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イチオシ物件紹介物件選びのポイントその他

その他 アライブも新卒採用スタートです

今日、3月1日は新卒採用活動解禁日です。

アライブも新卒採用、スタートしました。

■マイナビ
 https://job.mynavi.jp/18/pc/search/corp109446/outline.html


3/5(日)@アクトシティ浜松のマイナビ合同説明会にもブース出展します。

■合同説明会
 https://job.mynavi.jp/conts/event/2018/w/seminar/2400/index.html


ふだんはあまり考えないことですが、採用活動のシーズンになると、あらためて「われわれの会社の魅力・われわれの仕事の魅力ってなんだろう・・・」と考えます。

私自身の答えを一言で言えば、こうです。

***********

1)会社の魅力
 長い歴史の中で培った、アライブ&須山建設グループを信頼していただいている、大勢のお客様がいる。飛び込みで「お客様を探して、ゼロから信頼関係を作る」苦労が少ないのは事実。
 (これはひょっとしたら仕事の甘さにつながっている面も、あるかもしれない)
 でも「すでに目の前にお客様がいる。そのお客様に喜んでいただくことに、まっすぐ全力投球できる」ことは、働く場として恵まれていると思う。

2)仕事の魅力
 不動産の仕事は、たとえば結婚・就職・進学・相続・・・といった、人生の節目に立ち会う仕事。お客様は常に真剣。我々に対する要求は高い。でも、仕事をするうえで、こちらの努力を真剣に評価していただけるお客様がいることは、とても大切なことだと思う。
 (仕事の内容はどうでもいい・・・というお客様に囲まれていて、ひとはやる気になれるでしょうか?)
 そういう真剣なお客様と一緒に仕事ができる、不動産ビジネスは面白い。

***********

もちろん、答えは、アライブの社員ひとりひとり千差万別です。だから、学生さんにはひとりでも多くのアライブの社員の話を聞いてほしいです。

そのうえで、「アライブで働けたら、楽しいかも」と少しでも感じたら、ぜひ個別説明会にも足を運んで、エントリーしていただきたい。

そんな風に思ってます。

アライブ一同、エントリーお待ちしています!

投稿日: 2017年3月 1日

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その他 浜松の分譲マンションと高級賃貸マーケット

最近、マイナス金利の影響もあって、浜松市内の分譲マンションの売れ行きが好調です。売れ行きが好調だと、デベロッパーも土地の仕入れに積極的になり、好立地の企画が増えて、ますます売れ行きが好調になる・・・そんな好循環がこの数年続いているように、個人的には思っています。

2017年2月現在、浜松市内で売出中の分譲マンション一覧です。

************

■ウィステリア浜松中央
 http://wisteria-h.jp/
 住所:浜松市中区中央二丁目
 プラン:RC造14階建 39戸
 
■ブライトタウン大蒲
 http://home.entetsu.co.jp/bt/bt-okaba/index.html
 住所:浜松市東区大蒲町
 プラン:RC造8階建 65戸

■ブライトタウン貴布祢
 http://home.entetsu.co.jp/bt/bt-kibune/
 住所:浜松市浜北区貴布祢
 プラン:RC造7階建 73戸

■プレミスト高町
 http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chubu/shizuoka/takamachi/
 住所:浜松市中区高町
 プラン:RC造7階建 107戸

■ルシェモア八幡町
 http://www.816t.jp/mansion/hachimancho/
 住所:浜松市中区八幡町
 プラン:RC造14階建 39戸

■ルシェモア佐鳴台
 http://www.816t.jp/mansion/sanarudai/
 住所:浜松市中区佐鳴台五丁目
 プラン:RC造5階建 19戸

************

ちなみに、ブライトタウン貴布祢は須山建設の設計・施工。自信を持ってお勧めいたします!


(ブライトタウン貴布祢 現場写真)


...話は変わりますが、投資目的で分譲マンションを買われる方も多く、一定戸数は完成と同時に賃貸物件として市場に出てきます。

SUUMOで「浜松市内 分譲賃貸 新築」で検索すると、2/4現在、104件もヒットします。

http://ur0.pw/Bogl

浜松駅至近の物件だと、70㎡~80㎡の物件が月20万円近い価格で募集されています。われわれ地元業者の感覚では「すごく高い!」

しかし、首都圏の賃貸住宅を見慣れている目からすると、それほど高く感じられないようです。事実、この価格帯で入居が決まっているのを見ると、そういう相場観でお部屋探しをしている層は、浜松にも一定数、確実にいることがわかります。

一方で、われわれ賃貸住宅の企画を得意としている者からすれば、「分譲賃貸ではなく、賃貸専用でマンションを企画すれば、同じグレード、同じ立地で、もっとリーズナブルにお部屋を提供できるのに。。。」という思いもあります。

分譲を前提としなければ、管理組合が要らないので維持管理コストは大きく削減できますし、過剰な設備を排することで、本質的なグレードは維持しながら建設コストを合理化することもできるからです。

現状、浜松市内においては高級賃貸のほとんどは分譲賃貸で、賃貸専用の高級マンションは、ほとんどありません。ここに、ひとつ未開拓のマーケットがあるのではないか?という感じを最近を持っています。

投稿日: 2017年2月 4日

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その他 「二宮翁夜話」を再読しました

あけましておめでとうございます。

普段は不動産に関する話題を中心のブログですが、正月は昨年同様、話題を変えて「最近読んだ本」について。

正月に「二宮翁夜話」を再読しました。ほんと、この本はいいこと書いてあります。


二宮尊徳というと「お説教的根性論」・・・という印象が強いですし、僕も読む前はそうだと思っていたんですが、実際に読むと、まったく違います。

例えば、こんな感じです。

****

■根本を論ずれば、善もなく悪もない。善といって分けるから、悪というものができるのだ。善悪は人間の考えからできたもので、人道上のものだ。それゆえ、人がなければ善悪はなく、人があってのちに善悪ができるのだ。だから、人は荒地を開くのを善とし、田畑を荒らすのを悪とするが、猪や鹿のほうでは、開拓を悪とし、荒らすのを善とするだろう。(二宮翁夜話 二六話)

■いったい私が倹約を尊ぶのは、用いるところがあるからだ。住居を簡素にし、衣服を悪くし、飲食を粗末にするのは、資本を作り、国家を富有にし、万人を救済するためだ。彼が目的もなく、到達するところもなく、ただ倹約せよというのとは大いに違う。誤解してはいけない(二宮翁夜話 四六話)

****

二宮さんは、かなり現代的な「相対主義者」です。「絶対的な善悪」みたいなものは、存在しないとはっきり言い切る。

善悪とか正義とかは「総て人間の都合」であって、人間にとってプラスなら善だし、マイナスなら悪だ、という考え方をする。そうして、当時の儒教的な観念論をバッサリと否定する。

で、当時の日本人にとって最も切実なものは「食糧」であったから、実り豊かな農村開発に必要なものはすべて善であり、それを実現するための方法論が「分を知り、誠実に勤め、譲り合う」という生活習慣だ・・・というそういう理屈です。

日本におけるプラグマティズムの源流だと思うし、彼の思想が明治期の商売人に強く支持されたのもよくわかります。

ちなみに、静岡県西部は日本で最も二宮尊徳の教え(報徳思想)が強く浸透した地域のようで、それがこの地域の現実主義的な、損得を重んじるビジネスライク風土をつくったんじゃないか・・・とも思っています。

さすがに、21世紀の我々が求めるものは「食糧」だけではない。「やりがい」とか「公平感」とか「納得感」とか「矜持」とか・・・そういうものをわれわれは仕事に対して求めている。

「人間の都合」を素直にまっすぐ追及する二宮さんの姿勢を見習って、これら「我々が求めてるもの」を愚直に追及する一年にします。・・・以上、新年の決意表明です。

本年もよろしくお願いします。

投稿日: 2017年1月13日

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イチオシ物件紹介 この春完成!! 新築賃貸マンション

今年のアライブは、例年に増してたくさんの新築賃貸マンションを取扱いしています。

この場を借りて、一挙にご紹介。

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◎七十二候広沢
 


 ■場所
  ・浜松市中区広沢2丁目23-23
  ・地図:http://urx3.nu/AbBx
  
 ■間取
  2LDK (1戸)・3LDK(8戸)
 
 ■家賃
  11.6万円~14万円
  
 ■おススメポイント
  ・人気の広沢小学校区
  ・75㎡超の3LDK、分譲グレードのゆとりのある間取り
  ・敷地内に全戸2台分の駐車場あります

 
 ■入居開始
  2017年2月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/92063384-4e43-4324-a48c-68823c68dc7c
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◎佐鳴湖イーストレジデンス
 


 ■場所
  ・浜松市中区佐鳴台1丁目787-1
  ・地図:http://urx3.nu/AbBA
   
 ■間取
  2LDK(9戸)
 
 ■家賃
  9.5万円~11.6万円
  
 ■おススメポイント
  ・20畳超の大型LDK
  ・鉄筋コンクリート打ちっぱなし
  ・エレベーター&オートロック完備

 
 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/88e7dec6-4bf6-468e-9a80-d807a46de329
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*****************
◎アルファ・オメガ
 


 ■場所
  ・浜松市北区東三方町 496-10
  ・地図:http://urx3.nu/AbBC
  
 ■間取
  1K(5戸)・1LDK(2戸)
 
 ■家賃
  4.5万円~5.7万円
  
 ■おススメポイント
  ・再開発が進む新都田エリア
  ・インターネット無料
  ・オートロック有

 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/29dd3cbd-7f0f-4acf-8659-49bd47c80733
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◎仮)浜北貴布祢新築マンション
 


 ■場所
  ・浜松市浜北区貴布祢 540-1
  ・地図:http://urx3.nu/AbBE
 
 ■間取
  1LDK(5戸) 2LDK(10戸)
 
 ■家賃
  6.1万円~8.0万円
  
 ■おススメポイント
  ・遠鉄 美薗中央公園駅 徒歩7分
  ・美園中公公園まで徒歩2分
  ・オートロック&エレベーター完備

 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/369eae57-c0ab-4f3f-8c2c-2c63074e2549
*****************


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◎アルカンシェル
 


 ■場所
  ・浜松市浜北区小松284
  ・地図:http://urx3.nu/AbBF
 
 ■間取
  1LDK(3戸) 2LDK(6戸)
 
 ■家賃
  5.9万円~7.2万円
  
 ■おススメポイント
  ・遠鉄 遠州小松駅 徒歩9分
  ・オートロック付
  ・敷地内駐車場16台 2台目P余裕あります

 ■入居開始
  2017年2月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/fd785313-ea9b-41eb-b5fa-1134f25005f2
*****************

いずれも自信を持ってお勧めできる物件です。

工事中でも、内見できる物件もあります。ぜひ、お気軽にご相談ください。

投稿日: 2016年12月 7日

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その他 最近の浜松市の人口

賃貸経営にとって一番重要な指標は、人口統計・・・これは、多くの人が認めるところだと思います。

人が住んでいるところなら、賃貸の需要がある。人が住んでいなければ、どれほど快適でナイスな物件でも、需要はない。当たり前と言えば、当たり前の話です。

もっとも、日本全体が人口減少に向かっていく中では、大幅な人口増を期待するのは難しい。

横ばい~微減なら御の字です。人口が横ばいであれば世帯数は増えていくものですから、賃貸経営という面では、それで十分です。

日経BPが最近まとめた「自治体人口増ランキング」によると、浜松市の実力はこんな感じです。

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■政令指定都市ランキング
 浜松市・・・政令指定都市20自治体の中で15位


■静岡県内ランキング
 上位10自治体の中に浜松市の区が3つランクイン

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この表をどう見るか?ですが、私の感覚だと、「浜松市、かなり健闘している!」と思います。

人口増減率で京都市の次、神戸市より上、というのは、胸を張っていいんじゃないでしょうか。もちろん、静岡市には勝っています(笑)

たしかに最近、市内の製造業の景気はよくなってきているようで、「派遣社員、外国人研修生の寮としてまとめて部屋を借りたい」といったオファーを企業様からちらほらいただくようになりました。

この調子で、浜松市がより魅力的な・人が集まる街になっていくことを強く期待しています。

投稿日: 2016年11月11日

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イチオシ物件紹介 浜松市中区尾張町「アルシェ浜松」大規模リノベーション

浜松市中区尾張町の単身者向け賃貸マンション、このたび大幅にリノベーションします!

■使われなくなった食堂スペースを、フィットネスルームに改修。



■エントランス外観

◇Before

◇After


■エントランスホール

◇Before


◇After


■中廊下

◇Before


◇After


もちろん、専有部分も一新します。

■間取り


■地図


12月下旬完成予定。

物件詳細はこちらをご覧ください。

http://urx.mobi/yYfL

投稿日: 2016年10月12日

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イチオシ物件紹介 新築高級賃貸物件、ただいま工事中です

現在、新築高級賃貸物件を2棟、募集中です。

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■七十二候広沢

http://www.chintai-alive2.jp/es/rent/100000012202418


■佐鳴湖イーストレジデンス

http://www.chintai-alive2.jp/es/rent/100000011090837

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どちらも、立地・間取り・水回り設備を分譲マンショングレードで企画した、高級賃貸物件です。

さらに、「駐車場がすべて平置き」。これは分譲マンションには無いメリットです。

分譲マンションの場合、デベロッパーが土地を仕入れて、その土地を最大有効活用するために、どうしても機械式になってしまうんですよね。

一方で、賃貸物件の場合は、土地はオーナー様が既にお持ちのケースが多いので、敷地に余裕のあるプランニングができます。これは、賃貸物件ならではのメリットです。

特に、「七十二候広沢」は、全戸駐車場2台無料!これは、分譲マンションでは滅多にないプランニングだと自負しています。

高級賃貸物件が事業として成り立つ実績をつくることができれば、高級賃貸の供給を増やすことにつながり、それは浜松の住環境を全体として向上させていく。

こういう取り組みこそが、地域活性化なんだ!という思いでやっています。

アライブ・須山建設が自信を持って企画した物件です。年末には物件を見学できるようになります。ぜひ一度ご覧ください。

投稿日: 2016年9月19日

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その他 住まいの選び方・・・浜松市内の高級賃貸市場

「家は買うほうが得か?賃貸のほうが得か?」・・・これはいろいろな場面で話題に上る、不動産業界のいわば永遠のテーマです。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/hikaku/140730_1/

マジメに積み上げ式で検証すると「50年スパンで見れば、賃貸と購入でかかる費用には大きな違いはない」そうです。

もっとも、「分譲とおなじグレードの住宅を賃貸で借りられる」という前提がないと、この比較は始まりません。

一昔前は、賃貸物件と分譲物件のグレードには大きな格差がありました。分譲クラスの物件を賃貸で探すのは、かなりの苦労がありました。

「ある程度のグレードの住宅を求めるなら、購入以外の選択はない」というのが、割と最近までの現実のように思います。

しかし、最近は浜松市内でもいわゆる「高級賃貸」物件が市場に出回るようになりました。本当の意味で「賃貸派?購入派?」の比較が成り立つ状況が整ってきたと感じています。


例えば、8/6現在、SUUMO上で「浜松市中区・家賃12万円超・築10年以内・専有面積70㎡超」で検索すると、328件もの物件がヒットします。

http://ur0.biz/xBdk

最近の特徴は「戸建賃貸」が増えていることで、建売の分譲住宅と遜色ないグレードの物件が、賃貸でかなりたくさん出ています。

街中では、分譲マンションの賃貸も多いですね。

要するに、従来は「購入派」だった人たちの一部が、こういう高級賃貸に流れていて、一つの市場を形成している・・・・ということだと思います。

我々の仕事の一つに「賃貸物件の家賃査定」があるのですが、高級賃貸物件の査定は、いつも頭を悩ませます。

高級賃貸マーケットの特性をどう読むか?マーケットのツボを外していると、単なる「割高」の物件になってしまう。でも、きちんと高級賃貸マーケットのツボを押さえた物件なら、強気の家賃でもきちんと入居が決まる。

立地・設備のグレード・間取・全体のデザイン感・・・などなど、高級賃貸を成り立たせるいろいろな「ツボ」があります。このあたりの時流をきちんと押さえていくのも、我々の大事な仕事だと最近感じています。

投稿日: 2016年8月 6日

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その他 マンションオーナー様との旅行雑感

先日、須山グループオーナーズ倶楽部のオーナー様と、大阪観光をご一緒しました。とにかく驚いたのは「外国人観光客が多い!」こと。

大阪城・USJと定番の観光コースでは、日本人の観光バスは我々だけ。ほかの何十台もの観光バスは、全部中国からの団体旅行のお客様ばかりです。


話には聞いていましたが・・・インバウンド観光が数少ない日本の成長分野なんだ、という実感を強く持ちました。

----------

東京~大阪の外国人観光客の定番コース、いわゆる「ゴールデンルート」の中間に位置している浜松市で、外国人宿泊者数が急増していることは、良く知られた話です。


一方で、ほとんどの外国人観光客は、浜松市に夜バスで到着し、朝早く出発するので、浜松に滞在する時間はとても短い・・・という話もよく聞きます。

先日、静岡新聞に「浜松に訪れる中国人観光客は、どこに行っているのか?」というとても興味深い記事が載っていました。

http://www.at-s.com/news/article/economy/shizuoka/243936.html

******
●浜松でモノを買わない理由
 56・2%・・・「到着が遅い」
 26・5%・・・「店が閉まっていた」
 
●実際に訪問した先
 67・0%・・・コンビニ
 32・4%・・・マツモトキヨシ
 31・4%・・・飲食店
 30・3%・・・百貨店
******

せっかく浜松に宿泊しているのに、コンビニとマツキヨでみんなモノを買っている...というのは、いかにも勿体ない。なにか、地元企業としてできることがある気がする。

「夜遅くまで開いている、外国人観光客向けの物販店」は可能性がある商売ではないでしょうか?

浜松市に年間30万人、一日1000人近い外国人観光客が訪れていて、一人2000円使ってもらえれば、日販200万円・・・それなりの市場規模です。

当社の本業とはちょっと離れていますが、不動産の面から、少しでもお手伝いできたら・・・と思っています。

投稿日: 2016年7月 7日

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その他 アパートとマンション・・・入居率の違い

『過去最悪! 首都圏賃貸アパート「空室率30%超」の衝撃』というちょっと煽りの効いたタイトルの記事が、先日の日刊ゲンダイに出ていました。

(日刊ゲンダイ 記事)
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/183277

「マイナス金利と相続税UPの結果、アパート投資が急拡大している。その結果として、賃貸アパートの空室率も急速に高まり、スラム化の恐れがある・・・」というのが、記事の要旨です。

議論の大筋は、私も賛成です。人口減少していく中で、無秩序にアパート建築を進めることは、投資家にとっても、地域にとってもマイナスだと確信しています。

一方で、「良質な賃貸住宅は未だ不足している。良い立地に、良いマンションを適正な家賃で提供することができるなら、賃貸経営は十分にビジネスになるし、地域のためにもなる」とも確信しています。

・・・で、日刊ゲンダイの記事の元ネタである不動産鑑定会社「タス」が発行した2016年5月版のレポートを読んでみたのですが、これが面白い資料でした。

(「タス」社レポート)
http://u0u0.net/us3G

(レポート抜粋・・・クリックして拡大)

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①アパート(木造・軽量鉄骨)とマンション(RC・重量鉄骨)の空室率には大きな差がある。

 首都圏において、アパート系の空室率が2015年以降急拡大しているのに対し、マンション系の空室率はほとんど横ばいです。平たく言うと「安普請のアパートは空いているが、きちんと建てられたマンションは空いていない」。
 
 ちなみに静岡県のデータでも、アパート系とマンション系で空室率そのものに大きな差が見られます。(アパート系空室率...約38% マンション系空室率...約19%)
 
②首都圏のアパートよりも、静岡県のマンションのほうが入居率が高い。

 全体としてみれば、静岡県の空室率は、都会と比較すると10%ほど高いです。

 しかし、「首都圏のアパート」と「静岡県のマンション」を比較すると、静岡県のマンションのほうが空室率は低いようです。(首都圏アパート空室率...約33%、静岡県マンション空室率...19%)
 
 「エリアの違い以上に賃貸住宅の質が入居率を左右する」というのは、ちょっと直観に反した、面白いデータです。

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「良い賃貸住宅を適正な家賃で提供する」ことができれば、地方都市というエリアのハンディキャップは乗り越えられる・・・という前向きなメッセージとしてこのデータを受け止めて、これまで以上に地域密着で進んでいきます!

投稿日: 2016年6月13日

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