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イチオシ物件紹介物件選びのポイントその他

その他 台風24号の教訓

台風24号、浜松に直撃して大変なことになりましたね。

長いところではほぼ丸3日間の停電。これほど長期間、広域停電が続くとは信じられない。

奇跡的にアライブは本社はじめ4店舗とも停電しなかったので、台風が過ぎ去った月曜日の朝から、フル稼働で復旧作業に取り掛かることができました。

ただ、管理会社にできることには限りがあることも痛感しました。

雨漏りの緊急対応、飛散した看板や倒木の撤収などはもちろんできるのですが・・・停電ばかりはどうしようもない。

特に、受水槽のあるマンションでは上水をポンプアップしているので、停電すると、すぐに断水してしまう。これは本当に困りました。

入居者の皆様のご苦労・ご不便が分かるばかりに、お電話いただいても何もできないことが申し訳なく思うのですが・・・しかし、どうしようもない。

いちおう、停電中でも蓄電池で給水ポンプを動かすシステムはあるようです。

http://www.firstmain.co.jp/about/anshin

ただ、お値段200万円~、しかも作動時間はわずか6時間と聞くと、ちょっと実用的ではない気がします。

地震はともかく、台風は事前にある程度予測がつきます。直撃コースに入っていたら、ふろ場に水を貯めておく、懐中電灯やガスコンロ・非常食を用意・・・など、数日間の停電・断水生活をしのぐ用意を事前にしておくだけで、相当に違います。

「共同住宅では停電→即断水のリスクがある」ことを一人一人が頭に入れておくことが、もっとも有効な対策であるような気がしています。

投稿日: 2018年10月10日

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その他 アライブのカイゼン活動

浜松は製造業の街。製造業と言えば、「カイゼン」活動。

須山建設も、様々なお客様から製造業の精神を教わって、この40年来「カイゼン」活動を大変に重視してきました。

広義でいえば、建設業もモノづくりのひとつ。現場のひとりひとりの創意工夫で、品質とコストを飛躍的にカイゼンするチャンスは、山のようにあります。

アライブの仕事はサービス業。「モノづくり」そのものではありませんが、須山建設グループの精神に乗っ取り、地道なカイゼンをとても大切にしています。

kaizen.jpg

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 1.手段選択・方法変更
   仕事のやり方を変える
   やり方を変えて不要なところから手を抜いて、
   必要なことをゆっくりたっぷり

 2.大変ではなく小変
   仕事のやり方を小さく、少しずつ変える
   小変だからこそ、手っ取り早さと継続が大事

 3.制約対応・現実対応
   無理せずできる範囲で、できる分だけ変える
   手間をかけず、カネをかけず、知恵を出す
   忙しいから改善、忙しい人ほど改善

引用:http://www.hr-kaizen.com/kaizen/
-----------

須山建設グループが指針としている、日本HR協会のカイゼンの定義です。

「現場で、小さく、やり方を変えて、必要なことをやる時間を作る。」こういう取り組みを、全社員が何十年にもわたって無数に積み重ねていくことが、製品・サービスの品質とコストを磨く源泉である・・・と信じて継続することが、カイゼンの本質だと思っています。

最近聞いた話ですが、トヨタの人は「問題がないのが問題」と口癖のように言うそうです。

仕事のプロセスに問題は必ずあるもので、問題を認識していないとしたら、その問題意識のなさが問題だ。問題をちゃんと問題と認識していれば、あとは地道なカイゼンで解決していけばよい・・・という発想です。

全社員でカイゼンマインドをもって、サービスの品質とコストを磨き続けていく・・・アライブも、及ばずながらこういう会社を目指しています。

投稿日: 2018年9月 5日

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その他 ゼロ金利はいつ終了するのか?・・・『日銀展望レポート』雑感

「日本経済の先行きを展望すると、2018 年度は海外経済が着実な成長を続けるもとで、きわめて緩和的な金融環境や政府支出による下支えなどを背景に、潜在成長率を上回る成長を続けるとみられる。2019 年度から 2020 年度にかけては、設備投資の循環的な減速や消費税率引き上げの影響を背景に、成長ペースは鈍化するものの、外需にも支えられて、景気の拡大基調が続くと見込まれる」

「経済・雇用情勢の改善に比べて、物価上昇率の高まりに時間を要している背景には、長期にわたる低成長やデフレの経験などから、賃金・物価が上がりにくいことを前提とした考え方や慣行が根強く残っていることがある。こうしたもとで、企業の慎重な賃金・価格設定スタンスや家計の値上げに対する慎重な見方が、明確に転換するには至っておらず、分野によっては競争激化による価格押し下げ圧力が強い。」

「金融政策運営については、2%の「物価安定の目標」の実現を目指し、これを安定的に持続するために必要な時点まで、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を継続する。マネタリーベースについては、消費者物価指数(除く生鮮食品)の前年比上昇率の実績値が安定的に2%を超えるまで、拡大方針を継続する。政策金利については、2019 年 10 月に予定されている消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、当分の間、現在のきわめて低い長短金利の水準を維持することを想定している。」

上記は、2018年7月31日発表の「日銀展望レポート」の抜粋です。

「当面のあいだ、ゼロ金利継続」という日銀の姿勢を改めて確認する結果となりました。

(日銀展望レポート)
https://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor1807a.pdf

なぜ物価と賃金が上がらないのか?経済学の教科書によれば、これだけ長期にわたって低金利が続けば景気が過熱して物価・賃金が上昇するはず・・・ですが、なぜかそうならない。経済学者の間でも、未だ定説なないそうです。


(日銀)

この低金利を受けて、アパートローンの利率も記録的な低水準が続いています。

住宅金融支援機構の2018年8月の子育てファミリー向け賃貸住宅ローン金利は、15年固定で0.86%、35年固定で1.46%。

(住宅金融支援機構・・・金利一覧)
https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/index.html#schintai

民間の金融機関においても、1%を切るケースがしばしばあります。

今回、あらためて日銀展望レポートを読んで漠然と思ったことですが・・・金融政策は日銀総裁の政策的意図が強く反映されるので、黒田総裁の間はほぼ間違いなくゼロ金利が続く一方で、その後の総裁人事によっては大きく政策が変更される可能性はあるように感じました。(あくまでも個人的な見解です)

日銀総裁人事は5年毎、次の交代のタイミングは2023年です。後任の総裁が現任の黒田氏と同じ経済思想の持ち主ならいいのですが・・・そうではない可能性も十分にあります。

こう考えると、1.5%台の35年固定金利でローンを組めるのはめったにない機会ですから、このタイミングで固定金利に調達を切り替えたほうが賢明ではないはないか?という気もします。

どんな人でも金利を予想することはできないので考えてもきりがないのですが、それでも賃貸マンション経営にとって大事なファクター。自分なりに納得のいく決定をしたいものです。

投稿日: 2018年8月 1日

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その他 はじめての伊勢参り

7/8(土)~7/9(日)にかけて、大勢のオーナー様ご一緒に1泊2日の旅行にいってきました。今年は「伊勢神宮と大相撲名古屋場所を巡る2日間」。毎年恒例の楽しみな行事です。

伊勢神宮の内宮と外宮をきちんとみたのは生まれて初めてでした。「平日にしては結構混んでるな~」と思いましたが、旅行会社の方いわく「こんなにすいている伊勢神宮は珍しい」とのこと。

土日・夏休み・年末年始・・・は足の踏み場もないような込み具合だそうです。

20180709ise.jpg

それほど信心深いほうではないつもりですが、それでも日本の神社の総本山だけあって、ありがたいオーラに満ちていました。

「何事のおはしますをば知らねども かたじけなさに涙こぼるる」

という西行の歌の通りですね。

オーナー様の賃貸経営の成功、社員と私の幸せ、会社の存続を祈って帰ってまいりました。

神様にきちんとお願いをした以上、あとは人事を尽くすのみです。

投稿日: 2018年7月12日

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その他 民泊新法が施行されます

6/15から、いよいよ民泊新法が施行されます。

これまでグレーゾーンであった民泊物件が、「届出をして適正な運営をすればセーフ」「無届ならアウト」と明確になります。

無届物件を運営する民泊オーナーだけでなく、運営代行会社、物件を掲載サイトの運営事業者も処罰の対象になるそうです。

サイト事業者も罰則対象になるとのことで、最大手のAirbnbから民泊新法で届出のない約4万件の物件が削除されました。

https://www.gizmodo.jp/2018/06/airbnb-japan-minpaku.html

airbnb.jpg
(Airbnb トップページ)

一方で、5月11日時点で、民泊届出件数はわずか724件にとどまっているとのこと。

http://min-paku.biz/news/minpaku-registration-0511.html

正規に届出をしてまで民泊運営する人は、いまのところ非常に少ないようです。

私も、個人的に1回だけ民泊物件を利用したことがあります。

おそらくハズレの物件を掴んでしまったのだと思いますが、部屋はかなり汚く、ゴミ箱の中にゴミが残ったままで、布団のシーツも変えられていない・・・という状況でした。

割り切って使えばいいのかもしれないですが、普通のビジネスホテルをイメージしていたので、かなりガッカリした記憶があります。

民泊新法の施行で、賃貸物件を民泊に転用して収益UP!スキームに、いったんブレーキがかかりそうです。


投稿日: 2018年6月13日

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その他 なぜ袋井の人口は増えているのか?

日本全体が人口減少社会に突入して久しく、ほとんどの地方都市が人口減少しつつあるのはご存じのことと思います。

もちろん、弊社の本社がある浜松市も、2008年をピークに、人口減少を続けています。

そんな中、袋井市は今も人口増加を続けている、極めて珍しい地方都市です。

fukuroi_jinko0.jpg
(クリックして拡大)

(袋井市HPより)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/kurashi/soshiki/04/02/tokei/jinko/suii/index.html

近隣の浜松、磐田、掛川・・・は人口が減っているのに、なぜ袋井だけ人口が伸び続けているのか?賃貸経営に関わるものとして、興味深い現象です。

袋井市の公式見解(袋井市人口ビジョン)によると、以下の2点が人口増を支えているそうです。

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○ 本市における土地利用の変遷と人口・世帯の動向(図表 14)をみると、昭和 40 年代から従業員 100 名以上の企業が多く立地してきており、企業誘致とともに順調に人口が増加してきています。

○ また、土地区画整理事業と人口の変遷(図表 15)をみると、段階的に宅地の供給がされてきたことで、順調な人口増加とバランスの良い人口構成となっています。
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fukuroi_jinko1.jpg
(クリックして拡大)

fukuroi_jinko2.jpg
(クリックして拡大)

(袋井市人口ビジョン)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/99/Population%20vision20151030-02.pdf

確かに、愛野駅周辺、可睡の杜、上山梨・・・と袋井市内には大型の区画整理がたくさんあるのは間違いありません。

企業誘致も、切れ目なく続いている印象です。

当たり前といえば当たり前ですが、「住むところと働くところがあれば、人口は増える!」ということなんですね。

第三都田地区工場用地(浜松市)、下野部工業団地(磐田市)と、袋井市周辺の市町村も、負けずと企業誘致にむけて工業団地を整備しています。

これらの打ち手が、人口増加につながっていくことを、賃貸経営にかかわるひとりとして、強く願っています。

投稿日: 2018年5月10日

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その他 「日弁連のサブリース規制強化の意見書」について

2月15日に、日弁連から「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」が出されました。

日弁連HP https://www.nichibenren.or.jp/activity/document/opinion/year/2018/180215_3.html

シェアハウスのサブリースで急速に事業拡大し、一転して倒産したスマートデイズ社の推移をみる限り、何らかの規制が必要なのは、衆目の一致するところだと思います。

賃貸オーナーが、きちんと契約の内容を把握しているのであれば、家賃収入が平準化する点において、サブリースも決して悪いスキームではないと思います。

問題は、
・経済環境の変動により、サブリース期間内での、借上げ家賃の切り下げは当然にありうる
・しばしば、定期的に建設会社が指定するリフォームをすべて実施することがサブリースの条件になっている

などのオーナー側のリスクが、十分に理解されずにサブリース契約が締結されることが多いことです。

須山建設グループでは、サブリースを前提としたマンション建設は基本的に提案しておりません。
賃貸経営はあくまでも事業ですから、オーナー様にはそのリスクを取る前提で賃貸経営に参加していただきたいですし、、オーナー様が「この立地、この建物、この管理体制ならリスクテイクできる!」と確信が持てるような提案をするのが我々の仕事だと思うからです。

健全な賃貸住宅業界の発展のためにも、サブリースを前提とした賃貸建設に何らかの規制がなされることを、願っています。

投稿日: 2018年4月12日

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その他 「残債利回り」という考え方

最近、賃貸経営の専門誌を読んでいて「残債利回り」と言う考え方に出会いました。

考え方はシンプルで、

残債利回り=家賃収入÷借入総額

です。

一般的には、不動産投資の収益性は

表面利回り=家賃収入÷不動産価格
実質利回り(NOI)=(家賃収入-諸経費)÷不動産価格

で判断することが多いです。「表面利回り10%の物件募集中」とか、「あの賃貸マンションのNOI利回りは5.5%だ」とか。

「残債利回り」と言う考え方は、「投資時点」ではなく「今現在」の収益性とリスクを判断する指標です。

例えば、投資時点でフルローンで1億円の賃貸マンションを購入し、家賃収入が1000万円/年であれば、表面利回り10%、残債利回りも10%です。

8年後に順調に返済が進み、借入金の元本が7000万円になり、家賃はちょっと下落して950万円/年になったとします。このとき、

残債利回り=950万円÷7000万円=13.6%

です。

この場合、もし表面利回り12%(950万円÷0.12=7916万円)で物件を売却できれば、916万円の現金を確保して不動産投資をクローズできますから、かなり安全・・・といえるでしょう。

********

複数の物件を所有している場合、ポートフォリオ全体の残債利回りをウォッチすることで、不動産投資全体のリスクを把握できます。

個人的には、ポートフォリオ全体の残債利回りが15%以上であれば、まあまあ安全な状況だと思います。12%を割り込んでいたら、リスク過大かな・・・と言う気がします。

(もちろん、利回りは物件の築年数・立地に左右されますから、一概には判断できませんが)

いずれにせよ、直近の残債利回りを把握して、「今物件をすべて売却したとして、現金はいくら残るのか」を見ておくことは、不動産投資をする上でとても有効なことだと思います。

投稿日: 2018年3月 9日

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その他 アパートローンの急減速

この半年ほどで、収益不動産への融資が急に厳しくなってきました。

新聞報道によると、「平成29年7~9月期の新規融資額は前年同期比で2割以上も減り、3四半期連続で前年割れ。過剰な融資を懸念した金融庁が監視を強化したことに加え、相続税対策としての需要が一巡したため、融資が減ったとみられる。」とのことです。


http://www.sankei.com/economy/news/180111/ecn1801110045-n1.html

たしかに、この1~2年間、ちょっとバブル的なアパート投資が散見されたのも事実ですので、適正な融資査定に立ち戻るのは大歓迎です。

一方で、不動産屋の現場としては、人口減少下における適正な賃貸アパート・マンションの新築戸数ってどの程度だろう?とも考えます。

『失われた20年』と俗に言いますが、住環境については、この20年、明らかに生活水準はレベルアップしています。

一昔前の物件では、
 ・バストイレ一体型のワンルーム
 ・6畳サイズのDKがあるファミリー物件
など、当たり前でした。

エアコンが付いているだけで、差別化ポイントになったものです。

ところがいまは、
 ・バストイレ別
 ・独立洗面化粧台
 ・エアコン
 ・モニターホン
 ・ウォシュレット
 ・ファミリー物件なら、10畳以上のリビング
などなどが、「当たり前」になっています。

リフォームして「いまの当たり前」の水準にグレードアップできればいいのですが、物件によっては、それが叶わない場合がしばしばあります。特に、20㎡以下の狭小ワンルームがそうです。ファミリー物件でも、浴室が極端に狭い物件は、正直ツラいです。

このクラスの物件は、いずれ建替えの対象になるでしょう。

また、築30年超の木造物件も、建替対象になると思われます。昔の木造賃貸は、30年程度で建替える前提でローコストに設計されたものが多いからです。

こういう時代に合わない物件が賃貸市場から脱落する分だけ、今のニーズに対応した新築物件が供給される。。。というペースが個人的には適正だと思います。

一つ言えるのは、新築するなら、十分にハイグレードなものにしておいた方がいい!ということです。

それも、「オートロック付」とか「戸建賃貸」のように、既存物件がリフォームしても追い付けない物件にすることが大事だと個人的には思います。

最初からリフォーム物件と同じ土俵で競い合うのでは、新築する意味は半減してしまう。

いずれにせよ、賃貸市況がバブルとは無縁で、実需に基づいて「良い物件を、良いお客様に提供する」業界であってほしいと切に願います。

投稿日: 2018年2月 5日

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イチオシ物件紹介 豊かさの象徴としてのリノベーション

あけましておめでとうございます。

さて、新年早々ですが、賃貸物件のリノベーションが最近面白いです。

「新築に対抗するための設備グレードアップ」というだけでなく、「築年数の経った物件だからこそ、新築ではできない自由なプラン」ができるのが、リノベ物件の魅力です。

そういう自由な物件がたくさん街にある、お部屋探しの選択肢が広がる。。。というのは、一つの精神の豊かさ・余裕だとも思うんですよね。

もちろん、そのリノベーションがきちんとビジネスとして成立していなければならないのは当然ですが。。。それがビジネスとして成り立つ、つまり、尖った物件を選んでいただける入居者がいる、と言うことも含めて、街の豊かさ・余裕だと思います。

一つのモデルケースとして、アライブの自社物件「クランツハイム」で、リノベ物件を作りこんでみました。

■クランツハイム103号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/1106530584740000022234

■クランツハイム302号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/100000000000000000000002861823

どちらも、思い切ってLDKを広く取り、インテリアデザインも尖らせました。新築では絶対にやらないプランです(笑)

ぜひ、一度ご覧いただきたい物件です。

本年も、アライブをよろしくお願いします。

投稿日: 2018年1月12日

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