

その格差が物質面だけでなく、人としての大事な部分にも大きく格差を付けてしまった事が大きな波として各地でうねりを見せていると想います。　

日本人は基本的に農耕民族特有の穏健な行動を取っていますが、皆さんと関連の深い賃貸マンション経営にも数年前から大きな革命的な変化が見られています。
貸し手市場から一気に借り手市場への転換は大きな変化であり、貸主から見れば仲介手数料を全額支払うなど予想もしなかった事だと思います。
落語で聞く、江戸時代の長屋の貸家制度でも家主がお金を払って店子を入れ、店子の要求に合わせて部屋を改造する事などは歴史小説でも書かれていた事はないと思います。
それ程に大きな変化である事は事実です。

建物も木造からコンクリート、鉄骨等に変化して所有から賃貸へ形態変化もみられます。この長い歴史を持つ貸家制度は今後も人が生活する限り需要があり、借りる方は自らの生活スタイルに合わせて住みやすさを求め続けるでしょう。
特に、『住みやすさ』は今後の部屋探しの大きなキーポイントになります。　
アライブの部屋探しのデータ調査でも利便性と住環境が大きく位置付けされています。
若い人達は設備等を注視しますが生活経験の実績者は設備云々よりは住みやすさです。
しっかりと客層を捉えて、その人達に応える住居を提供した方が賃貸マンション経営の成功者です。

日本の人口減少も近年数値として表れてますが、高齢者が戸建に住むのは維持が大変であり、住みやすい賃貸マンションの需要は増えると思います。　
高齢者皆が要介護者ではなく健全高齢者の比率が高く、この傾向はまだ続くと思いますが、場所によっては生活難民者が増大する可能性はあります。
その要因防御が利便性重視の部屋探しに繫がっています。

昨年に引き続き、≪リフォーム・アレンジ祭り！≫を開催しております。
今回は、お客様自身が好みのクロスを選べるお部屋も準備いたしました。
『１０月１日～１１月３０日』にお申込みいただいた方には、アレンジ家具プレゼント
キャンペーンを行っています。
オーナー様には御理解・御協力いただきありがとうございました。

掛川地区のアレンジをしたお部屋の一例を御紹介させていただきます。

実際にお部屋をご覧になったお客様の声を一部ご紹介させていただきます。

●このぐらいの家具を置いても、スペースはまだ余裕が有るという事が分かった。
●生活をしているイメージをし易い。
●家具を購入する費用を他に使う事が出来るので、お値打ち感を感じる！！

来店された方には、アレンジ後の写真を添付した物件資料を見ていただき､
『お部屋を見に行きませんか？』と現地への案内を実施しております。

仲介業者様にはアレンジ後の写真を添付した物件資料を持参し、
『先ず、営業担当の方自身がお部屋を見て下さい。その後、お客様に物件資料を見ていただき、現地案内の動員に繋げて下さい。』とアピールしております。

●ごあいさつ
台風15号の被害は広範囲に及び、今もいたるところで復旧作業が
続いていると各所で伺っています。
オーナー様に置かれましても、一日も早い復旧を
心からお祈りいたします。


アライブにおいても、賃貸マンションの停電・TV受信不良・ベランダ隔壁板飛散
などの被害がありました。
瀧部長・須山課長を中心にハウスドクターチームが
連日遅くまで対応した結果、入居者への影響は最小限に抑えられたと思います。

また、今回の台風で改めて感じましたのは、「保険で自分の身は自分で守る」ことの重要性です。
台風の被害は天災なので、被害を受けても「加害者を探して、弁済してもらう」ことは
できないのが大半だそうです。
自動車保険・火災保険に加入していれば、自分の保険で対処できますが、未加入であれば、
対応のしようがない・・・ということのようです。
あるオーナー様から「農作物の台風被害は保険ではカバーできない部分が多く、困っている」
との話を伺いました。
さぞご心労のことと思います。
「保険に加入できる自動車・建物は､まだ恵まれている」
「自分の資産は､自分の保険で守らないといけない」そんなことを感じた次第です。

●地域活性化総合特区とは・・
今、新聞・テレビで話題となって取り上げられている「浜松市の特区構想」に
ついて触れてみます。　　　
浜松市は今月３日、地域活性化総合特区として「未来創造　新・ものづくり特区」の指定申請書を国に９月３０日付で提出したと発表しました。
農地集約による企業の農業参入や、内陸部での農地から工業用地への転用など規制を緩和し、農工業分野での新たな生産拠点づくりを目指すと言うものです。

具体的な特例措置は、
・農業参入する企業の農地所有権の取得
・農業振興に資する施設の転用許可要件の拡大
・農地転用の許可権限の移譲
・行政等が行う農地の基盤整備に対する財政支援
対象地域は市内の市街化調整区域で、市内の約4分の１を占めます。

総合特区は税制や財政、金融などについて規制を大幅に緩和・支援し､地域活性化や
経済成長を図る制度です。
国による審査を経て指定されれば、国の担当機関と協議のうえで具体的な計画に入ります。
市内では農業の担い手不足などから耕作放棄地が拡大。
一方、東日本大震災を受け、津波を回避しやすい内陸部での工業用地取得を
目指す企業もあるが、農地からの転用は厳しく制限されています。

企業立地に関わる事としては、スズキ㈱が都田地区に広大な土地を購入した事は
関連企業も含め大きな出来事で、将来的なリスク回避の観点からも特区をこの上ない
チャンスにしたいものです。
弊社も微力ではございますが、ご相談がございましたら何なりと申し付けください。

先日の９月２１日浜松では１９９１年以来、実に２０年ぶりとなる台風が上陸しました。
被害に見舞われた皆様には心よりお見舞い申し上げます。
この台風１５号による死者は全国で１４人に及び、静岡県内においても一時３１万件の
停電が発生し、浜松市内でも信号機が停止するなど都市機能にも甚大な被害と混乱を
引き起こしました。
当社の管理物件では幸い人損被害は出ていないものの、下記表の通り物損被害が発生
しております。

上記表は棟ごとにまとめたものです。　
実際は同じマンションで隔壁板が１０枚近く破損した事例もありますので、
合計５０枚以上の隔壁板が破損しました。

当社ハウスドクター一同は当日、
①ライフラインに関する事故　
②雨漏りなど早急の処置を要するもの
③看板等の破損・飛散など２次被害を起こす危険性がある事故を優先的に対応いたしました。
ライフラインに関する事故はほとんどが停電に関係したもので、特に比較的通電復旧が
遅くなった磐田方面のマンションでは貯水槽の揚水ポンプも作動しないため、
室内で長時間水が出ない状態となってしまいしました。
また、浜松のマンションでは停電復旧の際に電力会社の手違いで電圧不足が生じて
ポンプが作動しなくなり、同様に長時間水が使用出来なくなるという２次被害も発生しました。
雨漏りは当日室内の浸水処理を行うことで隣室や家財への被害の拡大を防止し、
抜本的な修繕に関しては須山建設と連携して進めております。
看板等の破損・飛散についてもほとんど当日に回収、安全な場所への移動等の
対応をいたしました。
10月に入った現在でも、続々と台風の被害連絡を入居者様から頂いております。
オーナー様におかれましては、復旧へのご理解とご協力の程よろしくお願い申し上げます。

当社は台風１５号によって得られた教訓を今後に生かして参ります。
①優先順位の厳守...人命最優先。ライフラインの早期復旧。被害拡大の防止。
②情報の一元化...情報の混乱回避。2度手間・3度手間の排除。
③安全性の確保...ハウスドクターの安全装備の充足。危険と判断した作業は専門業者に依頼。

今後ともアライブをよろしくお願いいたします。

●ごあいさつ
この１～２年、オーナー様からマンション・アパートの賃貸管理のご相談を
いただく機会が増えています。
「管理会社を変えたい」「空室を何とかしたい」「自主管理が大変なので、
専門家に任せたい」...など、理由は様々です。
ご相談のきっかけも、オーナー様からのご紹介・口コミ...と様々です。

昨年度は、新築を除く中途受入で２１棟・２６５戸の管理を受託させていただきました。
今年も同様のペースでご相談をいただいています。

2011年8月現在、アライブの管理戸数は３，５３２戸。
地域最大手の管理会社のひとつと、自信を持ってＰＲできるまでになりました。
これも、オーナー様の日頃のご指導のおかげです。
アライブは、管理物件受託を非常に大切しています。
エリア内にある管理物件が増えるほど、仕事の生産性が向上し、空室対策･入居者募集などの
サービス向上に投じるお金と時間を増やす余裕が生まれ、結果として、すべてのオーナー様の
満足度向上につながる・・・と考えています。

賃貸経営にお困りの物件がございましたら、ぜひ、お気軽にご相談ください！
オールアライブでご対応させていただきます。

●第２回 リフォーム･アレンジ祭り
節電の夏も終わり"入居の秋"が始まります！
私共、賃貸住宅の市場でも決して楽観できない状況は続きますが、
今、目の前にある空室を入居に導く事。
この活動を継続し、入居されるお客様とオーナー様の笑顔を１つでも
多く頂けます様、走り続けたいと思います。
宜しくお願いします。

さて、今回は昨年実施致しました《ﾘﾌｫｰﾑ･ｱﾚﾝｼﾞ祭》に
続き、第２回イベント実施をご紹介させて頂きます。
（２０１１／１０～１１の２カ月間）
溢れる賃貸供給の中で、他とは違う･目立つ･お得を
最大限にＰＲし、まずは、興味を持って頂く事！
この活動が非常に大切だと感じています。
（選ばれるには、まずは気づいて頂き興味を頂く事！）
本年は、今までのリフォーム・アレンジ（ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ）に
加え、【選べるクロス部屋】企画を追加しました。
経年に伴うクロスの貼替をする物件のクロスやＣＦを
残し、入居頂くお客様に好みのクロスを選んで頂けるという企画です。
（ご了解頂いたオーナー様 有難うございます。）
ご紹介のイベント・ゼロゼロ・その他･･････
管理会社だから出来る入居促進策・更なる募集活動の
推進を継続・加速し、空室撲滅に努めてまいります。
何卒宜しくお願い致します。

●土地の価格

平成23年路線価は全国平均 3.1% 下落（平成23年7月1日公開）

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる平成23年分路線価
（評価時点1月1日）を発表しました。
全国約36万地点の標準宅地の平均路線価は、前年比で3.1%下落。
各都道府県別に見ても、47都道府県全てで下落しました。
全国の路線価の平均変動率は、前年比▲3.1％で、３年連続の下落となりましたが、下落率は前年の▲4.4％より1.3ポイント縮小しました。

今回は、私たちにとって最も身近な「路線価」について、いくつかの疑問点にお答え致します。
Ｑ．路線価とはなんですか？
Ａ．国税庁が相続税や贈与税を課税する際の算定基準にする土地の評価額。宅地に面する主要道路に
対して価格をつけます。
国税局、国税事務所が各地の土地宅地評価審議会の意見をきいて、まず県庁所在地の最高路線価を
決め、これをもとに個別の価格を決めています。
相続税の負担調整で、1992年からは公示地価の8割程度に引き上げられました。

Ｑ．どのようにして路線価は決まりますか？
Ａ．路線価は毎年1月1日を評価時点とします。
地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額等を基に決められています。相続税を計算する際は、同じ年の1月に亡くなられても12月に亡くなられても同じ路線価を使います。

Ｑ．「現金より土地で持っているほうが相続税は安い」という事を聞いた事がありますが・・・？
Ａ．概ねですが、路線価は公示地価の８割程度、実勢価格と比べると７～８割程度を目安に定められています。つまり、路線価は時価よりも安い場合がほとんどなのです。
現金を１億円持っている場合、財産評価額は１億円です。
では、売買取引時価１億円の土地を持っている場合はどうでしょう。
前述の通り、土地は路線価で評価しますので財産評価額は、８，０００万円弱となります。
したがって、現金より土地で持っている方が財産評価額は安くなり、相続税が安くなるというわけです。

Ｑ．どうやったら路線価が分かりますか？
Ａ．国税庁のホームページで確認できます。
国税庁ＨＰへアクセスして頂くと、下の方に『路線価図』という箇所がありますので、その中で調べたい所在地まで辿って頂くと調べることができます。
「路線価図の見方」も詳しく載っていますのでご参考ください。

ご相談がございましたら何なりとお申し付けください。
今後ともアライブを宜しくお願い致します。