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201912
27

賃貸管理コーナーvol.25

賃貸管理

kanri.png6.png■講演「リノベーションまちづくり~浜松サザンクロス ほしの市~」

株式会社浜松家守舎CON 代表取締役 鈴木友美子様をお迎えし、手掛けられているリノベーションスクール、浜松砂山銀座(サザンクロス商店街)活性化イベント「ほしの市」の活動や、その意義について講演していただきました。賃貸で聞く「リノベーション」は部屋をゼロから作り直すリフォームとなりますが、ここでいうそれは、地元の人たちの力で、さびれた街を、再び活気ある街につくり直すといった意味でのものとなります。
講演では、そのエリア(地域・町内)の問題をいかに皆が自分事として捉えるか、新しいものを作り出す起業家的同志を育て、チームでその波を大きなものにできるかといったお話をいただきました。共通の問題を抱えたエリアが全国各地にあります。弊社も不動産・建設の立場で、このエリアの活性化に貢献できればと考えています。

■須山7.png建設より資産価値向上のご提案

賃貸経営においても環境とエネルギーを取り巻く状況は日々進化しています。
今回須山建設からはご所有の賃貸物件の事業価値向上プログラムとして、「ゼロエネルギー住宅」「非常電源」「エネルギーソリューション」のご紹介をしました。
以下抜粋となります。

まず「ゼロエネルギー住宅」ですが、こちらは消費を抑える「省エネ」、エネルギーを作り出す「創エネ」、エネルギーを蓄える「築エネ」の三つの観点から、事業物件の価値向上をご提案するもので、蓄電システムなどをご紹介しました。
「非常電源」こちらは文字通り自然災害等の停電時、マンションに電気の供給が行えるシステムになります。
昨今の台風時、停電により受水槽から各戸に水が供給できなくなった等の事例が多くありましたが、このような災害時に、入居者に安定したサービスの提供が可能となります。「エネルギーソリューション」は電子ブレーカを導入して、電力の契約方式を見直し、事業改善を図るといったものです。エレベーターや、受水槽等の設備のある物件については有効の場合があります。

詳しくお知りになりたい方は、下記連絡先まで。
soryu11.png

201912
01

賃貸管理コーナーvol.24

賃貸管理

kanri.png賃貸住宅に、IoTを導入する動きが、目立つようになってきました。安心で、安全な、生活をより豊かにする技術革新であり、特に若年層の支持が高く、単身マンションなどを中心に大手ハウスメーカー、大手アパマン系管理会社が商品展開を始めています。

【導入が進むIoT賃貸】
 IoTは、身の回りにある様々なものがインターネットに繋がる事を意味します。住まいのドア、窓、家電などは、すべて独立した物であり、操作するには手動または、コントロールするリモコンを使用するしかありませんでした。住宅にIoTが導入されれば、インターネットを通じて、それらの物を簡単に操作できるようになる為、暮らしの快適性や利便性が大幅に高まります。家電、照明、カギなどをインターネットに繋げる技術は、すでに実用化されるようになりました。

【若年層に人気】
 賃貸住宅でもっとも注目されているのはスマートロックです。専用アプリが入ったスマート図5.pngフォンを近づけるだけで開錠でき、閉め忘れを確認したり、出先から施錠・開錠したりすることも可能です。遠隔にて、インターネット上で、スマートロックの情報を変えたり、開錠したい顧客とやり取りできるのもスマートロックの特徴です。また、照明やエアコンを、外出先からコントロールすることも可能になり、IoTを導入すれば、暮らしが快適かつ便利になり、セキュリティ性能も高まります。インターネットが生活に染み付いている若年層に対して興味を引く設備となっています。

【市販商品での検討・・】
大手ハウスメーカー等が商品化しているIoT賃貸は、20万円(戸)前後の費用がかかっています。そのシステムは「スマートロック」「スマートスピーカー」「スマートライト」「室内温度コントロール」などをセットにしたもので、メーカーはアパート建築営業の目玉としています。
なお、前回の賃貸経営応援セミナーでもご紹介したのですが、一般に流通しているスマートスピーカーでIoT賃貸を作りこむことも可能で、2~3万円程度の費用から実現できます。しかし、両物件を比較すると、スマートフォンを使った利便性や、IoTメーカーのサポート等で大きな差がでてきます。
弊社での検証結果は、スマートスピーカーの一般家庭への浸透スピードから、市販品でのIoT賃貸作りでは効果は一時的なものになる可能性が高いということと、後付けスマートロックは入居促進効果が期待できるということ、現在の標準的な設備(エアコンや、照明器具など)にIoTを想定しておくことなどが重要ということでした。
※某ハウスメーカー同等のIoT化もご提案可能です。お問合せは下記まで。
soryu.png

201911
10

賃貸管理コーナーvol.23

賃貸管理

kanri.png ここ数年、地震、台風、豪雨、大雪など、自然災害が頻発しています。どんなに備えをしていても、突如襲ってくる災害を回避することは困難です。また事故や事件のような人為的な災害も起こりえます。
想定できない被害に対して最も有効リスクヘッジは、やはり保険です!10.png
今回は改めて、賃貸住宅オーナー様に必要な保険についてまとめてみました。
 建築時に金融機関や建築会社に薦められた火災保険にそのまま入っただけで、どんな内容が保証されているかよく分からないという方もいらっしゃるかと思います。
災害や事故が起こった時に慌てて保険証券を探すという話も良く聞きます。特約事項が未加入だったり、時価補償しかされずに古い建物が再建できなかったりなど、というケースもありますので、どんな保険契約になっているか、改めて確認する必要があります。
以下を参考にしてみてください。

1.【火災保険】
 「建物」を対象にしているものと、「家財」を対象にしているものがありますが、賃貸住宅オーナー様の場合、建物の補償がベースとなります。立地条件などに合った補償を選択されていない場合、例えば水災などの補償が漏れていたり、逆に不要な補償が付帯されていたりなど、長期でご契約される事が多い保険の為、保険料にも差が出てきます。補償内容・免責金額等の条件は、確認しておく事が重要です。

2.【地震保険】
 火災保険では補償されない、地震や噴火などが原因の火災・倒壊・損壊・埋没・津波被害などをカバーしてくれる地震専用の保険です。保険料は、建物の構造や物件のある地域の地震発生時の危険度によって変わり、近年、地震被害が増えていることもあって値上げが続いています。被災時には、修繕費用も高額になりうるので、地震はオーナー様にとって、大きなリスクの一つです。

3.【施設賠償責任保険】
 建物や設備の欠陥や不備が原因で、人にケガを負わせたり物を壊したりしたときに生じる損害賠償責任を担保するための保険です。火災保険に特約でついている場合もありますが、未加入のことも多いです。安価な保険料でかなりの安心を得られますから、オーナー様にはぜひ加入をおススメします。

4.【家賃補償保険】
 火事や水災、死亡事故など予期せぬ事故によって部屋が貸せなくなってしまうと、家賃収入が途絶えます。
そのようなときに、家賃を補償するのが、家賃補償保険です。ローンの返済比率が高く、家賃収入の減少が経営に与えるダメージが大きい時は検討しなくてはいけないかもしれません。

5.【家主費用保険(特約)】
 「孤独死保険」と呼ばれるもので、貸室内で起こった死亡事故によって発生する、空室期間や家賃値引き期間の収入減少の補てん、清掃や消臭、原状回復工事などの費用、遺品整理代などが補償されます。

 弊社アライブでは、保険部にて上記保険の取扱いをしておりますので、ご案内はもとより、yoshikawa2.png万が一の際にはオーナー様・入居者様、また社内の賃貸部・管理部・ハウスドクターと連携して事故対応を行っております。オーナー様には、平時の内に今一度、補償内容等のご確認を頂き、ご不安なオーナー様がおられましたら是非、ご相談を頂ければと思います。

201909
17

賃貸管理コーナーvol.22

賃貸管理

tintai1909.png0908.png地域では築40年を超えるアパートも出てきました。資産は維持したいけど、古い物件のままで1020年賃貸経営を続けていくのは不安・・・。そんなオーナー様の声も聞くようになってきました。今回はオーナー様の高齢物件を生まれ変わらせるアパートの建て替えやリフォーム・リノベーションの検討に必要な基礎知識をお伝えします。
建て替え?リフォーム・リノベーション?何をすればいいの?

 古くなって入居が厳しい。賃料が大きく下がっている。こんな物件は対策を検討したくなるケースの一つです。主な対策としては、①リフォーム、②リノベーション、③建て替えといった3つがあげられます。

❶リフォーム

 リフォームとは、英語で「悪い状態からの改良」を意味します。つまりは、壊れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにするこ0907.pngとを指します。そのため、比較的安価で行うことが可能ですが、物件としての価値が落ちにくくするために行うものです。

❷リノベーション

 リノベーションとは、「革新、刷新、修復」を意味します。リフォームとの違いは、"新たな機能の追加や価値を向上させる"という意味合いが含まれる点です。時代のニーズに合わせて2DKから1LDKへの間取りの変更を行ったり、和室から洋室に変更する、といったことで物件の価値を上げることができます。リノベーションは小規模なものから大規模なものまである事から費用も内容によって大きく変わってきます。

❸建て替え

 建て替えをする場合の目安は、①建築時期、②今後かかる投資、③空室状況(過多)、④節税効果(所得税・相続税)の4つです。借入返済が終わっていればそれなりに収益が出るケースも多くなります。ただ、それ以上にコストがかかったり、その後の経営・相続において節税効果が見込めなくなってきている、というケースもあります。その場合は、建て替えも対策の一つになります。しかし、建て替えを行う場合は、入居者の立ち退きや解体工事費といった費用や労力もかかってきます。

 対策にもそれぞれメリットとデメリットがあります。オーナー様のお持ちの物件は具体的に何をすればよいか迷ったら、是非お気軽にお声がけください。

201906
28

賃貸管理コーナーvol.21

賃貸管理

kanri.png

20190607.png 将来の資産対策の一つが、"物件をより良い状態に保つ"こと。そのためには、費用がかかるケースもあります。ここで、修繕費か、資本的支出かで、会計処理が大きく変わります。賃貸経営で利益が出ている場合、経費にできるものが増えると節税につながりやすくなります。セミナー等でもたびたびお伝えしておりますが、改めて修繕費と資本的支出の違いをお伝えいたします。
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