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社長ブログ

イチオシ物件紹介物件選びのポイントその他

その他 賃貸入居者の世帯収入@浜松

5年に一度実施される「住宅・土地統計調査」。調査結果を見たことがある方は、よほどの統計マニアだと思います。

(平成25年 住宅・土地統計調査)
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/NewList.do?tid=000001063455

私もこれまでこんな統計があることを知らなかったのですが・・・今回、とあるきっかけで調査結果に触れる機会がありました。

これは、本当にスゴイ統計です。建物の棟数・構造・持家と借家の比率といった基礎的なデータはもちろん、世帯収入・家賃・耐震工事の状況・居住面積・学校までの距離、オートロックの有無・・・などまで、市町村別単位で調査されています。

データを見ていると、賃貸経営の将来についてあれこれと連想が広がって飽きません。

たとえば、「民営借家に住む人の世帯収入の推移」を見ると、こんな感じです。


(クリックで拡大します)

ぱっと見て
 ・年収300万円以下の世帯は減少
 ・年収300万円~500万円の世帯は増加
 ・年収500万円~1000万円の世帯数は横ばい
 ・年収1000万円超の世帯は増加

の傾向が見て取れます。

とすると、賃貸経営で積極的に狙っていくべきなのは、伸びている「年収300万円~500万円の層」(家賃6万円前後)と「年収1000万円の層」(家賃10万円超)の2つですよね。

建物が古くなっても、リフォームは最小限にして、家賃をどんどんと下げて入居を決めていく・・・というのも一つの戦略ですが、少なくとも浜松においては、「年収300万円以下」世帯は減少していますから、これはあまり有効ではないことがわかります。

リーズナブルな家賃で快適に暮らせるベーシックな賃貸と、分譲マンション・戸建に引けを取らないハイグレード賃貸。狙うセグメントを明確にして、物件を作りこんでいけば、賃貸経営に十分に勝機はある、と改めて感じています。

投稿日: 2017年9月16日

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その他 クラウドファウンディング型不動産投資

最近「クラウドファウンディング」という言葉をよく聞きます。一般には、社会貢献活動やまちおこし活動に対する寄付を、WEBサイトのクレジット決済でひろく集める、という使い方をするそうです。

例えば、「浜名湖弁天島に直虎スターマインを打ち上げる」ための寄付を募る・・・と言ったような使い方です。

https://faavo.jp/shizuoka/project/2095

この仕組みを不動産投資に当てはめて、「1万円単位で資金を集めて、不動産に投資して、リターンを分配する」という形のクラウドファウンディングが最近増えてきています。

例えば、このあたりのサイトが有名どころのようです。

https://www.lclending.jp/

https://www.tateru-funding.jp/

小口で不動産投資ができるのは、現物投資にはない魅力です。

一方で、現物投資は「所有権」という強い権利に守られているのに対して、クラウドファウンディングでは、結局のところ、匿名組合を組成した運営会社との契約でしかありません。

当たり前ですが、運営会社が倒産したら資金は帰ってきません。

運営会社を本当に信用できるなら、これはこれで一つの合理的な投資かもしれません。

個人的には・・・「信頼できる運営会社」を見分ける自信がないので、投資する勇気はありません。

そうはいっても、「クラウドファウンディング型不動産投資」は一つの大きな流れになってきていて、ベンチャー企業だけでなく、野村総合研究所のような大手企業も参画しつつあるようです。

http://www.nri.com/Home/jp/news/2017/170810_1.aspx

慎重に、しかし関心を持って見守っていきたいと思っています。

投稿日: 2017年8月16日

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その他 水害対策の重要性

このたびの九州北部豪雨災害において、被害を受けられた地域の皆様、関係の皆様に心よりお見舞い申し上げます。

この数年、雨の降り方が熱帯型に変わってきたような気がします。過去にない集中豪雨の結果として、治山・治水の大切さを改めて実感します。

この地域では、最近は人が亡くなるほどの水害は幸いにもおきていませんが、昭和49年7月に、遠州地域でも「七夕豪雨」があったと聞いています。

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「7日の午前10時頃より断続的に強い雨が降り、山間部では午後11時からの1時間に降雨量が90mmを越すほどの豪雨となった。そのため都田川は急激に増水して堤防が決壊、馬込川でも増水により川沿いの地域で多くの家屋が浸水した。白洲町(現:西区白洲町)や佐浜町(現:西区佐浜町)では崖崩れによって計4名の命が奪われている。この豪雨による被害は大きく、災害救助法が発令され、自衛隊ヘリなどが出動した。」

浜松市HPより
 http://www.hamamatsu-books.jp/category/detail/4f38b7f23856a.html


(当時の写真)
-------

浜松市も、継続的に災害対策工事に力を入れています。

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/zaisek/budget/budget29/detail/d_109.html

平時より変事に備え続けるのは大変に難しいことですが、見えないところで災害対策を続けている関係者の皆様への感謝は忘れずにいたいものです。

投稿日: 2017年7月20日

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その他 浜松市の貸家着工件数について

6/24号の週刊ダイヤモンドで「不動産投資の甘い罠」と題して、安易なアパート経営を諌める特集記事がありました。


我々も、首都圏の投資家・不動産会社から「投資用マンションを購入したい」という問い合わせが、この数年急増しているのを実感しています。

一方で、浜松市内の賃貸マンション建築が過熱しているか?というと、そういう感触はそれほどありません。

静岡県の自治体別の住宅着工数の統計データによると、浜松市の貸家着工数は以下の通りです。

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平成28年度 1758戸
平成27年度 1706戸
平成26年度 1565戸
平成25年度 2128戸
平成24年度 1618戸
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(県の統計)
 http://www.pref.shizuoka.jp/kenmin/km-310a/stat/stat.html

平成25年度は消費税増税前の駆け込み需要で増えていますが、その他の年はおおむね1700戸前後で安定しています。

浜松市内の民営借家は8万6千戸ですから、年間50棟に1棟が建替えられていく計算です。アパート経営の過熱は、大都市圏に限った話のように、見ています。


投稿日: 2017年6月27日

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その他 「浜松市"やらまいか"総合戦略」について

最近、とある機会があって浜松市の都市計画についていろいろと調べていたところ、「浜松市"やらまいか"総合戦略」なるものをみつけました。

(浜松市HP)
https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kikaku/yaramaika/sogosenryaku.html

ズバリ「人口減少克服に向けた戦略的対策」!と銘打って、かなりチャレンジングな目標を掲げています。

(浜松市資料より抜粋。クリックすると画像が大きくなります)

行政がリードすることが必要な分野(たとえば幼稚園・保育園の充実...など)もある一方で、地元の企業が責任を果たしていくべき項目もたくさんあります。

たとえば、アライブについて言えば、まず自分たち自身が「魅力ある職場」をつくることで、「若者がチャレンジできるまちづくり」に貢献できる。

また、管理している賃貸マンションをより魅力的なものにバリューアップしていくことは、「浜松に住み続けたい!」街づくりに直結する。

アライブが管理している賃貸マンションは、浜松市内だけで3500戸近くあり、そのうちの7~8割はファミリータイプですから、単純に考えて、1万人近い浜松市民がアライブの賃貸マンションに住んでいる計算になる。

魅力的な街づくりにむけて、アライブにできることはいろいろあるな、と改めて思います。

投稿日: 2017年5月11日

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その他 新しい仲間を募集します!【キャリア採用】

新年度のスタートと共に、新卒採用と同時に、アライブは新しい仲間を2名募集します!

**********
◎保険営業
須山建設グループ会社や社員、関連するお客さまへの保険の相談・提案。
建設工事・不動産関連の損害保険を中心とした営業です。
入社後1年間は、保険会社に出向して実地研修を受講していただきます。

◎建物営繕・メンテナンススタッフ
賃貸住宅の退去時の原状回復・リフォーム工事、入居中の修繕工事などを担当します。
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募集要項詳細は、下記のページをご確認ください。

https://www.your-alive.co.jp/recruitinfo/midcareer.html

年々着実に成長を続けている中、さらなる成長、サービス向上をめざすための増員です。

アライブは、こんな仲間を歓迎しています。


********
◆仕事を通して成長する意欲のある人
 専門性と人間性の両面で成長しなければ、お客様に仕事を任せていただくことはできません。お客さまから信頼される社会人でありつづける努力を惜しまず、仕事に全力投球できる、成長意欲の高い人を歓迎します。

◆チームで活動する苦労と楽しさを経験してきた人
 アライブの仕事のほとんどは、チームでの仕事です。お客様の幅広い要望に応えるためには、それぞれが自らの責任を果たしつつ、チームで役割分担して、お互いに助けあって仕事に臨むことが欠かせません。チームで活動する苦労と楽しさを十分に経験してきた人、「チームで働きたい」という強い気持ちがある人を歓迎します。

◆「地元で働きたい」人
 アライブでは、仕事を通して、地元の人との縁が深くなり、新しい出会いがあり、街づくりに直接間接に関わり合う。地元が好きになれる機会がたくさんあります。「地元で働きたい」「地元の縁を大切にしたい、もっと広げたい、深めたい」人を歓迎します。
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未経験者、大歓迎です。


ご関心のある方、もっと詳しく話を聞いてみたい方、ぜひお気軽にお問い合わせください。

投稿日: 2017年4月12日

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その他 アライブも新卒採用スタートです

今日、3月1日は新卒採用活動解禁日です。

アライブも新卒採用、スタートしました。

■マイナビ
 https://job.mynavi.jp/18/pc/search/corp109446/outline.html


3/5(日)@アクトシティ浜松のマイナビ合同説明会にもブース出展します。

■合同説明会
 https://job.mynavi.jp/conts/event/2018/w/seminar/2400/index.html


ふだんはあまり考えないことですが、採用活動のシーズンになると、あらためて「われわれの会社の魅力・われわれの仕事の魅力ってなんだろう・・・」と考えます。

私自身の答えを一言で言えば、こうです。

***********

1)会社の魅力
 長い歴史の中で培った、アライブ&須山建設グループを信頼していただいている、大勢のお客様がいる。飛び込みで「お客様を探して、ゼロから信頼関係を作る」苦労が少ないのは事実。
 (これはひょっとしたら仕事の甘さにつながっている面も、あるかもしれない)
 でも「すでに目の前にお客様がいる。そのお客様に喜んでいただくことに、まっすぐ全力投球できる」ことは、働く場として恵まれていると思う。

2)仕事の魅力
 不動産の仕事は、たとえば結婚・就職・進学・相続・・・といった、人生の節目に立ち会う仕事。お客様は常に真剣。我々に対する要求は高い。でも、仕事をするうえで、こちらの努力を真剣に評価していただけるお客様がいることは、とても大切なことだと思う。
 (仕事の内容はどうでもいい・・・というお客様に囲まれていて、ひとはやる気になれるでしょうか?)
 そういう真剣なお客様と一緒に仕事ができる、不動産ビジネスは面白い。

***********

もちろん、答えは、アライブの社員ひとりひとり千差万別です。だから、学生さんにはひとりでも多くのアライブの社員の話を聞いてほしいです。

そのうえで、「アライブで働けたら、楽しいかも」と少しでも感じたら、ぜひ個別説明会にも足を運んで、エントリーしていただきたい。

そんな風に思ってます。

アライブ一同、エントリーお待ちしています!

投稿日: 2017年3月 1日

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その他 浜松の分譲マンションと高級賃貸マーケット

最近、マイナス金利の影響もあって、浜松市内の分譲マンションの売れ行きが好調です。売れ行きが好調だと、デベロッパーも土地の仕入れに積極的になり、好立地の企画が増えて、ますます売れ行きが好調になる・・・そんな好循環がこの数年続いているように、個人的には思っています。

2017年2月現在、浜松市内で売出中の分譲マンション一覧です。

************

■ウィステリア浜松中央
 http://wisteria-h.jp/
 住所:浜松市中区中央二丁目
 プラン:RC造14階建 39戸
 
■ブライトタウン大蒲
 http://home.entetsu.co.jp/bt/bt-okaba/index.html
 住所:浜松市東区大蒲町
 プラン:RC造8階建 65戸

■ブライトタウン貴布祢
 http://home.entetsu.co.jp/bt/bt-kibune/
 住所:浜松市浜北区貴布祢
 プラン:RC造7階建 73戸

■プレミスト高町
 http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chubu/shizuoka/takamachi/
 住所:浜松市中区高町
 プラン:RC造7階建 107戸

■ルシェモア八幡町
 http://www.816t.jp/mansion/hachimancho/
 住所:浜松市中区八幡町
 プラン:RC造14階建 39戸

■ルシェモア佐鳴台
 http://www.816t.jp/mansion/sanarudai/
 住所:浜松市中区佐鳴台五丁目
 プラン:RC造5階建 19戸

************

ちなみに、ブライトタウン貴布祢は須山建設の設計・施工。自信を持ってお勧めいたします!


(ブライトタウン貴布祢 現場写真)


...話は変わりますが、投資目的で分譲マンションを買われる方も多く、一定戸数は完成と同時に賃貸物件として市場に出てきます。

SUUMOで「浜松市内 分譲賃貸 新築」で検索すると、2/4現在、104件もヒットします。

http://ur0.pw/Bogl

浜松駅至近の物件だと、70㎡~80㎡の物件が月20万円近い価格で募集されています。われわれ地元業者の感覚では「すごく高い!」

しかし、首都圏の賃貸住宅を見慣れている目からすると、それほど高く感じられないようです。事実、この価格帯で入居が決まっているのを見ると、そういう相場観でお部屋探しをしている層は、浜松にも一定数、確実にいることがわかります。

一方で、われわれ賃貸住宅の企画を得意としている者からすれば、「分譲賃貸ではなく、賃貸専用でマンションを企画すれば、同じグレード、同じ立地で、もっとリーズナブルにお部屋を提供できるのに。。。」という思いもあります。

分譲を前提としなければ、管理組合が要らないので維持管理コストは大きく削減できますし、過剰な設備を排することで、本質的なグレードは維持しながら建設コストを合理化することもできるからです。

現状、浜松市内においては高級賃貸のほとんどは分譲賃貸で、賃貸専用の高級マンションは、ほとんどありません。ここに、ひとつ未開拓のマーケットがあるのではないか?という感じを最近を持っています。

投稿日: 2017年2月 4日

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その他 「二宮翁夜話」を再読しました

あけましておめでとうございます。

普段は不動産に関する話題を中心のブログですが、正月は昨年同様、話題を変えて「最近読んだ本」について。

正月に「二宮翁夜話」を再読しました。ほんと、この本はいいこと書いてあります。


二宮尊徳というと「お説教的根性論」・・・という印象が強いですし、僕も読む前はそうだと思っていたんですが、実際に読むと、まったく違います。

例えば、こんな感じです。

****

■根本を論ずれば、善もなく悪もない。善といって分けるから、悪というものができるのだ。善悪は人間の考えからできたもので、人道上のものだ。それゆえ、人がなければ善悪はなく、人があってのちに善悪ができるのだ。だから、人は荒地を開くのを善とし、田畑を荒らすのを悪とするが、猪や鹿のほうでは、開拓を悪とし、荒らすのを善とするだろう。(二宮翁夜話 二六話)

■いったい私が倹約を尊ぶのは、用いるところがあるからだ。住居を簡素にし、衣服を悪くし、飲食を粗末にするのは、資本を作り、国家を富有にし、万人を救済するためだ。彼が目的もなく、到達するところもなく、ただ倹約せよというのとは大いに違う。誤解してはいけない(二宮翁夜話 四六話)

****

二宮さんは、かなり現代的な「相対主義者」です。「絶対的な善悪」みたいなものは、存在しないとはっきり言い切る。

善悪とか正義とかは「総て人間の都合」であって、人間にとってプラスなら善だし、マイナスなら悪だ、という考え方をする。そうして、当時の儒教的な観念論をバッサリと否定する。

で、当時の日本人にとって最も切実なものは「食糧」であったから、実り豊かな農村開発に必要なものはすべて善であり、それを実現するための方法論が「分を知り、誠実に勤め、譲り合う」という生活習慣だ・・・というそういう理屈です。

日本におけるプラグマティズムの源流だと思うし、彼の思想が明治期の商売人に強く支持されたのもよくわかります。

ちなみに、静岡県西部は日本で最も二宮尊徳の教え(報徳思想)が強く浸透した地域のようで、それがこの地域の現実主義的な、損得を重んじるビジネスライク風土をつくったんじゃないか・・・とも思っています。

さすがに、21世紀の我々が求めるものは「食糧」だけではない。「やりがい」とか「公平感」とか「納得感」とか「矜持」とか・・・そういうものをわれわれは仕事に対して求めている。

「人間の都合」を素直にまっすぐ追及する二宮さんの姿勢を見習って、これら「我々が求めてるもの」を愚直に追及する一年にします。・・・以上、新年の決意表明です。

本年もよろしくお願いします。

投稿日: 2017年1月13日

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イチオシ物件紹介 この春完成!! 新築賃貸マンション

今年のアライブは、例年に増してたくさんの新築賃貸マンションを取扱いしています。

この場を借りて、一挙にご紹介。

*****************
◎七十二候広沢
 


 ■場所
  ・浜松市中区広沢2丁目23-23
  ・地図:http://urx3.nu/AbBx
  
 ■間取
  2LDK (1戸)・3LDK(8戸)
 
 ■家賃
  11.6万円~14万円
  
 ■おススメポイント
  ・人気の広沢小学校区
  ・75㎡超の3LDK、分譲グレードのゆとりのある間取り
  ・敷地内に全戸2台分の駐車場あります

 
 ■入居開始
  2017年2月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/92063384-4e43-4324-a48c-68823c68dc7c
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*****************
◎佐鳴湖イーストレジデンス
 


 ■場所
  ・浜松市中区佐鳴台1丁目787-1
  ・地図:http://urx3.nu/AbBA
   
 ■間取
  2LDK(9戸)
 
 ■家賃
  9.5万円~11.6万円
  
 ■おススメポイント
  ・20畳超の大型LDK
  ・鉄筋コンクリート打ちっぱなし
  ・エレベーター&オートロック完備

 
 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/88e7dec6-4bf6-468e-9a80-d807a46de329
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*****************
◎アルファ・オメガ
 


 ■場所
  ・浜松市北区東三方町 496-10
  ・地図:http://urx3.nu/AbBC
  
 ■間取
  1K(5戸)・1LDK(2戸)
 
 ■家賃
  4.5万円~5.7万円
  
 ■おススメポイント
  ・再開発が進む新都田エリア
  ・インターネット無料
  ・オートロック有

 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/29dd3cbd-7f0f-4acf-8659-49bd47c80733
*****************

*****************
◎仮)浜北貴布祢新築マンション
 


 ■場所
  ・浜松市浜北区貴布祢 540-1
  ・地図:http://urx3.nu/AbBE
 
 ■間取
  1LDK(5戸) 2LDK(10戸)
 
 ■家賃
  6.1万円~8.0万円
  
 ■おススメポイント
  ・遠鉄 美薗中央公園駅 徒歩7分
  ・美園中公公園まで徒歩2分
  ・オートロック&エレベーター完備

 ■入居開始
  2017年3月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/369eae57-c0ab-4f3f-8c2c-2c63074e2549
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*****************
◎アルカンシェル
 


 ■場所
  ・浜松市浜北区小松284
  ・地図:http://urx3.nu/AbBF
 
 ■間取
  1LDK(3戸) 2LDK(6戸)
 
 ■家賃
  5.9万円~7.2万円
  
 ■おススメポイント
  ・遠鉄 遠州小松駅 徒歩9分
  ・オートロック付
  ・敷地内駐車場16台 2台目P余裕あります

 ■入居開始
  2017年2月~
 
 ■詳細
  http://www.chintai-alive2.jp/es/building/fd785313-ea9b-41eb-b5fa-1134f25005f2
*****************

いずれも自信を持ってお勧めできる物件です。

工事中でも、内見できる物件もあります。ぜひ、お気軽にご相談ください。

投稿日: 2016年12月 7日

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