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賃貸管理

201811
22

賃貸管理コーナーvol.16

賃貸管理

自然災害時における、賃貸オーナー様の責任とは?
今年は、台風、地震など、自然災害が数多くあり、全国各地で賃貸物件や、入居者の09.png方々には、大きな被害がでています。改めて賃貸オーナーの皆様に、自然災害時の、所有者としての責任とリスクについて、ご紹介致します。
オーナー様と、入居者様との間で、取り交わす賃貸借契約書の中には、地震・火災等の自然災害による被害について貸主の責任を負わないと記載されています。...しかし...  1995年に、発生した阪神淡路大震災での事例では、建物に何らかの瑕疵が存在し、これを放置したことにより発生した被害は所有者である賃貸オーナーが責任を負う、という判例がありました。
いわゆる、民法717条にある「土地の工作物等に瑕疵(欠陥)があることによって生じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」(工作物責任)という条文が根拠になっています。法律上は、賃貸物件のオーナーに対して、所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべしという厳しい責任(無過失責任)を課していました。
自然災害時の損傷により家賃が減額されるリスク?
 現在の民法では、借主の過失によらないで、賃貸物件の一部が滅失した場合には、借主はその部分の割合に応じて、家賃の減額を請求することができる(民法第611条第110.png項)とあります。ここでいう「家賃の減額を請求できる」という言葉は、借主が貸主に申し出をしない限り、借主は家賃の全額を支払うことになるという点が問題になります。 それが、今度の民法改正では、借主の責めに帰すことができない(責任ではない)理由によって賃貸物件の一部が使用できなかった場合には、その部分の割合に応じて減額されるという文言に変わりました。つまり、借主が請求するまでもなく、当然に家賃は減額されるという事になったという意味です。借主の責任でなく、賃貸物件の一部が使用できなくなれば、貸主にはその部分の修繕義務が生じると同時に、借主の申し出がなくても、貸主には家賃を減額する義務が発生することになります。
自然災害の多い日本では、事前に物件に対する責任やリスクを考えておく必要があると考えます。
自然災害時にも自社管理部門・保険部スタッフが初動対応‼
 前回7月末に発生した台風12号、今回9月末に発生した台風24号、いずれもこの遠州地域に大きな被害をもたらしました。11.png
 アライブにも、オーナー様、入居者様より、大変多くの被害報告やご相談を頂きましたが、各店舗、管理部、入居者サービス課、保険部など、各所に頂きましたご連絡を一元管理し自社の管理部門 HD(ハウスドクター)を中心に初動対応を行っております。(一部建物は須山グループにて緊急対応をしております。)よりスピーディな対応を心掛ける事はもちろん、建物管理は自分たちの目で見る事が重要と考えています。
 また、一方では保険部にて、オーナー様の保険加入状況を確認し、HDと連携を取りながら現状回復に向けた修理費等を確認しつつ、保険請求に向けた対応を取らせて頂いております。
今後も今回のケースを経験に緊急時対応の体制を強化してまいります。
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201810
27

賃貸管理コーナーvol.15

賃貸管理

2018099.pngaiso.pngのサムネイル画像借り手市場の現代、安定した賃貸住宅経営を持続するには、建物の劣化を防ぎ、居住環境の品質を維持するためのリフォームがますます重要になってきています。同じリフォームをするなら、税務対策も併せて考えたいものです。

賃貸経営において築年数が経過するほど利息・減価償却費が減り、支出はほぼ変わらないため税務上の利益が増え、納税額が増え、手残りが減ってしまうという問題が起こります。更には物件は劣化し、家賃は下落し、空室リスクも高まります。

対策として賃貸住宅の室内の設備や間取りのリニューアル、屋根や外壁の塗り替え工事による物件の価値向上がありますが、一般的にまとまった費用がかかります。しかし賃貸住宅の工事支出は、確定申告において「修繕費」として修理・維持管理・原状回復費用で単年で費用化出来ます。「資本的支出」は資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増加させたりするために支出した費用は減価償却費として耐用年数にわたり費用化出来ます。短期・長期の違いはあれ、かけた金額は同じく費用化出来るのです。

例を上げて検証してみます。
<物件概要>
■築年:平成9年(築21年)■構造:鉄筋コンクリート造 ■間取り:3DK ■総戸数:12戸
■目的:今後も借入の返済は続くので10年後も返済して手残りが出るようにしておきたい
■対策:空室の2室から1室あたり130万で2室合計260万円のリニューアル工事を実施
■効果:入居者の平均家賃は44,000円でしたが、リニューアル工事により家賃も8,000円のアップ
  →リニューアルで家賃を下げ止め、節税を行い、将来を見据えて物件価値向上を目指す
※青色申告者で、少額減価償却資産の特例を使い取得価額30万円未満で年度合計額300万円まで即時損金処理を実施した場合。
<事業計画:現状(Before)& リニューアル後(After)>
201808.pngまた、リニュ-アル工事をする上での効果のチェックポイントは上記事例の番号①④⑥⑨⑫です。
①年間家賃収入への効果④営業純利益への効果⑥税引き前キャッシュフローへの効果⑨計上できる経費、節税効果⑫税引き後キャッシュフローへの効果です。是非ご検討ください!
※確定申告のご相談等は弊社提携税理士とご対応させていただきます。
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201809
24

賃貸管理コーナーvol.14

賃貸管理

chintai.png2018年7月初旬、西日本を中心に、全国的に広い範囲で台風および梅雨前線等の影響による集中豪雨がありました。また7月末には、この遠州地域にも台風が襲来しました。ご被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
 賃貸住宅オーナーの皆様にとっても、自然災害は、大きなリスクとなります。  
今回は、火災保険が、自然災害による建物などの損害を補填する事ができる事象についてご案内したいと思います。1809-12.png
 保険の契約条項は複雑ですし、一般的には『火災保険』と呼んでいますので、火災以外の自然災害(風災害・水災害)落雷などに、使える可能性があることを知らない方が、実は多くいらっしゃいます。また、オーナー様個人が、補償対象外かな?と判断されてしまい保険金請求なされていないケースが多いのも実情ではないかと思います。 尚、よく聞かれますが、火災保険には、自動車保険のような等級がない為、保険金の支給を受けても保険料が上がるという心配がない事もご存じでしょうか?
 オーナー様の保険の種類や、損害のケースによっては、保険金が支給されない場合もありますが、申請結果によって、保険金範囲内の修繕工事を行える可能性もある事は、是非、覚えておいて頂きたいと思います。
 保険活用による修繕箇所では、屋根、ベランダ、窓、外壁、雨どい、隔壁板、カーポートなど、建物に関してはかなり多くの部分にまで、実施しています。対象となる建物も、賃貸アパートに限らず、一般戸建住宅はもちろん、店舗・工場・寮など、様々なタイプまで対応しています。また、保険適応外での工事も合わせて、工事業者さんに依頼する事で、足場を組む手間などから費用を抑えて工事を行っている場合もありました。
 ただし補償には、期限がある事は覚えておいて頂きたいと思います。風災・雪災など災害にあってから最大3年が補償の期限になります。加入されている保険会社の約款に記載されているので、こちらは一度確認をお勧めします。逆に言うと、過去の損害に関しての補償も対象となる可能性があります。
しかし、月日の経過と共に災害との事実関係を証明するのが難しくなるため、ご注意ください。
1809-13.png保険金の請求に関しては、日々保険料を支払っている被保険者として然るべき権利にはなります。ご自身で加入している契約内容を今一度確認頂き、どこまで損害が補償されるのか知っておく必要があると思います。多種多様な補償が用意されている火災保険ですが、これを機にその補償範囲と活用方法を確認してみるのはいかがでしょうか?弊社でも、多くの対応事例がございます。保険会社さんへの相談も合わせて行う事も可能ですので、是非一度、弊社へご相談いただければ幸いです。
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201808
20

賃貸管理コーナーvol.13

賃貸管理

08-kanri.pngのサムネイル画像

相続前のご相談で、『息子さん・娘さんが "不動産を継ぎたくない" 』とおっしゃっている、というご相談が増えています。isamu.s.png
物件が古くなり、経営も安定せず、将来、収入を生むメリットよりも、経費がかかったり家賃が減ったり、というリスクを気にされるケースです。『いい物件』の目安には、ROAという考え方を活用して、ご自身の物件の『収益性』を確保しておくことが大事です。いい物件の目安は、ROAで判断する その目安の一つが、ROAを高めておく、ということです。耳慣れない言葉かもしれませんが、ROA比較とはリターンオンアセット、事業の効率性と収益性を同時に示す指標で当期利益を資産総額で割ったものです。ある物件の例を見てみましょう。
08-09.png08-10.png物件Aと物件Bを比較すると、『資産の価値(相続時の価値)』と『年間支出』は一緒ですが、『年間収入』は大きく違っています。結果、ROAは物件AはBの倍以上の数字となっていて、『いい物件』の目安の一つとなります。一般的には、資産全体で8%を超えると優秀な資産と言われています。また、ROAを相続税率と比較すると、相続税を支払うための必要な収入の目安にもなります。例えば、相続税率30%の資産のROAが10%であれば、10%×3年で相続税を支払えるだけの現金が貯められる、ということになります。ぜひ、ご自身の資産を測る目安としてROAを活用ください。上記のように賃貸事業の効率性と収益性を高めるためには物件を建てるだけではなく、日々のメンテナンスや管理、空室対策が重要であることは言うまでもありません。少子高齢化や物件の老朽化が進む時代だからこそ、次世代に向けた賃貸経営をオーナー様と共に考えていきたいと思います。
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201807
16

賃貸管理コーナーvol.12

賃貸管理

07-kan.pngaiso.pngのサムネイル画像「テナント リテンション」という言葉をご存じでしょうか。日本語で言えば『入居者保持』です。賃貸住宅において、入居者さんに長期にわたって住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味合いで、アライブでは特に力をいれています。今回はその考え方や、全国の賃貸家主さんの取り組みについてご紹介します。
 テナントリテンションを表す数値として、稼働率という指標を用い、稼働率=入居期間÷(入居期間+空室期間)で計算してみます。下記の表をご覧ください。例①入居期間2年(24ケ月)、空室期間6ケ月の稼動率は80%、例②入居期間2年(24ケ月)、空室期間2ケ月の稼働率は92.3%、例③入居期間6年(72ケ月)、空室期間6ケ月の稼動率は92.3%です。つまり長く入居してもらうことは、空室期間を短くすることと同様に重要なことなのです。
07-14.png実際に、テナントリテンションを行っている全国の実例をご紹介します。参考にしていただければと思います。

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