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イチオシ物件紹介物件選びのポイントその他

その他 アパートローンの急減速

この半年ほどで、収益不動産への融資が急に厳しくなってきました。

新聞報道によると、「平成29年7~9月期の新規融資額は前年同期比で2割以上も減り、3四半期連続で前年割れ。過剰な融資を懸念した金融庁が監視を強化したことに加え、相続税対策としての需要が一巡したため、融資が減ったとみられる。」とのことです。


http://www.sankei.com/economy/news/180111/ecn1801110045-n1.html

たしかに、この1~2年間、ちょっとバブル的なアパート投資が散見されたのも事実ですので、適正な融資査定に立ち戻るのは大歓迎です。

一方で、不動産屋の現場としては、人口減少下における適正な賃貸アパート・マンションの新築戸数ってどの程度だろう?とも考えます。

『失われた20年』と俗に言いますが、住環境については、この20年、明らかに生活水準はレベルアップしています。

一昔前の物件では、
 ・バストイレ一体型のワンルーム
 ・6畳サイズのDKがあるファミリー物件
など、当たり前でした。

エアコンが付いているだけで、差別化ポイントになったものです。

ところがいまは、
 ・バストイレ別
 ・独立洗面化粧台
 ・エアコン
 ・モニターホン
 ・ウォシュレット
 ・ファミリー物件なら、10畳以上のリビング
などなどが、「当たり前」になっています。

リフォームして「いまの当たり前」の水準にグレードアップできればいいのですが、物件によっては、それが叶わない場合がしばしばあります。特に、20㎡以下の狭小ワンルームがそうです。ファミリー物件でも、浴室が極端に狭い物件は、正直ツラいです。

このクラスの物件は、いずれ建替えの対象になるでしょう。

また、築30年超の木造物件も、建替対象になると思われます。昔の木造賃貸は、30年程度で建替える前提でローコストに設計されたものが多いからです。

こういう時代に合わない物件が賃貸市場から脱落する分だけ、今のニーズに対応した新築物件が供給される。。。というペースが個人的には適正だと思います。

一つ言えるのは、新築するなら、十分にハイグレードなものにしておいた方がいい!ということです。

それも、「オートロック付」とか「戸建賃貸」のように、既存物件がリフォームしても追い付けない物件にすることが大事だと個人的には思います。

最初からリフォーム物件と同じ土俵で競い合うのでは、新築する意味は半減してしまう。

いずれにせよ、賃貸市況がバブルとは無縁で、実需に基づいて「良い物件を、良いお客様に提供する」業界であってほしいと切に願います。

投稿日: 2018年2月 5日

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イチオシ物件紹介 豊かさの象徴としてのリノベーション

あけましておめでとうございます。

さて、新年早々ですが、賃貸物件のリノベーションが最近面白いです。

「新築に対抗するための設備グレードアップ」というだけでなく、「築年数の経った物件だからこそ、新築ではできない自由なプラン」ができるのが、リノベ物件の魅力です。

そういう自由な物件がたくさん街にある、お部屋探しの選択肢が広がる。。。というのは、一つの精神の豊かさ・余裕だとも思うんですよね。

もちろん、そのリノベーションがきちんとビジネスとして成立していなければならないのは当然ですが。。。それがビジネスとして成り立つ、つまり、尖った物件を選んでいただける入居者がいる、と言うことも含めて、街の豊かさ・余裕だと思います。

一つのモデルケースとして、アライブの自社物件「クランツハイム」で、リノベ物件を作りこんでみました。

■クランツハイム103号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/1106530584740000022234

■クランツハイム302号室

◎物件詳細ページ
http://www.chintai-alive.jp/es/rent/100000000000000000000002861823

どちらも、思い切ってLDKを広く取り、インテリアデザインも尖らせました。新築では絶対にやらないプランです(笑)

ぜひ、一度ご覧いただきたい物件です。

本年も、アライブをよろしくお願いします。

投稿日: 2018年1月12日

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その他 目的から逆算する賃貸経営

11/25(土)に、111名のオーナー様に参加いただき、須山建設・アライブ合同主催のオーナーズ倶楽部総会を開催いたしました。

講演会には船井総合研究所 松井哲也様を迎え、『失敗しない賃貸経営とは?』のテーマで講演をして頂きました。

講演で改めて感じたのは、「目的から逆算して、打ち手を考える」ことの重要性です。

例えば、「先祖伝来の土地を後世に引き継ぐ」ことが目的なら、賃貸物件を長期保有するための建物維持管理が大切です。一方で、必要以上にリスクを取る必要はないので、借入は拡大する必要はないかもしれません。

「プロ投資家として独立する」ことが目的なら、物件取得→転売→再取得を繰り返すために「売却時に高く売れる物件づくり」が重要ですし、ある程度リスクを取って借入を増やし、経営規模を拡大していくことが欠かせません。

当たり前といえば当たり前ですが・・・しかし、実際にはなかなかできていないものです。

「賃貸経営の目的」を明確に決めるのが、難しいからです。多くの場合、相続対策でもありつつ、安定収入もしっかり確保したい・・・というように、複数の目的が併存しているほうが自然です。

それでも、「将来、この物件を売るつもりがあるのか、それとも相続になるまで売らないつもりなのか」ぐらいは決めておくと、やるべきことが明確になると思います。

将来売るつもりなら、大規模修繕はすこし先送りしてもいいかもしれません。(多くの場合、転売先の購入者が自分で大規模修繕するからです)

相続するつもりなら、しっかり維持修繕に投資をしたほうが合理的です。(現金で相続するよりも、その現金をリフォームに使っておいた方が、相続税は安くなります)

「オーナー様の目的をしっかりと踏まえた提案をする」、当たり前のことをしっかりと実践する会社でありたいと思っています。


投稿日: 2017年12月 6日

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その他 浜松の観光スポット

以前、とある事情で遠方の方を浜松にお招きして「浜松を堪能する一日」を企画する機会がありました。

浜松の「外せない見どころ」はどこか?・・・結構困りますよね。僕も、正直思いつきませんでした。地元にいると、かえって分からないものです。

ちなみに、観光地口コミサイト最大手の「トリップアドバイザー」では、浜松で人気のスポットはこんな感じでした。

http://qq1q.biz/GRom

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第1位 エアパーク(航空自衛隊 浜松広報館)
第2位 龍潭寺
第3位 浜松城
第4位 浜松市楽器博物館
第5位 はままつフラワーパーク
第6位 竜ヶ岩洞
第7位 スズキ歴史館
第8位 うなぎパイファクトリー
第9位 浜名湖ガーデンパーク
第10位 中田島海岸
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こう並べるてみると、小粒ながら様々な観光地があるものです。
ホームランバッターはいないながらも穴の無い打線、といったところでしょうか。

この中で選ぶなら、「浜松市楽器博物館」が個人的には一押しです。


音楽に関心がそれほどなくても、膨大な楽器の展示に圧倒されること間違いなし!

投稿日: 2017年11月 6日

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その他 賃貸経営のデッドクロス

今月は「賃貸経営のデッドクロス」について。

ご存知の方にとっては当たり前の話ですが、意外と知られていないポイントです。

デッドクロスとは、一言で言うと、

「築年数が経つと、税金は増える一方で、家賃収入は減少していき、資金繰りが苦しくなっていく」

という現象です。

これは、3つの要因が組み合わさって起きる現象です。

1)築年数の経過により、家賃が下がっていく(収入の減少)
2)設備の償却が進むにつれ、減価償却費が減少する(経費の減少)
3)借入金返済のうち経費にできる金利返済の割合が減少する(経費の減少)

当たり前ですが「所得=収入‐経費」であり、税金は所得にかかるので、経費が減少すると、税金が増えます。

この結果として、「収入は増えるが、税金が増えていく」わけです。


(クリックで拡大します)

一番の対策は、「収入が多く、税金が少ない」築浅の時期にきちんと貯金しておくことですが・・・さまざまな事情で、十分に貯金できていないことも多いものです。

資金に余裕があれば、設備のグレードUPに投資して、「家賃をUPさせると同時に、減価償却費を増やす」のが王道です。

手元に十分に資金がなければ、

1)追加借り入れして、リフォーム投資する(家賃が増え、償却費が増える)
2)銀行にリスケの相談をして、返済期間を延長し、毎月の返済額を減らす

の2つが対策になります。

追加借り入れやリスケには精神的に抵抗があるオーナーもいるかと思いますが、いまの超低金利時代であれば、金融機関も前向きに対応いただけることが多いものです。

ほかにも、築古物件を売却してその資金で築浅物件を購入する、あるいは新築物件を建築する、と言う方法もありますが、これは不動産投資の上級者向けの話です。

基本は、あくまでも物件を持ち続けて、きちんとキャッシュを残し続けることにあると思います。

RC造の場合、きちんとリフォーム投資を継続していけば、築40年・50年と経営を続けていくことができるものです。

返済が完了してしまえば、賃貸経営ほど気楽な商売はない!と個人的には思っています。返済完了のゴールを目指して、デッドクロス期を乗り越えていくのも賃貸経営の醍醐味だとおもいますが、いかがでしょうか。

投稿日: 2017年10月12日

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その他 賃貸入居者の世帯収入@浜松

5年に一度実施される「住宅・土地統計調査」。調査結果を見たことがある方は、よほどの統計マニアだと思います。

(平成25年 住宅・土地統計調査)
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/NewList.do?tid=000001063455

私もこれまでこんな統計があることを知らなかったのですが・・・今回、とあるきっかけで調査結果に触れる機会がありました。

これは、本当にスゴイ統計です。建物の棟数・構造・持家と借家の比率といった基礎的なデータはもちろん、世帯収入・家賃・耐震工事の状況・居住面積・学校までの距離、オートロックの有無・・・などまで、市町村別単位で調査されています。

データを見ていると、賃貸経営の将来についてあれこれと連想が広がって飽きません。

たとえば、「民営借家に住む人の世帯収入の推移」を見ると、こんな感じです。


(クリックで拡大します)

ぱっと見て
 ・年収300万円以下の世帯は減少
 ・年収300万円~500万円の世帯は増加
 ・年収500万円~1000万円の世帯数は横ばい
 ・年収1000万円超の世帯は増加

の傾向が見て取れます。

とすると、賃貸経営で積極的に狙っていくべきなのは、伸びている「年収300万円~500万円の層」(家賃6万円前後)と「年収1000万円の層」(家賃10万円超)の2つですよね。

建物が古くなっても、リフォームは最小限にして、家賃をどんどんと下げて入居を決めていく・・・というのも一つの戦略ですが、少なくとも浜松においては、「年収300万円以下」世帯は減少していますから、これはあまり有効ではないことがわかります。

リーズナブルな家賃で快適に暮らせるベーシックな賃貸と、分譲マンション・戸建に引けを取らないハイグレード賃貸。狙うセグメントを明確にして、物件を作りこんでいけば、賃貸経営に十分に勝機はある、と改めて感じています。

投稿日: 2017年9月16日

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その他 クラウドファウンディング型不動産投資

最近「クラウドファウンディング」という言葉をよく聞きます。一般には、社会貢献活動やまちおこし活動に対する寄付を、WEBサイトのクレジット決済でひろく集める、という使い方をするそうです。

例えば、「浜名湖弁天島に直虎スターマインを打ち上げる」ための寄付を募る・・・と言ったような使い方です。

https://faavo.jp/shizuoka/project/2095

この仕組みを不動産投資に当てはめて、「1万円単位で資金を集めて、不動産に投資して、リターンを分配する」という形のクラウドファウンディングが最近増えてきています。

例えば、このあたりのサイトが有名どころのようです。

https://www.lclending.jp/

https://www.tateru-funding.jp/

小口で不動産投資ができるのは、現物投資にはない魅力です。

一方で、現物投資は「所有権」という強い権利に守られているのに対して、クラウドファウンディングでは、結局のところ、匿名組合を組成した運営会社との契約でしかありません。

当たり前ですが、運営会社が倒産したら資金は帰ってきません。

運営会社を本当に信用できるなら、これはこれで一つの合理的な投資かもしれません。

個人的には・・・「信頼できる運営会社」を見分ける自信がないので、投資する勇気はありません。

そうはいっても、「クラウドファウンディング型不動産投資」は一つの大きな流れになってきていて、ベンチャー企業だけでなく、野村総合研究所のような大手企業も参画しつつあるようです。

http://www.nri.com/Home/jp/news/2017/170810_1.aspx

慎重に、しかし関心を持って見守っていきたいと思っています。

投稿日: 2017年8月16日

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その他 水害対策の重要性

このたびの九州北部豪雨災害において、被害を受けられた地域の皆様、関係の皆様に心よりお見舞い申し上げます。

この数年、雨の降り方が熱帯型に変わってきたような気がします。過去にない集中豪雨の結果として、治山・治水の大切さを改めて実感します。

この地域では、最近は人が亡くなるほどの水害は幸いにもおきていませんが、昭和49年7月に、遠州地域でも「七夕豪雨」があったと聞いています。

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「7日の午前10時頃より断続的に強い雨が降り、山間部では午後11時からの1時間に降雨量が90mmを越すほどの豪雨となった。そのため都田川は急激に増水して堤防が決壊、馬込川でも増水により川沿いの地域で多くの家屋が浸水した。白洲町(現:西区白洲町)や佐浜町(現:西区佐浜町)では崖崩れによって計4名の命が奪われている。この豪雨による被害は大きく、災害救助法が発令され、自衛隊ヘリなどが出動した。」

浜松市HPより
 http://www.hamamatsu-books.jp/category/detail/4f38b7f23856a.html


(当時の写真)
-------

浜松市も、継続的に災害対策工事に力を入れています。

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/zaisek/budget/budget29/detail/d_109.html

平時より変事に備え続けるのは大変に難しいことですが、見えないところで災害対策を続けている関係者の皆様への感謝は忘れずにいたいものです。

投稿日: 2017年7月20日

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その他 浜松市の貸家着工件数について

6/24号の週刊ダイヤモンドで「不動産投資の甘い罠」と題して、安易なアパート経営を諌める特集記事がありました。


我々も、首都圏の投資家・不動産会社から「投資用マンションを購入したい」という問い合わせが、この数年急増しているのを実感しています。

一方で、浜松市内の賃貸マンション建築が過熱しているか?というと、そういう感触はそれほどありません。

静岡県の自治体別の住宅着工数の統計データによると、浜松市の貸家着工数は以下の通りです。

-----
平成28年度 1758戸
平成27年度 1706戸
平成26年度 1565戸
平成25年度 2128戸
平成24年度 1618戸
-----

(県の統計)
 http://www.pref.shizuoka.jp/kenmin/km-310a/stat/stat.html

平成25年度は消費税増税前の駆け込み需要で増えていますが、その他の年はおおむね1700戸前後で安定しています。

浜松市内の民営借家は8万6千戸ですから、年間50棟に1棟が建替えられていく計算です。アパート経営の過熱は、大都市圏に限った話のように、見ています。


投稿日: 2017年6月27日

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その他 「浜松市"やらまいか"総合戦略」について

最近、とある機会があって浜松市の都市計画についていろいろと調べていたところ、「浜松市"やらまいか"総合戦略」なるものをみつけました。

(浜松市HP)
https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kikaku/yaramaika/sogosenryaku.html

ズバリ「人口減少克服に向けた戦略的対策」!と銘打って、かなりチャレンジングな目標を掲げています。

(浜松市資料より抜粋。クリックすると画像が大きくなります)

行政がリードすることが必要な分野(たとえば幼稚園・保育園の充実...など)もある一方で、地元の企業が責任を果たしていくべき項目もたくさんあります。

たとえば、アライブについて言えば、まず自分たち自身が「魅力ある職場」をつくることで、「若者がチャレンジできるまちづくり」に貢献できる。

また、管理している賃貸マンションをより魅力的なものにバリューアップしていくことは、「浜松に住み続けたい!」街づくりに直結する。

アライブが管理している賃貸マンションは、浜松市内だけで3500戸近くあり、そのうちの7~8割はファミリータイプですから、単純に考えて、1万人近い浜松市民がアライブの賃貸マンションに住んでいる計算になる。

魅力的な街づくりにむけて、アライブにできることはいろいろあるな、と改めて思います。

投稿日: 2017年5月11日

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