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Vol.46 人の死の告知に関するガイドラインが公表されました。2021/12/24 業界ニュース

本年10月「人の死の告知に関するガイドライン」が国交省より正式に公表されました。
このガイドラインは、宅地建物取引業者を対象とするものではありますが、
今後、宅地建物取引業者はこのガイドラインに沿った対応をすることになると考えられますので、
不動産オーナーとしても、その概要を確認しておきましょう。

1.作成の背景

これまで曖昧であった心理的瑕疵に関する調査や告知に関して、一定の判断基準を示すことにより、
安心できる取引と円滑な不動産流通を実現するため、とされています。

2 概要

・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、
 告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
言い換えれば、今回のガイドラインで定められたのは、「人の死」に関するものであり、
近隣の暴力団組事務所の存在など、「人の死」以外の心理的瑕疵に関する調査告知義務については示されていません。
不動産オーナーには、告知書等の記載において、正しく情報提供されることが求められます。

取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死
 (転倒事故、誤嚥など)については、原則として告げなくてもよい。
ただし、長時間放置されて特殊清掃が必要となった場合などは告知義務が生じる場合があります。

・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した
 自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
 自殺や他殺などがあった場合でも、原則として3年で告知義務がなくなるという基準が設けられました。
これは賃貸借取引についてのルールとなります。(売買には適用なし)

・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、
 社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

これまで同様に重大事案や、買主・借主から質問や問い合わせがあった場合には別途の考慮が必要です。
たとえば、社会的な関心を集めた重大事件の場合に、単純に3年経過したから問題ない、と判断してはならない、ということです。
ほかにも、内容によって判断が微妙な場合には、弁護士等の専門家に意見を求めるという方法も重要であると考えられます。

以上、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」を参考としています。

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

㈱船井総合研究所 不動産支援部 上席コンサルタント 松井 哲也