不動産の仕事をしていると、公共インフラの影響力についていろいろと考えさせられます。

道路一本通ることで、その一帯の不動産の価値が一変します。

もう15年近く前になりますが、雄踏バイパスが開通したことで志都呂にイオンモールが開業し、入野→志都呂→雄踏の一帯が商業エリアに一変したことの驚きは、今でも鮮明に覚えています。

今も、第２東名が開通したことで、浜北～都田エリアが工業団地・物流団地として大きく開発が進んでいます。

新しい公共インフラには、街全体を一変する力を持っているんですよね。

そんななか、旧東名高速道路で工事中だった舘山寺スマートインターチェンジが、3/17開通します！

NEXCO中日本様からの発注で須山建設が直接施工したこともあり、非常に思い入れの深いインフラです。

舘山寺スマートインターチェンジを使うと、東名高速道路から舘山寺温泉まで車で５分でアクセスできます！

舘山寺温泉街の観光地としての価値がグッと高まります。

これから、舘山寺がどう変わっていくか、楽しみです。

投稿日： 2019年2月 5日

あけましておめでとうございます。

昨年の話になりますが、12/25に「改善活動発表会」を社内で開催しました。

各チームごとに「今年のベスト改善」を発表し、全社員の投票で優秀チームを選定する、というイベントです。

ちなみに、各チームのテーマは以下の通りです。

はじめての試みだったので期待と不安があったのですが・・・いい意味で裏切られました。

どのチームも素晴らしいプレゼンばかりでホント感動しました。

アライブの社員のレベルは高い！

みんな仕事に真剣で、自分たちでどんどん仕事のやり方を改善していくマインドとスキルを持っています。

こういうマインドとスキルが会社の底力になり、お客様に喜んでいただく基盤になると信じています。

これから繁忙期に入ります。

賃貸管理会社として、お預かりしている賃貸マンションを満室にしていくことが、我々の最重要のミッションのひとつです。

改善を積み重ねてきた成果を、「入居率」という形でオーナー様にお返しして行きます！

本年もよろしくお願いいたします。

投稿日： 2019年1月10日

アライブが所属する須山建設グループでは、3年前から毎年10月に全社員に対して、無記名の意識調査をしています。

社員のみんなには、できるだけ「いいことはいい、悪いことは悪いと回答してほしい」とお願いしています。

意識調査の内容は、率直に言って、うれしいコメントが半分、耳の痛いコメントが半分です。

毎年、意識調査の集計結果を読むと「もっと社員のため、会社のためにできることがあるな」と痛感します。

意識調査は社長の通信簿のようなものですから、読んでいて決して楽しいものではありません。

でも、しばしば「問題がないのが問題」というように、会社の問題に社長が気づいてないことが、会社にとって一番問題だったりするわけです。

意識調査を通じて「ここが問題ですよ！！」と教えてもらっていることは、本当に貴重な機会です。

正直、問題が１０あったとして、１年間で解決できることはせいぜい２つぐらいです。でも、毎年繰り返していけば５年間で全部解決できる！と思って仕事をしています。

もっとも、問題を解決すれば、また新しい次元の問題が出てくるのが会社の常なので、このサイクルには終わりはないんですが・・・

でも、そうやって問題を発見して、解決していくことで、社員にとってより働き甲斐のある・働きやすい会社になると信じています。

投稿日： 2018年12月 1日

突然ですが、「いい会社」ってどんな会社だと思いますか？

僕は、
　１）お客様に喜ばれるサービスを提供できる会社
　２）社員が納得・安心して働ける会社
　３）毎年着実に利益を上げて、永続していく会社
だと思っています。

この３つのうち、どれかひとつが欠けても「いい会社」にはならない。

お客様も社員も喜んでいるけど、赤字で倒産しそう・・・
お客様は喜んでいて利益も上がっているけど、社員はつらい思いをしてる・・・
社員も納得、利益をも上がってるけど、お客様は不満を抱えている・・・

やっぱり、ダメですよね。

この３つをきちんとバランスをとって進んでいくのが「いい会社」です。

アライブは、そういう会社を目指してます。

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また、不動産業、とりわけ賃貸管理業は「いい会社」を目指しやすい業態だと思っています。

人間の生活に不可欠な「すまい」を提供する仕事ですから、
「この仕事に意味があるのかな？」と悩むような場面はまずありません。
自分の仕事が、お客様のため、世の中のためになっているとシンプルに実感できます。

どんな不況の時でも、賃貸管理の仕事はなくなりません。
お客様が賃貸マンションに住んでいる限り、仕事があるからです。
10年前のリーマンショックの時も、大変好景気な2018年の今も、同じように仕事をしています。

そういう業種って、意外と少ないように思います。

派手なところは一切ありません。
でも、コツコツと、まじめに、みんなで協力して仕事に取り組むことが、
お客様に評価していただける仕事です。

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ブランドコンサルティング会社を経営している、高校の同級生の外山くんに、
自社の求人広告を作ってもらいました。
自分ではうまく表現できない、アライブの魅力を引き出してもらったような気がしています。

ぜひ一度、ご覧ください。

https://towtowmi.jp/work_5/

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アライブで一緒に働く仲間を募集しています。
募集の詳細は、こちらです。

https://www.your-alive.co.jp/recruit/guideline/rentsales.php

アライブにご関心ある方のお問い合わせ、お待ちしています。

投稿日： 2018年11月 1日

台風24号、浜松に直撃して大変なことになりましたね。

長いところではほぼ丸３日間の停電。これほど長期間、広域停電が続くとは信じられない。

奇跡的にアライブは本社はじめ４店舗とも停電しなかったので、台風が過ぎ去った月曜日の朝から、フル稼働で復旧作業に取り掛かることができました。

ただ、管理会社にできることには限りがあることも痛感しました。

雨漏りの緊急対応、飛散した看板や倒木の撤収などはもちろんできるのですが・・・停電ばかりはどうしようもない。

特に、受水槽のあるマンションでは上水をポンプアップしているので、停電すると、すぐに断水してしまう。これは本当に困りました。

入居者の皆様のご苦労・ご不便が分かるばかりに、お電話いただいても何もできないことが申し訳なく思うのですが・・・しかし、どうしようもない。

いちおう、停電中でも蓄電池で給水ポンプを動かすシステムはあるようです。

http://www.firstmain.co.jp/about/anshin

ただ、お値段200万円～、しかも作動時間はわずか6時間と聞くと、ちょっと実用的ではない気がします。

地震はともかく、台風は事前にある程度予測がつきます。直撃コースに入っていたら、ふろ場に水を貯めておく、懐中電灯やガスコンロ・非常食を用意・・・など、数日間の停電・断水生活をしのぐ用意を事前にしておくだけで、相当に違います。

「共同住宅では停電→即断水のリスクがある」ことを一人一人が頭に入れておくことが、もっとも有効な対策であるような気がしています。

投稿日： 2018年10月10日

浜松は製造業の街。製造業と言えば、「カイゼン」活動。

須山建設も、様々なお客様から製造業の精神を教わって、この40年来「カイゼン」活動を大変に重視してきました。

広義でいえば、建設業もモノづくりのひとつ。現場のひとりひとりの創意工夫で、品質とコストを飛躍的にカイゼンするチャンスは、山のようにあります。

アライブの仕事はサービス業。「モノづくり」そのものではありませんが、須山建設グループの精神に乗っ取り、地道なカイゼンをとても大切にしています。

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　１．手段選択・方法変更
　　　仕事のやり方を変える
　　　やり方を変えて不要なところから手を抜いて、
　　　必要なことをゆっくりたっぷり

　２．大変ではなく小変
　　　仕事のやり方を小さく、少しずつ変える
　　　小変だからこそ、手っ取り早さと継続が大事

　３．制約対応・現実対応
　　　無理せずできる範囲で、できる分だけ変える
　　　手間をかけず、カネをかけず、知恵を出す
　　　忙しいから改善、忙しい人ほど改善

引用：http://www.hr-kaizen.com/kaizen/
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須山建設グループが指針としている、日本HR協会のカイゼンの定義です。

「現場で、小さく、やり方を変えて、必要なことをやる時間を作る。」こういう取り組みを、全社員が何十年にもわたって無数に積み重ねていくことが、製品・サービスの品質とコストを磨く源泉である・・・と信じて継続することが、カイゼンの本質だと思っています。

最近聞いた話ですが、トヨタの人は「問題がないのが問題」と口癖のように言うそうです。

仕事のプロセスに問題は必ずあるもので、問題を認識していないとしたら、その問題意識のなさが問題だ。問題をちゃんと問題と認識していれば、あとは地道なカイゼンで解決していけばよい・・・という発想です。

全社員でカイゼンマインドをもって、サービスの品質とコストを磨き続けていく・・・アライブも、及ばずながらこういう会社を目指しています。

投稿日： 2018年9月 5日

「日本経済の先行きを展望すると、2018 年度は海外経済が着実な成長を続けるもとで、きわめて緩和的な金融環境や政府支出による下支えなどを背景に、潜在成長率を上回る成長を続けるとみられる。2019 年度から 2020 年度にかけては、設備投資の循環的な減速や消費税率引き上げの影響を背景に、成長ペースは鈍化するものの、外需にも支えられて、景気の拡大基調が続くと見込まれる」

「経済・雇用情勢の改善に比べて、物価上昇率の高まりに時間を要している背景には、長期にわたる低成長やデフレの経験などから、賃金・物価が上がりにくいことを前提とした考え方や慣行が根強く残っていることがある。こうしたもとで、企業の慎重な賃金・価格設定スタンスや家計の値上げに対する慎重な見方が、明確に転換するには至っておらず、分野によっては競争激化による価格押し下げ圧力が強い。」

「金融政策運営については、２％の「物価安定の目標」の実現を目指し、これを安定的に持続するために必要な時点まで、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を継続する。マネタリーベースについては、消費者物価指数（除く生鮮食品）の前年比上昇率の実績値が安定的に２％を超えるまで、拡大方針を継続する。政策金利については、2019 年 10 月に予定されている消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、当分の間、現在のきわめて低い長短金利の水準を維持することを想定している。」

上記は、2018年7月31日発表の「日銀展望レポート」の抜粋です。

「当面のあいだ、ゼロ金利継続」という日銀の姿勢を改めて確認する結果となりました。

(日銀展望レポート)
https://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor1807a.pdf

なぜ物価と賃金が上がらないのか？経済学の教科書によれば、これだけ長期にわたって低金利が続けば景気が過熱して物価・賃金が上昇するはず・・・ですが、なぜかそうならない。経済学者の間でも、未だ定説なないそうです。

(日銀)

この低金利を受けて、アパートローンの利率も記録的な低水準が続いています。

住宅金融支援機構の2018年8月の子育てファミリー向け賃貸住宅ローン金利は、15年固定で0.86％、35年固定で1.46％。

(住宅金融支援機構・・・金利一覧)
https://www.jhf.go.jp/loan/kinri/index.html#schintai

民間の金融機関においても、1％を切るケースがしばしばあります。

今回、あらためて日銀展望レポートを読んで漠然と思ったことですが・・・金融政策は日銀総裁の政策的意図が強く反映されるので、黒田総裁の間はほぼ間違いなくゼロ金利が続く一方で、その後の総裁人事によっては大きく政策が変更される可能性はあるように感じました。（あくまでも個人的な見解です）

日銀総裁人事は５年毎、次の交代のタイミングは2023年です。後任の総裁が現任の黒田氏と同じ経済思想の持ち主ならいいのですが・・・そうではない可能性も十分にあります。

こう考えると、1.5％台の35年固定金利でローンを組めるのはめったにない機会ですから、このタイミングで固定金利に調達を切り替えたほうが賢明ではないはないか？という気もします。

どんな人でも金利を予想することはできないので考えてもきりがないのですが、それでも賃貸マンション経営にとって大事なファクター。自分なりに納得のいく決定をしたいものです。

投稿日： 2018年8月 1日

7/8(土)～7/9(日)にかけて、大勢のオーナー様ご一緒に１泊２日の旅行にいってきました。今年は「伊勢神宮と大相撲名古屋場所を巡る２日間」。毎年恒例の楽しみな行事です。

伊勢神宮の内宮と外宮をきちんとみたのは生まれて初めてでした。「平日にしては結構混んでるな～」と思いましたが、旅行会社の方いわく「こんなにすいている伊勢神宮は珍しい」とのこと。

土日・夏休み・年末年始・・・は足の踏み場もないような込み具合だそうです。

それほど信心深いほうではないつもりですが、それでも日本の神社の総本山だけあって、ありがたいオーラに満ちていました。

「何事のおはしますをば知らねども　かたじけなさに涙こぼるる」

という西行の歌の通りですね。

オーナー様の賃貸経営の成功、社員と私の幸せ、会社の存続を祈って帰ってまいりました。

神様にきちんとお願いをした以上、あとは人事を尽くすのみです。

投稿日： 2018年7月12日

6/15から、いよいよ民泊新法が施行されます。

これまでグレーゾーンであった民泊物件が、「届出をして適正な運営をすればセーフ」「無届ならアウト」と明確になります。

無届物件を運営する民泊オーナーだけでなく、運営代行会社、物件を掲載サイトの運営事業者も処罰の対象になるそうです。

サイト事業者も罰則対象になるとのことで、最大手のAirbnbから民泊新法で届出のない約4万件の物件が削除されました。

https://www.gizmodo.jp/2018/06/airbnb-japan-minpaku.html

(Airbnb トップページ)

一方で、5月11日時点で、民泊届出件数はわずか724件にとどまっているとのこと。

http://min-paku.biz/news/minpaku-registration-0511.html

正規に届出をしてまで民泊運営する人は、いまのところ非常に少ないようです。

私も、個人的に１回だけ民泊物件を利用したことがあります。

おそらくハズレの物件を掴んでしまったのだと思いますが、部屋はかなり汚く、ゴミ箱の中にゴミが残ったままで、布団のシーツも変えられていない・・・という状況でした。

割り切って使えばいいのかもしれないですが、普通のビジネスホテルをイメージしていたので、かなりガッカリした記憶があります。

民泊新法の施行で、賃貸物件を民泊に転用して収益ＵＰ！スキームに、いったんブレーキがかかりそうです。

投稿日： 2018年6月13日

日本全体が人口減少社会に突入して久しく、ほとんどの地方都市が人口減少しつつあるのはご存じのことと思います。

もちろん、弊社の本社がある浜松市も、2008年をピークに、人口減少を続けています。

そんな中、袋井市は今も人口増加を続けている、極めて珍しい地方都市です。

(クリックして拡大)

(袋井市ＨＰより)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/kurashi/soshiki/04/02/tokei/jinko/suii/index.html

近隣の浜松、磐田、掛川・・・は人口が減っているのに、なぜ袋井だけ人口が伸び続けているのか？賃貸経営に関わるものとして、興味深い現象です。

袋井市の公式見解（袋井市人口ビジョン）によると、以下の２点が人口増を支えているそうです。

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○ 本市における土地利用の変遷と人口・世帯の動向（図表 14）をみると、昭和 40 年代から従業員 100 名以上の企業が多く立地してきており、企業誘致とともに順調に人口が増加してきています。

○ また、土地区画整理事業と人口の変遷（図表 15）をみると、段階的に宅地の供給がされてきたことで、順調な人口増加とバランスの良い人口構成となっています。
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(クリックして拡大)

(クリックして拡大)

(袋井市人口ビジョン)
http://www.city.fukuroi.shizuoka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/99/Population%20vision20151030-02.pdf

確かに、愛野駅周辺、可睡の杜、上山梨・・・と袋井市内には大型の区画整理がたくさんあるのは間違いありません。

企業誘致も、切れ目なく続いている印象です。

当たり前といえば当たり前ですが、「住むところと働くところがあれば、人口は増える！」ということなんですね。

第三都田地区工場用地(浜松市)、下野部工業団地(磐田市)と、袋井市周辺の市町村も、負けずと企業誘致にむけて工業団地を整備しています。

これらの打ち手が、人口増加につながっていくことを、賃貸経営にかかわるひとりとして、強く願っています。

投稿日： 2018年5月10日