こんにちは、中東遠支店の巖城です。
みなさんは家を買うのと借りるの、どちらが良いと思いますか？
マイホームを持つ夢があるから家を建てたい、転勤などがあるから賃貸に住みたい。
そもそも目的が決まっている方はそんなに悩むことはないと思います。
どちらもメリット・デメリットがありますし、売買と賃貸では一般的な考え方も違います。
将来の比較検討材料や豆知識程度に見てもらえるように、売買と賃貸の二刀流で営業ができる強みを活かして今後ブログを書いていきたいと思います。
（「アライブ売買サイト」でもたまに売買の豆知識ブログ書いてます。）
今回は第１段として、「仲介手数料」の違いについてお話します。
宅建業法で不動産業者が請求できる権利として定められている仲介手数料の上限は以下の通りとなります。
【売買】
・売買代金×3％＋6万円＋消費税
・売買代金800万円以下の場合、一律30万円＋消費税（2024年7月1日施行）
【賃貸】
・貸主と借主双方から合計で賃料の1ヶ月分＋消費税
それぞれの仲介手数料に対して、個人的にいただいた最も多い質問についてお話をしていきます。
【売買】
Q.計算式の「6万円」って何の数字？
A.「3％＋6万円」というのは複雑な計算方法を簡略化した計算式です。
みなさんは、売買代金の価格帯によって乗じる％が異なることをご存知でしょうか？
おそらくほとんどの方は初めて聞くと思います。
仲介手数料は売買代金の内、1円～200万円以下には5％、200万超400万円以下には4％、400万超には5％を掛けることになっています。
分かりにくいですよね。もう少し分かりやすくご説明します。
(例)売買代金1,000万円で売買した不動産の仲介手数料は…
① (200万×5％)＋(200万×4％)＋(600万×3％)＋消費税(10％)＝396,000円
② 1,000万×3％＋6万円＋消費税(10％)＝396,000円
同じ答えになりましたね。①で計算すると、ただただめんどくさいです。
少し前まで、売買代金が400万円以下の場合、①の計算方法を理解していないと正しい仲介手数料の計算ができないケースもありましたが、2024年7月1日より売買代金が800万円以下の場合は一律30万円＋消費税となったので、今は②を覚えていれば誤った請求をすることは少なくなると思います。
日常では使わない計算式ですが、不動産の売買をする時には営業マンの知識を測るために質問してみてもいいかもしれませんね。(笑)
私は売買営業1年目の時、上司から「300万円の物件の仲介手数料は？」と聞かれ、
「えーっと、300万×3％＋6万円×1.08（当時消費税8％）だから…16万2000円！」と答えて
「それじゃ宅建受からんぞ(笑)」と言われたのを思い出しました。
ちなみにみなさんは答えが分かりましたか？
【賃貸】
Q.仲介手数料は貸主が半分負担するものだから、借主も家賃1ヶ月分の半分を払えばいい？
A.結論から申し上げると、募集条件・契約条件次第です。
借主の仲介手数料に関して宅建業法上では、依頼者の承諾を得ている場合を除き、1ヶ月分家賃×0.55（50％＋消費税）に相当する金額と記載があります。
しかし、ここで重要なのが「依頼者の承諾を得ている場合」です。
近年、多くの物件の募集条件・契約条件が仲介手数料借主負担となっています。
さて、みなさんが実際に申込をしたいお部屋の募集条件はどうなっていますでしょうか？
そこに「仲介手数料貸主負担」「仲介手数料無料」「仲介手数料〇〇％値引キャンペーン」など記載があれば、借主の負担は逆に軽減されますが「仲介手数料借主負担」となっている場合、借主が全額負担することがそのお部屋の条件となります。
※アライブでは申込時、重要事項説明時に借主様へ説明・確認し承諾を得るようにしています。
承諾が難しい場合、原則賃料1ヶ月分発生する案件でも個別にご相談することは問題ありません。
会社や営業マンの都合やタイミングによっては仲介手数料満額より契約件数を優先したり、その他の事情により少し勉強できるかもしれません。
しかし、交渉中に他の方から申込が入った場合、2番手となってしまうリスクもありますのでご注意ください。
たまに【必見！仲介手数料を安くする方法！】などYouTubeやインスタで動画がアップされていますが、物件ごとの募集条件に触れず、法律で定められている内容の一部を切り取って、再生数を稼ぐために都合のいいことばかり説明している内容も出回っていますので、十分にご確認ください。
※鍵交換費用や家財保険も同じく条件となっているお部屋が多いです。（一部例外を除く。）
売買代金や毎月の賃料以外にも、不動産はどうしても様々な費用がかかってしまいます。
後から「聞いてなかった」とならないよう、申込前に実際にかかる費用を担当営業に算出してもらった上で契約を進めていきましょう。
アライブはお客様が安心安全に不動産の売買・賃貸のお取引ができるようお手伝いをさせていただきます。
無事ご満足のいくお取引となった暁には、手前どもに正当な報酬として【仲介手数料】をいただけると幸いです。
正直不動産とは少し違うかもしれませんが、また正直に書きます。
中東遠支店のブログは5月より月2回以上更新予定です。
引き続きよろしくお願いします。