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202006
26

賃貸管理コーナーvol.28

賃貸管理

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 賃貸業界は今までも多くの災害や、不景気を乗り越えてきました。リーマンショック、東日本大震isamu.s2.pngのサムネイル画像災・・。
当時の市況や、業界動向を振り返り、改めてこれから起こる事を予測して、オーナー様にとって必要な対策が打てればと思っています。当時と現在の業界・市場動向を踏まえ、考えを巡らせました。

【賃貸仲介の顧客状況』
 リーマンショックの時は、まず法人顧客が大きく減少しました。今回も、法人での業績が悪化する傾向がありますので、減少することが予測されます。また今回特有ですが、不要不急の外出を控える中で、WEB上での反響はさほど減りませんが、実際に賃貸店舗に来店し、案内を行い、成約する流れは減少しています。そんな中、一部の首都圏等の賃貸店舗から始まりましたが、対顧客への非接触型業務(WEB接客)が少しずつ増えています。オーナー様の物件を写真だけでなく、パノラマ画像や、動画などでPRする比重が更に高くなると思われます。新型コロナウイルスが、未来を少し早めてきているように感じます。

【空室問題】
 現状ではステイホームの方向性で、更新こそ増えますが、わざわざ退去して住み替え、引っ越しは控える傾向にあるとは思います。厳しい経済事情の中、実家へ帰る、単身赴任を止める、あえて独立して部屋を借りないなど、退去がじわじわ増えて、新規の成約が増えない等、空室問題が本格化する可能性があります。リーマン時、首都圏では約3~6か月後に空室が増えたと言われています。その時の様子から、今回も空室が5%以上は上がってくるのではないかとの予測もでています。

【家賃下落・家賃滞納】
 既に事業用賃貸物件を中心に出てきていますが、家賃交渉、家賃滞納が出てくる可能性があります。また空室が増えて、新規顧客の獲得競争になると、競合物件が増える為、家賃下落の可能性も同様です。リーマンショックの時も、5~10%の家賃下落や、退去費用の交渉、合わせて初期費用などの減額の要望も、大きく広まりました。今回もそれらの状況は出てくる可能性があると言われています。

【強めの対策検討】
 リーマンショックの時には、初めて完全ゼロ賃貸という新しいサービスが流行しました。初期費用、更新費用、退去費用ゼロなど。やはり、長引く経済不況の状態では、強めの空室対策が必要になります。今までやっていない条件策や、契約のパターン、避けられたターゲットの模索等も検討する必要があるかもしれません。

【資産状況の悪化】
 リーマンショックの時には、やはり6か月後くらいから、空室の増加や、家賃下落により資産状況の悪化に陥る状況も生まれたと言われています。物件の売却、組み換えなどが、多く見受けられたことを思い出します。売却物件が多く市場に出回ると、売却価格の下落にもつながります。また事業用ローンを組んで購入できる層が多くいなければ、売却までの期間も長引くことが予測されます。不安の9割は取り越し苦労といいますが、すべて杞憂に終わることを願うばかりです。
アフターコロナ対策というよりは、ウイズコロナ対策=コロナ状態の中で、どう進めて行くべきか・・ここが重要なポイントになると思います。管理物件に関しては、先を読みながら、しっかりご提案を進めて参ります。
お困りごと、気になることがあれば、ご連絡いただければと思います。
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202005
25

賃貸管理コーナーvol.27

賃貸管理

202005kanri.png 今の市場環境を、簡単に整理してみると、全国的な賃貸需要に大きな影を落としています。例えば昨年比の賃貸需要のイメージは、賃貸一般入居者仲介90%、賃貸法人仲介70%、マンスリー70%、外国人仲介30%、といった落ち込みです。その他、地域企業では飲食50%、アミューズメント系40%、ホテル40%、など業績に影響が出ています。(船井総研4月調べ 全国統計)
今、コロナショック時にできる対策を真剣に考える。
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賃貸経営は比較的不況の影響を受けづらい、と言われていますが、そんな中でも少しずつ影響が出始めています。この時期にできることを考えてみました。
①今の顧客ターゲットに、より選ばれる物件にする
②新しい顧客層に対して、選ばれる物件に変える
③事業計画を再チェックする

経営の大きな方向性は、上記の3点です。影響が拡大することを考慮し、今から対応していく。できる準備を進めておきましょう。

今、コロナショック時にすぐ始めたい対策。
202005-5.pngアフターコロナを見据え、今できることを考え、前向きに行動していきましょう!
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202004
28

賃貸管理コーナーvol.26

賃貸管理

kanri_t.png2020年1月中旬より、新型コロナウイルスの感染問題が、中国から始まりました。日本でも2月中旬より、クルーズ船からの感染者から、全国に感染者が広がる、近年経験したことの無い事態が起こっています。生活上での問題は多数出ていますが、賃貸経営を行うオーナー様にも、影響している点、また注意していくべき点について考えてみたいと思います。
【賃貸経営にかかわる影響】
①外国人宿泊者のキャンセル続出
1月末、中国政府が新型コロナウイルスの感染拡大を防止するため、海外団体旅行等の販売を停止する旨の通知を、旅行業者に発出したことなどから、中国からの団体ツアーのキャンセルが全国的に発生しています。他外国から、また日本人の中でも、人込みを避け、観光地などへの旅行を控えるケースが増えているようです。それによりホテル、旅館の稼働率が下がってきており、宿泊費用も連動して下がってきている状態です。管理させていただいているオーナーの皆様には直接的な影響はありませんが、大都市圏等では賃貸住宅の空室を、民泊、マンスリー物件として提供している物件がある賃貸住宅業界にとっては、好循環な方向にあったところ、ここに来てそれらを期待できなくなってきています。

②企業経営への影響
 新型コロナウイルスの感染拡大による影響について、日本商工会議所が行ったアンケート調査で、およそ3分の2の企業が経営に影響が出ている、もしくは、影響が出る懸念があると回答したことが分かりました。
つまり、直接的には法人企業に影響が出てきているため一部法人転勤住み替え、また間接的にも費用を抑えようとする消費者での、引っ越し控え等の懸念も出ています。当初順調と見込まれていた引越し予測も、2月中旬現在、1~3月の大手引っ越し会社への問い合わせ数が、昨年対比10%ほど減少していると言われています。

③住宅設備製品の納期遅延が発生
 中国全土での新型コロナウイルス感染拡大の影響により、大手住宅設備機器メーカーなどで、住宅設備機器製品を中心に一部中国生産品の納期遅延が発生しています。トイレ、システムキッチン、洗面化粧台、ユニットバスなど。またインテリア製品についても、床タイル、カーテンなどが供給減少となっています。総じて、中国生産の住宅設備製品の出荷遅延の可能性があるとし、新築賃貸住宅の完成遅れや、設備リフォームの遅れが生じています。※須山建設施工の新築マンションは計画通りに完成を迎えています。

【今後の対策】
 誰しもが、早い段階での終息、解決を望んでいますが、まだこの状態は続くとみられています。慌てる事なく、現状を把握し、いつも通り、早めに次なる対策を決めて進める事が重要です。

①繁忙期最終局面までの確実な契約促進aiso.png
 厳しい状況にあるとは言え、4月下旬頃までは、通常月に比べ引越し需要の多い時期になります。例年に比べ、問い合わせが減っている物件のオーナー様にとっては、この時期を通常の対策で留まらず、思い切った条件変更・期間限定サービスなど、入居者ターゲットに合わせた強い対策で、改めて、競合物件と比較し、勝てる物件・商品設定を行うことをおすすめします。

②早い段階での設備交換依頼
 住宅設備製品の納期遅延は、当面続く可能性があります。4月からの民法改正も踏まえ、修理、交換については、必要な設備は、速やかな工事依頼が必要です。いずれにせよ、時間はかかりますし、今後設備そのものの価格上昇も予測されます。出来る事は今のうちに進めていく事をお勧めします。
当然それら新しい設備への交換は、物件競争においても、良い方向に導きます。

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201912
27

賃貸管理コーナーvol.25

賃貸管理

kanri.png6.png■講演「リノベーションまちづくり~浜松サザンクロス ほしの市~」

株式会社浜松家守舎CON 代表取締役 鈴木友美子様をお迎えし、手掛けられているリノベーションスクール、浜松砂山銀座(サザンクロス商店街)活性化イベント「ほしの市」の活動や、その意義について講演していただきました。賃貸で聞く「リノベーション」は部屋をゼロから作り直すリフォームとなりますが、ここでいうそれは、地元の人たちの力で、さびれた街を、再び活気ある街につくり直すといった意味でのものとなります。
講演では、そのエリア(地域・町内)の問題をいかに皆が自分事として捉えるか、新しいものを作り出す起業家的同志を育て、チームでその波を大きなものにできるかといったお話をいただきました。共通の問題を抱えたエリアが全国各地にあります。弊社も不動産・建設の立場で、このエリアの活性化に貢献できればと考えています。

■須山7.png建設より資産価値向上のご提案

賃貸経営においても環境とエネルギーを取り巻く状況は日々進化しています。
今回須山建設からはご所有の賃貸物件の事業価値向上プログラムとして、「ゼロエネルギー住宅」「非常電源」「エネルギーソリューション」のご紹介をしました。
以下抜粋となります。

まず「ゼロエネルギー住宅」ですが、こちらは消費を抑える「省エネ」、エネルギーを作り出す「創エネ」、エネルギーを蓄える「築エネ」の三つの観点から、事業物件の価値向上をご提案するもので、蓄電システムなどをご紹介しました。
「非常電源」こちらは文字通り自然災害等の停電時、マンションに電気の供給が行えるシステムになります。
昨今の台風時、停電により受水槽から各戸に水が供給できなくなった等の事例が多くありましたが、このような災害時に、入居者に安定したサービスの提供が可能となります。「エネルギーソリューション」は電子ブレーカを導入して、電力の契約方式を見直し、事業改善を図るといったものです。エレベーターや、受水槽等の設備のある物件については有効の場合があります。

詳しくお知りになりたい方は、下記連絡先まで。
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201912
01

賃貸管理コーナーvol.24

賃貸管理

kanri.png賃貸住宅に、IoTを導入する動きが、目立つようになってきました。安心で、安全な、生活をより豊かにする技術革新であり、特に若年層の支持が高く、単身マンションなどを中心に大手ハウスメーカー、大手アパマン系管理会社が商品展開を始めています。

【導入が進むIoT賃貸】
 IoTは、身の回りにある様々なものがインターネットに繋がる事を意味します。住まいのドア、窓、家電などは、すべて独立した物であり、操作するには手動または、コントロールするリモコンを使用するしかありませんでした。住宅にIoTが導入されれば、インターネットを通じて、それらの物を簡単に操作できるようになる為、暮らしの快適性や利便性が大幅に高まります。家電、照明、カギなどをインターネットに繋げる技術は、すでに実用化されるようになりました。

【若年層に人気】
 賃貸住宅でもっとも注目されているのはスマートロックです。専用アプリが入ったスマート図5.pngフォンを近づけるだけで開錠でき、閉め忘れを確認したり、出先から施錠・開錠したりすることも可能です。遠隔にて、インターネット上で、スマートロックの情報を変えたり、開錠したい顧客とやり取りできるのもスマートロックの特徴です。また、照明やエアコンを、外出先からコントロールすることも可能になり、IoTを導入すれば、暮らしが快適かつ便利になり、セキュリティ性能も高まります。インターネットが生活に染み付いている若年層に対して興味を引く設備となっています。

【市販商品での検討・・】
大手ハウスメーカー等が商品化しているIoT賃貸は、20万円(戸)前後の費用がかかっています。そのシステムは「スマートロック」「スマートスピーカー」「スマートライト」「室内温度コントロール」などをセットにしたもので、メーカーはアパート建築営業の目玉としています。
なお、前回の賃貸経営応援セミナーでもご紹介したのですが、一般に流通しているスマートスピーカーでIoT賃貸を作りこむことも可能で、2~3万円程度の費用から実現できます。しかし、両物件を比較すると、スマートフォンを使った利便性や、IoTメーカーのサポート等で大きな差がでてきます。
弊社での検証結果は、スマートスピーカーの一般家庭への浸透スピードから、市販品でのIoT賃貸作りでは効果は一時的なものになる可能性が高いということと、後付けスマートロックは入居促進効果が期待できるということ、現在の標準的な設備(エアコンや、照明器具など)にIoTを想定しておくことなどが重要ということでした。
※某ハウスメーカー同等のIoT化もご提案可能です。お問合せは下記まで。
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