アライブのワンポイントリフォーム事例

アライブは、オーナー様と一緒になって、「入居者に選ばれる部屋」を作りこむことが、賃貸管理において非常に大切な仕事だと考えています。
ここでは、そんなワンポイントリフォームの事例をご紹介します。

「築10年の賃貸マンションの空室が埋まらない」問題

「築10年の賃貸マンションの空室が中々埋まらない。設備は新品ではないけれどまだまだ使える。
確かに、最近の新築マンションには見劣りする。でもフルリフォームするにはまだ早いように思う･･･」

この1～2年、オーナー様からこのようなご相談を伺うことが多くなりました。賃貸マンション市場は、完全に供給過剰・借り手優位の状況です。少し前なら問題なく入居が決まった「築10年の賃貸マンション」の空室をどうやって埋めていくか？これが賃貸管理の現場の大きな課題です。

「普通の賃貸マンション」では入居者に選ばれない

オーナー様の視点では「こんなしっかりした、まだまだ新しい、ちゃんと暮らせる部屋なのにどうして入居が決まらないのか分からない･･･」と見えるものです。

しかし、お部屋探しの視点に立てば、探している地域の中に、同じレベル・同じ家賃の部屋が何十室もあるので、小さな違いを比べて掘り出し物を探しているのです。どこにでもある普通の部屋は、他の空室に埋もれてしまって入居者の手に取ってもらえないのです。

2010年2月現在、浜松市内には、広告掲載されているだけでも10000室以上の入居者募集中の物件があります。もっと絞りこんで、例えば「富塚町の55㎡以上の2LDK」でも60室以上が入居者募集中です！

この60倍の競争に勝ち抜く部屋でないと入居者に選んでいただけない･･･このように考えれば、入居者に選んでもらうハードルの高さが実感できるのではないでしょうか？

「入居者に選ばれる部屋」をつくる

入居者に選んでもらう部屋にするには、他のマンションとははっきり違うPRポイントを作ることが非常に大切です。

違いを作るための方法論の一つが、「家賃の値下げ」です。同レベルの部屋より5000円安い部屋であれば、お客様の目に留まる可能性は非常に高くなります。これは、最も簡単で即効性のある方法です。

もうひとつの方法が、「違いを作るワンポイントリフォーム」です。他の物件とはっきりと違う個性を作って、お客様の目に留まることを狙います。うまく違いを作ることができれば、家賃をあまり下げずに、絞り込んだリフォーム投資で空室を埋めることができることもあります。

効果的なリフォーム企画には経験と知恵が必要ですし、それでも必ずうまくいくとは限りませんが、家賃値下げと並ぶ、非常に魅力的な選択肢です。

違いを作るリフォームのコツ

ワンポイントリフォームのコツは「万人受けを狙わない」ことです。お部屋探しをしている人は大勢います。その中の一人に選んでもらえばよい、と割り切れば、思い切った発想が出てきます。多くの人が「こんな部屋に住めるかな？？？」と頭をひねっても、たった一人が「こんな部屋に住んでみたい！」と驚いてくれれば、入居に繋がります。

もうひとつのコツは「新築そっくりを目指さない」ことです。「新築そっくり」を目指すフルリフォームには、100万円単位のお金が掛かります。「築30年で水回りはだいぶ痛んでいるが、初期投資の元は完全に取った」こんなマンションであれば、フルリフォームを検討する価値は十分にあります。

しかし、築10年ぐらいでは、フルリフォーム投資の元をとるのは中々難しいのが現実です。まだ使える設備はそのまま活かし、新築とは違う物件独自の魅力を作るリフォームを考える･･･難しいですが、投資効率を高めるための大切な視点です。