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201811
22

賃貸管理コーナーvol.16

賃貸管理

自然災害時における、賃貸オーナー様の責任とは?
今年は、台風、地震など、自然災害が数多くあり、全国各地で賃貸物件や、入居者の09.png方々には、大きな被害がでています。改めて賃貸オーナーの皆様に、自然災害時の、所有者としての責任とリスクについて、ご紹介致します。
オーナー様と、入居者様との間で、取り交わす賃貸借契約書の中には、地震・火災等の自然災害による被害について貸主の責任を負わないと記載されています。...しかし...  1995年に、発生した阪神淡路大震災での事例では、建物に何らかの瑕疵が存在し、これを放置したことにより発生した被害は所有者である賃貸オーナーが責任を負う、という判例がありました。
いわゆる、民法717条にある「土地の工作物等に瑕疵(欠陥)があることによって生じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」(工作物責任)という条文が根拠になっています。法律上は、賃貸物件のオーナーに対して、所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべしという厳しい責任(無過失責任)を課していました。
自然災害時の損傷により家賃が減額されるリスク?
 現在の民法では、借主の過失によらないで、賃貸物件の一部が滅失した場合には、借主はその部分の割合に応じて、家賃の減額を請求することができる(民法第611条第110.png項)とあります。ここでいう「家賃の減額を請求できる」という言葉は、借主が貸主に申し出をしない限り、借主は家賃の全額を支払うことになるという点が問題になります。 それが、今度の民法改正では、借主の責めに帰すことができない(責任ではない)理由によって賃貸物件の一部が使用できなかった場合には、その部分の割合に応じて減額されるという文言に変わりました。つまり、借主が請求するまでもなく、当然に家賃は減額されるという事になったという意味です。借主の責任でなく、賃貸物件の一部が使用できなくなれば、貸主にはその部分の修繕義務が生じると同時に、借主の申し出がなくても、貸主には家賃を減額する義務が発生することになります。
自然災害の多い日本では、事前に物件に対する責任やリスクを考えておく必要があると考えます。
自然災害時にも自社管理部門・保険部スタッフが初動対応‼
 前回7月末に発生した台風12号、今回9月末に発生した台風24号、いずれもこの遠州地域に大きな被害をもたらしました。11.png
 アライブにも、オーナー様、入居者様より、大変多くの被害報告やご相談を頂きましたが、各店舗、管理部、入居者サービス課、保険部など、各所に頂きましたご連絡を一元管理し自社の管理部門 HD(ハウスドクター)を中心に初動対応を行っております。(一部建物は須山グループにて緊急対応をしております。)よりスピーディな対応を心掛ける事はもちろん、建物管理は自分たちの目で見る事が重要と考えています。
 また、一方では保険部にて、オーナー様の保険加入状況を確認し、HDと連携を取りながら現状回復に向けた修理費等を確認しつつ、保険請求に向けた対応を取らせて頂いております。
今後も今回のケースを経験に緊急時対応の体制を強化してまいります。
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