アライブ

president 社長ブログ

アライブコーポレートサイト > 社長ブログ > 「残債利回り」という考え方

「残債利回り」という考え方2018/03/09 その他

最近、賃貸経営の専門誌を読んでいて「残債利回り」と言う考え方に出会いました。
考え方はシンプルで、
残債利回り=家賃収入÷借入総額
です。
一般的には、不動産投資の収益性は
表面利回り=家賃収入÷不動産価格
実質利回り(NOI)=(家賃収入-諸経費)÷不動産価格
で判断することが多いです。「表面利回り10%の物件募集中」とか、「あの賃貸マンションのNOI利回りは5.5%だ」とか。
「残債利回り」と言う考え方は、「投資時点」ではなく「今現在」の収益性とリスクを判断する指標です。
例えば、投資時点でフルローンで1億円の賃貸マンションを購入し、家賃収入が1000万円/年であれば、表面利回り10%、残債利回りも10%です。
8年後に順調に返済が進み、借入金の元本が7000万円になり、家賃はちょっと下落して950万円/年になったとします。このとき、
残債利回り=950万円÷7000万円=13.6%
です。
この場合、もし表面利回り12%(950万円÷0.12=7916万円)で物件を売却できれば、916万円の現金を確保して不動産投資をクローズできますから、かなり安全・・・といえるでしょう。
********
複数の物件を所有している場合、ポートフォリオ全体の残債利回りをウォッチすることで、不動産投資全体のリスクを把握できます。
個人的には、ポートフォリオ全体の残債利回りが15%以上であれば、まあまあ安全な状況だと思います。12%を割り込んでいたら、リスク過大かな・・・と言う気がします。
(もちろん、利回りは物件の築年数・立地に左右されますから、一概には判断できませんが)
いずれにせよ、直近の残債利回りを把握して、「今物件をすべて売却したとして、現金はいくら残るのか」を見ておくことは、不動産投資をする上でとても有効なことだと思います。