社長ブログ

賃貸マンション経営の実態2019/05/11

不動産会社で仕事をしていると、ときどき
「人口が減っていく中で賃貸マンション経営って大丈夫なんですか？」
という質問を受けることがあります。
新卒採用の現場で、学生さんから聞かれることもあります。
直感的には、人口が減れば空室も増えて、賃貸マンション経営は厳しくなるように思えます。
一方で、アライブの管理物件の入居率は上がっており、お任せいただく管理物件も増えています。

また、今年の2月～3月に須山建設の設計・施工で浜松駅周辺に４棟・67戸の新築賃貸マンションを一度にお引渡ししました。これらの物件も、3月末までにすべて満室になりました。
■浜松駅周辺の新築物件(須山建設)
　https://www.gankooyaji.jp/blog/cat61/
　https://www.gankooyaji.jp/blog/cat54/
　https://www.gankooyaji.jp/blog/cat53/
　https://www.gankooyaji.jp/blog/cat52/
現場の実態としては、賃貸マンションの経営環境は決して悪くない。
このギャップをどう考えればいいのか？
***********
考えられる要因をいくつかリストアップしてみます。
１）人口は減っているが、世帯数は増えている
　浜松市の世帯数は、
　　2016年5月…329,385世帯
　　2017年5月…332,505世帯
　　2018年5月…335,838世帯
　　2019年5月…339,265世帯
　と、毎年およそ3000世帯ずつ、着実に増えています。人口は微減していても、それ以上ペースで単身化・核家族化が進んでいるんですね。世帯数が増えている限り、賃貸マンションのニーズは根強くある。
２）今のお客様が求めるレベルの部屋は不足している

　5/11現在、SUUMO上には浜松市中区の2LDKは「8,889件」募集されています。
　ただし、「バストイレ別、駐車場、エアコン、室内洗濯機、シャワートイレ、追い炊き、モニターホン」を条件にすると、「3,103件」になってしまう。
　これらの設備は、今のお客様にとってはほぼ必須の条件です。そうすると、「8,889件－3,103件＝5,786件」は、最初から選考外の物件、ということになります。
　空室の65％以上は、「当たり前にやるべき空室対策」をやっていないわけです。
　
　逆に言えば、当たり前の設備グレードアップをやるだけで上位35％に入ることができるし、そうすればキチンと入居者を見つけることはそれほど難しくない。
　
　これは、管理会社の仕事です。オーナー様に、今の入居者のニーズをしっかりと説明して、やるべきリフォームをしっかりやって、選ばれる部屋を作る。こういう当たり前のことをやれている会社は、意外なほど少ないように思います。
　
***********
最近、大手企業の賃貸住宅に関する不祥事が続いています。思うに、賃貸マンション経営というのは本質的に地道な、地域密着でコツコツとやるべき仕事です。
地域ごとに経済環境も都市の成り立ちも異なるにも関わらず、効率優先で全国一律で建物とサービスを展開して、現場のニーズとのギャップはサブリースの仕組みで埋めていく。。。という発想に無理があるように思う。
ミドルリスク・ミドルリターンの長期資産運用として、賃貸マンション経営の魅力とリスクが正しく認識されることを願っています。