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賃貸経営のデッドクロス2017/10/12 その他

今月は「賃貸経営のデッドクロス」について。
ご存知の方にとっては当たり前の話ですが、意外と知られていないポイントです。
デッドクロスとは、一言で言うと、
「築年数が経つと、税金は増える一方で、家賃収入は減少していき、資金繰りが苦しくなっていく」
という現象です。
これは、3つの要因が組み合わさって起きる現象です。
1)築年数の経過により、家賃が下がっていく(収入の減少)
2)設備の償却が進むにつれ、減価償却費が減少する(経費の減少)
3)借入金返済のうち経費にできる金利返済の割合が減少する(経費の減少)

当たり前ですが「所得=収入‐経費」であり、税金は所得にかかるので、経費が減少すると、税金が増えます。
この結果として、「収入は増えるが、税金が増えていく」わけです。

(クリックで拡大します)
一番の対策は、「収入が多く、税金が少ない」築浅の時期にきちんと貯金しておくことですが・・・さまざまな事情で、十分に貯金できていないことも多いものです。
資金に余裕があれば、設備のグレードUPに投資して、「家賃をUPさせると同時に、減価償却費を増やす」のが王道です。
手元に十分に資金がなければ、
1)追加借り入れして、リフォーム投資する(家賃が増え、償却費が増える)
2)銀行にリスケの相談をして、返済期間を延長し、毎月の返済額を減らす

の2つが対策になります。
追加借り入れやリスケには精神的に抵抗があるオーナーもいるかと思いますが、いまの超低金利時代であれば、金融機関も前向きに対応いただけることが多いものです。
ほかにも、築古物件を売却してその資金で築浅物件を購入する、あるいは新築物件を建築する、と言う方法もありますが、これは不動産投資の上級者向けの話です。
基本は、あくまでも物件を持ち続けて、きちんとキャッシュを残し続けることにあると思います。
RC造の場合、きちんとリフォーム投資を継続していけば、築40年・50年と経営を続けていくことができるものです。
返済が完了してしまえば、賃貸経営ほど気楽な商売はない!と個人的には思っています。返済完了のゴールを目指して、デッドクロス期を乗り越えていくのも賃貸経営の醍醐味だとおもいますが、いかがでしょうか。