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社長ブログ

イチオシ物件紹介物件選びのポイントその他

その他 民泊新法が施行されます

6/15から、いよいよ民泊新法が施行されます。

これまでグレーゾーンであった民泊物件が、「届出をして適正な運営をすればセーフ」「無届ならアウト」と明確になります。

無届物件を運営する民泊オーナーだけでなく、運営代行会社、物件を掲載サイトの運営事業者も処罰の対象になるそうです。

サイト事業者も罰則対象になるとのことで、最大手のAirbnbから民泊新法で届出のない約4万件の物件が削除されました。

https://www.gizmodo.jp/2018/06/airbnb-japan-minpaku.html

airbnb.jpg
(Airbnb トップページ)

一方で、5月11日時点で、民泊届出件数はわずか724件にとどまっているとのこと。

http://min-paku.biz/news/minpaku-registration-0511.html

正規に届出をしてまで民泊運営する人は、いまのところ非常に少ないようです。

私も、個人的に1回だけ民泊物件を利用したことがあります。

おそらくハズレの物件を掴んでしまったのだと思いますが、部屋はかなり汚く、ゴミ箱の中にゴミが残ったままで、布団のシーツも変えられていない・・・という状況でした。

割り切って使えばいいのかもしれないですが、普通のビジネスホテルをイメージしていたので、かなりガッカリした記憶があります。

民泊新法の施行で、賃貸物件を民泊に転用して収益UP!スキームに、いったんブレーキがかかりそうです。


投稿日: 2018年6月13日

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その他 なぜ袋井の人口は増えているのか?

日本全体が人口減少社会に突入して久しく、ほとんどの地方都市が人口減少しつつあるのはご存じのことと思います。

もちろん、弊社の本社がある浜松市も、2008年をピークに、人口減少を続けています。

そんな中、袋井市は今も人口増加を続けている、極めて珍しい地方都市です。

fukuroi_jinko0.jpg
(クリックして拡大)

(袋井市HPより)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/kurashi/soshiki/04/02/tokei/jinko/suii/index.html

近隣の浜松、磐田、掛川・・・は人口が減っているのに、なぜ袋井だけ人口が伸び続けているのか?賃貸経営に関わるものとして、興味深い現象です。

袋井市の公式見解(袋井市人口ビジョン)によると、以下の2点が人口増を支えているそうです。

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○ 本市における土地利用の変遷と人口・世帯の動向(図表 14)をみると、昭和 40 年代から従業員 100 名以上の企業が多く立地してきており、企業誘致とともに順調に人口が増加してきています。

○ また、土地区画整理事業と人口の変遷(図表 15)をみると、段階的に宅地の供給がされてきたことで、順調な人口増加とバランスの良い人口構成となっています。
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fukuroi_jinko1.jpg
(クリックして拡大)

fukuroi_jinko2.jpg
(クリックして拡大)

(袋井市人口ビジョン)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/99/Population%20vision20151030-02.pdf

確かに、愛野駅周辺、可睡の杜、上山梨・・・と袋井市内には大型の区画整理がたくさんあるのは間違いありません。

企業誘致も、切れ目なく続いている印象です。

当たり前といえば当たり前ですが、「住むところと働くところがあれば、人口は増える!」ということなんですね。

第三都田地区工場用地(浜松市)、下野部工業団地(磐田市)と、袋井市周辺の市町村も、負けずと企業誘致にむけて工業団地を整備しています。

これらの打ち手が、人口増加につながっていくことを、賃貸経営にかかわるひとりとして、強く願っています。

投稿日: 2018年5月10日

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その他 「日弁連のサブリース規制強化の意見書」について

2月15日に、日弁連から「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」が出されました。

日弁連HP https://www.nichibenren.or.jp/activity/document/opinion/year/2018/180215_3.html

シェアハウスのサブリースで急速に事業拡大し、一転して倒産したスマートデイズ社の推移をみる限り、何らかの規制が必要なのは、衆目の一致するところだと思います。

賃貸オーナーが、きちんと契約の内容を把握しているのであれば、家賃収入が平準化する点において、サブリースも決して悪いスキームではないと思います。

問題は、
・経済環境の変動により、サブリース期間内での、借上げ家賃の切り下げは当然にありうる
・しばしば、定期的に建設会社が指定するリフォームをすべて実施することがサブリースの条件になっている

などのオーナー側のリスクが、十分に理解されずにサブリース契約が締結されることが多いことです。

須山建設グループでは、サブリースを前提としたマンション建設は基本的に提案しておりません。
賃貸経営はあくまでも事業ですから、オーナー様にはそのリスクを取る前提で賃貸経営に参加していただきたいですし、、オーナー様が「この立地、この建物、この管理体制ならリスクテイクできる!」と確信が持てるような提案をするのが我々の仕事だと思うからです。

健全な賃貸住宅業界の発展のためにも、サブリースを前提とした賃貸建設に何らかの規制がなされることを、願っています。

投稿日: 2018年4月12日

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その他 「残債利回り」という考え方

最近、賃貸経営の専門誌を読んでいて「残債利回り」と言う考え方に出会いました。

考え方はシンプルで、

残債利回り=家賃収入÷借入総額

です。

一般的には、不動産投資の収益性は

表面利回り=家賃収入÷不動産価格
実質利回り(NOI)=(家賃収入-諸経費)÷不動産価格

で判断することが多いです。「表面利回り10%の物件募集中」とか、「あの賃貸マンションのNOI利回りは5.5%だ」とか。

「残債利回り」と言う考え方は、「投資時点」ではなく「今現在」の収益性とリスクを判断する指標です。

例えば、投資時点でフルローンで1億円の賃貸マンションを購入し、家賃収入が1000万円/年であれば、表面利回り10%、残債利回りも10%です。

8年後に順調に返済が進み、借入金の元本が7000万円になり、家賃はちょっと下落して950万円/年になったとします。このとき、

残債利回り=950万円÷7000万円=13.6%

です。

この場合、もし表面利回り12%(950万円÷0.12=7916万円)で物件を売却できれば、916万円の現金を確保して不動産投資をクローズできますから、かなり安全・・・といえるでしょう。

********

複数の物件を所有している場合、ポートフォリオ全体の残債利回りをウォッチすることで、不動産投資全体のリスクを把握できます。

個人的には、ポートフォリオ全体の残債利回りが15%以上であれば、まあまあ安全な状況だと思います。12%を割り込んでいたら、リスク過大かな・・・と言う気がします。

(もちろん、利回りは物件の築年数・立地に左右されますから、一概には判断できませんが)

いずれにせよ、直近の残債利回りを把握して、「今物件をすべて売却したとして、現金はいくら残るのか」を見ておくことは、不動産投資をする上でとても有効なことだと思います。

投稿日: 2018年3月 9日

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その他 アパートローンの急減速

この半年ほどで、収益不動産への融資が急に厳しくなってきました。

新聞報道によると、「平成29年7~9月期の新規融資額は前年同期比で2割以上も減り、3四半期連続で前年割れ。過剰な融資を懸念した金融庁が監視を強化したことに加え、相続税対策としての需要が一巡したため、融資が減ったとみられる。」とのことです。


http://www.sankei.com/economy/news/180111/ecn1801110045-n1.html

たしかに、この1~2年間、ちょっとバブル的なアパート投資が散見されたのも事実ですので、適正な融資査定に立ち戻るのは大歓迎です。

一方で、不動産屋の現場としては、人口減少下における適正な賃貸アパート・マンションの新築戸数ってどの程度だろう?とも考えます。

『失われた20年』と俗に言いますが、住環境については、この20年、明らかに生活水準はレベルアップしています。

一昔前の物件では、
 ・バストイレ一体型のワンルーム
 ・6畳サイズのDKがあるファミリー物件
など、当たり前でした。

エアコンが付いているだけで、差別化ポイントになったものです。

ところがいまは、
 ・バストイレ別
 ・独立洗面化粧台
 ・エアコン
 ・モニターホン
 ・ウォシュレット
 ・ファミリー物件なら、10畳以上のリビング
などなどが、「当たり前」になっています。

リフォームして「いまの当たり前」の水準にグレードアップできればいいのですが、物件によっては、それが叶わない場合がしばしばあります。特に、20㎡以下の狭小ワンルームがそうです。ファミリー物件でも、浴室が極端に狭い物件は、正直ツラいです。

このクラスの物件は、いずれ建替えの対象になるでしょう。

また、築30年超の木造物件も、建替対象になると思われます。昔の木造賃貸は、30年程度で建替える前提でローコストに設計されたものが多いからです。

こういう時代に合わない物件が賃貸市場から脱落する分だけ、今のニーズに対応した新築物件が供給される。。。というペースが個人的には適正だと思います。

一つ言えるのは、新築するなら、十分にハイグレードなものにしておいた方がいい!ということです。

それも、「オートロック付」とか「戸建賃貸」のように、既存物件がリフォームしても追い付けない物件にすることが大事だと個人的には思います。

最初からリフォーム物件と同じ土俵で競い合うのでは、新築する意味は半減してしまう。

いずれにせよ、賃貸市況がバブルとは無縁で、実需に基づいて「良い物件を、良いお客様に提供する」業界であってほしいと切に願います。

投稿日: 2018年2月 5日

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イチオシ物件紹介 豊かさの象徴としてのリノベーション

あけましておめでとうございます。

さて、新年早々ですが、賃貸物件のリノベーションが最近面白いです。

「新築に対抗するための設備グレードアップ」というだけでなく、「築年数の経った物件だからこそ、新築ではできない自由なプラン」ができるのが、リノベ物件の魅力です。

そういう自由な物件がたくさん街にある、お部屋探しの選択肢が広がる。。。というのは、一つの精神の豊かさ・余裕だとも思うんですよね。

もちろん、そのリノベーションがきちんとビジネスとして成立していなければならないのは当然ですが。。。それがビジネスとして成り立つ、つまり、尖った物件を選んでいただける入居者がいる、と言うことも含めて、街の豊かさ・余裕だと思います。

一つのモデルケースとして、アライブの自社物件「クランツハイム」で、リノベ物件を作りこんでみました。

■クランツハイム103号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/1106530584740000022234

■クランツハイム302号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/100000000000000000000002861823

どちらも、思い切ってLDKを広く取り、インテリアデザインも尖らせました。新築では絶対にやらないプランです(笑)

ぜひ、一度ご覧いただきたい物件です。

本年も、アライブをよろしくお願いします。

投稿日: 2018年1月12日

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その他 目的から逆算する賃貸経営

11/25(土)に、111名のオーナー様に参加いただき、須山建設・アライブ合同主催のオーナーズ倶楽部総会を開催いたしました。

講演会には船井総合研究所 松井哲也様を迎え、『失敗しない賃貸経営とは?』のテーマで講演をして頂きました。

講演で改めて感じたのは、「目的から逆算して、打ち手を考える」ことの重要性です。

例えば、「先祖伝来の土地を後世に引き継ぐ」ことが目的なら、賃貸物件を長期保有するための建物維持管理が大切です。一方で、必要以上にリスクを取る必要はないので、借入は拡大する必要はないかもしれません。

「プロ投資家として独立する」ことが目的なら、物件取得→転売→再取得を繰り返すために「売却時に高く売れる物件づくり」が重要ですし、ある程度リスクを取って借入を増やし、経営規模を拡大していくことが欠かせません。

当たり前といえば当たり前ですが・・・しかし、実際にはなかなかできていないものです。

「賃貸経営の目的」を明確に決めるのが、難しいからです。多くの場合、相続対策でもありつつ、安定収入もしっかり確保したい・・・というように、複数の目的が併存しているほうが自然です。

それでも、「将来、この物件を売るつもりがあるのか、それとも相続になるまで売らないつもりなのか」ぐらいは決めておくと、やるべきことが明確になると思います。

将来売るつもりなら、大規模修繕はすこし先送りしてもいいかもしれません。(多くの場合、転売先の購入者が自分で大規模修繕するからです)

相続するつもりなら、しっかり維持修繕に投資をしたほうが合理的です。(現金で相続するよりも、その現金をリフォームに使っておいた方が、相続税は安くなります)

「オーナー様の目的をしっかりと踏まえた提案をする」、当たり前のことをしっかりと実践する会社でありたいと思っています。


投稿日: 2017年12月 6日

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その他 浜松の観光スポット

以前、とある事情で遠方の方を浜松にお招きして「浜松を堪能する一日」を企画する機会がありました。

浜松の「外せない見どころ」はどこか?・・・結構困りますよね。僕も、正直思いつきませんでした。地元にいると、かえって分からないものです。

ちなみに、観光地口コミサイト最大手の「トリップアドバイザー」では、浜松で人気のスポットはこんな感じでした。

http://qq1q.biz/GRom

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第1位 エアパーク(航空自衛隊 浜松広報館)
第2位 龍潭寺
第3位 浜松城
第4位 浜松市楽器博物館
第5位 はままつフラワーパーク
第6位 竜ヶ岩洞
第7位 スズキ歴史館
第8位 うなぎパイファクトリー
第9位 浜名湖ガーデンパーク
第10位 中田島海岸
------

こう並べるてみると、小粒ながら様々な観光地があるものです。
ホームランバッターはいないながらも穴の無い打線、といったところでしょうか。

この中で選ぶなら、「浜松市楽器博物館」が個人的には一押しです。


音楽に関心がそれほどなくても、膨大な楽器の展示に圧倒されること間違いなし!

投稿日: 2017年11月 6日

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その他 賃貸経営のデッドクロス

今月は「賃貸経営のデッドクロス」について。

ご存知の方にとっては当たり前の話ですが、意外と知られていないポイントです。

デッドクロスとは、一言で言うと、

「築年数が経つと、税金は増える一方で、家賃収入は減少していき、資金繰りが苦しくなっていく」

という現象です。

これは、3つの要因が組み合わさって起きる現象です。

1)築年数の経過により、家賃が下がっていく(収入の減少)
2)設備の償却が進むにつれ、減価償却費が減少する(経費の減少)
3)借入金返済のうち経費にできる金利返済の割合が減少する(経費の減少)

当たり前ですが「所得=収入‐経費」であり、税金は所得にかかるので、経費が減少すると、税金が増えます。

この結果として、「収入は増えるが、税金が増えていく」わけです。


(クリックで拡大します)

一番の対策は、「収入が多く、税金が少ない」築浅の時期にきちんと貯金しておくことですが・・・さまざまな事情で、十分に貯金できていないことも多いものです。

資金に余裕があれば、設備のグレードUPに投資して、「家賃をUPさせると同時に、減価償却費を増やす」のが王道です。

手元に十分に資金がなければ、

1)追加借り入れして、リフォーム投資する(家賃が増え、償却費が増える)
2)銀行にリスケの相談をして、返済期間を延長し、毎月の返済額を減らす

の2つが対策になります。

追加借り入れやリスケには精神的に抵抗があるオーナーもいるかと思いますが、いまの超低金利時代であれば、金融機関も前向きに対応いただけることが多いものです。

ほかにも、築古物件を売却してその資金で築浅物件を購入する、あるいは新築物件を建築する、と言う方法もありますが、これは不動産投資の上級者向けの話です。

基本は、あくまでも物件を持ち続けて、きちんとキャッシュを残し続けることにあると思います。

RC造の場合、きちんとリフォーム投資を継続していけば、築40年・50年と経営を続けていくことができるものです。

返済が完了してしまえば、賃貸経営ほど気楽な商売はない!と個人的には思っています。返済完了のゴールを目指して、デッドクロス期を乗り越えていくのも賃貸経営の醍醐味だとおもいますが、いかがでしょうか。

投稿日: 2017年10月12日

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その他 賃貸入居者の世帯収入@浜松

5年に一度実施される「住宅・土地統計調査」。調査結果を見たことがある方は、よほどの統計マニアだと思います。

(平成25年 住宅・土地統計調査)
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/NewList.do?tid=000001063455

私もこれまでこんな統計があることを知らなかったのですが・・・今回、とあるきっかけで調査結果に触れる機会がありました。

これは、本当にスゴイ統計です。建物の棟数・構造・持家と借家の比率といった基礎的なデータはもちろん、世帯収入・家賃・耐震工事の状況・居住面積・学校までの距離、オートロックの有無・・・などまで、市町村別単位で調査されています。

データを見ていると、賃貸経営の将来についてあれこれと連想が広がって飽きません。

たとえば、「民営借家に住む人の世帯収入の推移」を見ると、こんな感じです。


(クリックで拡大します)

ぱっと見て
 ・年収300万円以下の世帯は減少
 ・年収300万円~500万円の世帯は増加
 ・年収500万円~1000万円の世帯数は横ばい
 ・年収1000万円超の世帯は増加

の傾向が見て取れます。

とすると、賃貸経営で積極的に狙っていくべきなのは、伸びている「年収300万円~500万円の層」(家賃6万円前後)と「年収1000万円の層」(家賃10万円超)の2つですよね。

建物が古くなっても、リフォームは最小限にして、家賃をどんどんと下げて入居を決めていく・・・というのも一つの戦略ですが、少なくとも浜松においては、「年収300万円以下」世帯は減少していますから、これはあまり有効ではないことがわかります。

リーズナブルな家賃で快適に暮らせるベーシックな賃貸と、分譲マンション・戸建に引けを取らないハイグレード賃貸。狙うセグメントを明確にして、物件を作りこんでいけば、賃貸経営に十分に勝機はある、と改めて感じています。

投稿日: 2017年9月16日

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