不動産のアライブホーム > アライブブログ > 賃貸管理

アライブブログ

最新ニュースをお届けする アライブブログ

  • アライブニュース
  • 空室対策レポート
  • 総資産管理 奮闘記
  • 賃貸管理

賃貸管理

201905
21

賃貸管理コーナーvol.20

賃貸管理

19-05-10.png 現在の民法は、1896年(明治29年)に制定されたものですが、債権関係の規isamu.s.png定について、およそ120年ぶりの大改正となる民法改正法が公布されます。約200項目の見直しがあり、いよいよ施行(2020年4月)まで1年を切りました。弊社セミナーや、本通信でも何度か取り上げておりますが、改めて賃貸借契約に関わる4つのポイントを整理したいと思います。

民法改正による賃貸借契約への影響として考えられるポイントは以下の4つです。

①敷金および原状回復のルール
 賃貸借の終了時に家主は敷金から未払い賃料などを差し引いた額を返金しなければならないと明記されます。借主は原状回復の義務を負うが、通常の生活で生じた傷や経年劣化については修繕費を負担する義務はないとしています。例えば、冷蔵庫裏面のクロスがやけるなどの普通に使っていて汚れるようないわゆる通常損耗については、経年劣化で貸主負担です。しかし、冷蔵庫下の水漏れ放置による床の損傷等は借主負担です。19-05-12.png

②連帯保証人の保護に関するルール
 「連帯保証人が個人である場合に「極度額」を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」ということになっています。現在の賃貸借契約では、ほとんどの契約が極度額を決めていませんので、連帯保証契約は無効になってしまう恐れがあります。民法改正の時期はまだ確定していませんが、今後は賃貸借契約に連帯保証人の極度額を記載する形が増えていくのは間違いありません。ただ、極度額を明示すると、連帯保証人を嫌がる方も増えることが予想され、保証会社の利用が増える可能性があります。

③建物の修繕に関するルール
 賃借している物件の修繕について、今までの民法では賃貸人に修繕義務があることが明示されているだけでした。改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時や急迫の事情があるときには、賃借人が修繕をする権利があることが明文化されました。これは借主に有利な変更ですので、貸主側が注意したい変更です。19-05-11.png

④賃借物の一部滅失、その他の使用収益の不能による賃料の減額に関するルール
 現行では、専有部が一部使えない場合に賃料減額請求ができるという定めでしたが、改正民法では、「当然減額される」という内容に変更になります。例えば、「地震でエレベーターが壊れてしまい、1週間使えない。しかし、専有部は15階にあるため、とても階段では上り下りができない」となると、その分の賃料を減額することが当然に認めることになります。また、先ほどのエレベーターの事例のように滅失とまではいかなくとも、専有部が使えない(使用収益ができない)事例も、減額の対象になります。猛暑でエアコンが壊れたが、エアコン修理業者の手配が混んでいて、修繕するまでに時間がかかった場合なども対象になるといわれており、影響は大きくなることが予想されます。

現在弊社では民法改正を鑑み、関係部署より選抜した作業チームにて賃貸借契約書の見直し作業を行っています。管理物件の円滑な賃貸借契約の維持の為、しっかり準備いたします。
19-05-13.png

201904
20

賃貸管理コーナーvol.19

賃貸管理

kanri-04.png今回は弊社が賃貸経営において重要と考える「テナントリテンション(入居者保持)」と「メンテナンス」についてお伝えします。aiso.pngのサムネイル画像
賃貸経営は、長く入居してもらったほうが安定的に収入が見込めます。そのための取り組みとして、テナントリテンションがあります。これは入居者を顧客として捉え、顧客満足のために、さまざまな対策を考え、実行することで居住年数を長くするという考え方です。賃貸経営の最大のリスクは解約=空室で家賃が入らなくなることです。長く住んでいただくために、清掃・点検を通して快適な住環境を提供することや、迅速なトラブル対応、適正な家賃設定等が重要で、日々入居者(顧客)満足度の向上に取り組んでいくことが大切だと言えます。
また、テナントリテンションを実現するうえで「メンテナンス」は欠かせません。現在日本の賃貸物件の50%以上が築20年以上となり、全国各地で老朽化が進んでおります。日本の賃貸管理ではメンテナンスの考え06png.pngが遅れていると言われておりますが、今後は必須の考えになります。以下の3つ「予防」「矯正」「繰延」ですが、多くの賃貸物件は何かが発生してから対応する「矯正」が多いと思います。弊社では、計画的なリフォームや建物全体の修繕計画が重要と考えています。定期的なメンテナンスは資産価値の維持向上に繋がりますし、テナントリテンションにもなります。予防メンテナンスで入居者の方にも気持ち良く住んでいただき、何よりオーナー様の収益最大化に貢献できれば幸いです。
07png.png

201903
22

賃貸管理コーナーvol.18

賃貸管理

201903kanri.png 昨年は賃貸経営に関する様々なニュースがありましたが、今年になっても某大手アパートメーカーの施工不良についてのニュースが連日報道される等、年々業界の諸問題を目にする機会が多くなりました。
 このような諸問題が住宅着工戸数にも影響を与えているという記事がありました(Economic Trends)。
19-06.png

上の表は住宅着工戸数の推移ですが、2016年にかけて増加傾向だったのが、2017年、2018年と減少傾向にあり、2019年は更に減少すると予測されております。その背景として「貸家失速」があげられており、それには以下の要因が挙げられています。

 ①金融庁によるアパートローン監視強化
 ②空室率の高まりやサブリース問題によるマインドの悪化

①は冒頭に記載のとおり、昨今の不動産トラブルにより、不動産投資に係る融資は厳しく、自己資金のある方、担保余力のある方、法人・資産家層等、かなりの制約があります。中にはサブリース付の物件には融資をしない方針の金融機関もあるようです。このような市場環境もあり、②のように賃貸経営・不動産投資をする方の意欲が下がり、新たな購入・資産形成にブレーキがかかっている印象です。また、実際問題、貸家自体の採算性が下がっていることもあります。都市部を中心に不動産の値上がりが続いており、物件を現金で購入するような海外の富裕層も購入を控えているようです。

厳しい市場環境と見る方も多いですが、賃貸経営・不動産投資を行う方が限られてきている状況ですので19-07.png今こそ「資産形成」のあり方について見直す時期とも言えます。
以前より、売りに出ている物件も増えてきましたが、ぱっと見の利回りで判断するのではなく、物件自体の収益性、ターゲットとなる客層、市場性、将来性などトータルで判断していく必要があります。
特にこれまでの「人口は減り、物件は増える」から「人口は減り、物件も淘汰される」ステージに入りますので、そもそもその場所は、その物件は賃貸経営に適しているのか、テナントや駐車場等、別の選択肢はないか総合的な判断が求められます。
我々も地域密着の不動産のパートナーとして空室を埋めることは前提に、オーナー様の収益最大化に貢献できるよう努めて参ります。 

201902
11

賃貸管理コーナーvol.17

賃貸管理

kanri201902.png不動産情報サイト運営事業者で構成される不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)が10月27日、「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果を発表しました。過去1年間のうちに、インターネットで自身が住む賃貸または購入するための不動産物件情報を調べた人を対象に、調査しています。調査期間は3/15~5/15、有効回答人数は約1,000人。今回は、その結果を踏まえて、繁忙期に向けた広告対策を考えてみます。【物件検索は"写真の多さ"が重要】
物件を契約した人に対し物件検索後に問い合わせ・訪問する不動産会社を選ぶときのポイントは、写真の点数が多い」が83.3と突出して高く、「特にポイントとなる点」も45.1%が同項目を選択していました。
また「物件情報を探す際に必要だと思う情報は?」という質問の回答には、上位10項目のうち9項目が写真関連の回答となっている事もわかりました。つまり、物件を検索し、探すポイントは、殆どが写真情報に集中しています。 
1901-07.png

【希望する設備トップ2は"独立洗面台・ネッ1901-08.pngト無料"】

物件情報を探す際に希望する設備のトップ2は、独立洗面台とインターネット無料でした。その他、追い炊き風呂、温水洗浄便座、TVモニターフォン、24時間ゴミ出し可能と続いて回答されていました。物件が古くなっていく中でも、今の時流に合わせて、入居者が希望する設備を取り付けていく事は、成約に向けてとても重要になります。またこれは不動産情報サイトの進化とともに、設備検索項目が増え、より入居者さんが、求める希望が広がっているとも言えます。

アライブではこまめな情報の更新による鮮度維持と、広角カメラを使った部屋の広さが伝わるよう写真等で、魅力の伝わるインターネット広告にこだわっています。今後も工夫を重ね、反響増を目指します。
soryusyonka(namenasi).png

201811
22

賃貸管理コーナーvol.16

賃貸管理

自然災害時における、賃貸オーナー様の責任とは?
今年は、台風、地震など、自然災害が数多くあり、全国各地で賃貸物件や、入居者の09.png方々には、大きな被害がでています。改めて賃貸オーナーの皆様に、自然災害時の、所有者としての責任とリスクについて、ご紹介致します。
オーナー様と、入居者様との間で、取り交わす賃貸借契約書の中には、地震・火災等の自然災害による被害について貸主の責任を負わないと記載されています。...しかし...  1995年に、発生した阪神淡路大震災での事例では、建物に何らかの瑕疵が存在し、これを放置したことにより発生した被害は所有者である賃貸オーナーが責任を負う、という判例がありました。
いわゆる、民法717条にある「土地の工作物等に瑕疵(欠陥)があることによって生じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」(工作物責任)という条文が根拠になっています。法律上は、賃貸物件のオーナーに対して、所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべしという厳しい責任(無過失責任)を課していました。
自然災害時の損傷により家賃が減額されるリスク?
 現在の民法では、借主の過失によらないで、賃貸物件の一部が滅失した場合には、借主はその部分の割合に応じて、家賃の減額を請求することができる(民法第611条第110.png項)とあります。ここでいう「家賃の減額を請求できる」という言葉は、借主が貸主に申し出をしない限り、借主は家賃の全額を支払うことになるという点が問題になります。 それが、今度の民法改正では、借主の責めに帰すことができない(責任ではない)理由によって賃貸物件の一部が使用できなかった場合には、その部分の割合に応じて減額されるという文言に変わりました。つまり、借主が請求するまでもなく、当然に家賃は減額されるという事になったという意味です。借主の責任でなく、賃貸物件の一部が使用できなくなれば、貸主にはその部分の修繕義務が生じると同時に、借主の申し出がなくても、貸主には家賃を減額する義務が発生することになります。
自然災害の多い日本では、事前に物件に対する責任やリスクを考えておく必要があると考えます。
自然災害時にも自社管理部門・保険部スタッフが初動対応‼
 前回7月末に発生した台風12号、今回9月末に発生した台風24号、いずれもこの遠州地域に大きな被害をもたらしました。11.png
 アライブにも、オーナー様、入居者様より、大変多くの被害報告やご相談を頂きましたが、各店舗、管理部、入居者サービス課、保険部など、各所に頂きましたご連絡を一元管理し自社の管理部門 HD(ハウスドクター)を中心に初動対応を行っております。(一部建物は須山グループにて緊急対応をしております。)よりスピーディな対応を心掛ける事はもちろん、建物管理は自分たちの目で見る事が重要と考えています。
 また、一方では保険部にて、オーナー様の保険加入状況を確認し、HDと連携を取りながら現状回復に向けた修理費等を確認しつつ、保険請求に向けた対応を取らせて頂いております。
今後も今回のケースを経験に緊急時対応の体制を強化してまいります。
12.png

ページの先頭へ

営業エリア
  • 浜松
  • 磐田
  • 袋井
  • 掛川

賃貸ブログ 各店舗スタッフが、お得な情報を発信

最近の投稿

月別の投稿

売却相談・無料査定 不動産に関するご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください

最新ニュースをお届けする アライブブログ

オーナー様へ

土地活用

  • 土地活用における浜松の魅力
  • 土地活用事例
  • 土地売却

マンション賃貸管理

  • 賃貸管理
  • 空室対策

浜松のウィークリーマンション ヒルトップ松城

お問い合わせ
お問い合わせフォーム
売却相談無料査定フォーム
レンタルシリーズお問い合わせフォーム