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総資産管理 奮闘記

202006
26

総資産管理奮闘記vol.42

総資産管理 奮闘記

sisan.png 新型コロナウィルスの影響で、経営の方向性や対策に不安を抱えていらっしゃるオーナー様も多いかと思います。特に全国非常事態宣言から、全国に3密を避ける、営業自粛、などの流れが波及し、テナント物件を運営するオーナー様にとっては、すでに賃料減額交渉、免除の交渉などが出始めています。こちらは現在、様々な対策も検討されていますが、オーナーにとってもいくつか準備が必要なようです。
テナントの賃料猶予で受けられるオーナー向けの施策は?
5月25日現在、国土交通省がテナント賃料の減額や猶予に応じたオーナーに関して発表している施策は大きく3つです。
   ①2021年度の固定資産税・都市計画税減免
   ②税と社会保険料の猶予
   ③減額・免除した家賃を損金に算入可能

2020-08.pngもともとは新型コロナウイルスの影響で売り上げが減少した中⼩事業者を対象ですが、テナント賃料の減額・猶予に応じた結果、収入が減少した不動産オーナーも対象に含まれるようになる見込み。
新型コロナウイルスの影響により売り上げが減少し、国税や地方税、社会保険料を一時に納付することが困難な場合に、納税が猶予される、というもので左側が現行制度、右側が現在検討されている特例措置です。特例措置が実施されると、オーナーがテナントの賃料支払いを減免した場合や、 賃料の支払いを猶予中の場合も「収入の減少」として扱われる見込みになっています。
すでに不動産を賃貸するオーナーがテナントの賃料を減免した場合、減額によって生じた損害の額を損金として計上できると明確化されています。ただし、賃料減額の目的を書面で確認するなど、複数の条件があるため準備が必要です。
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202005
23

総資産管理奮闘記vol.41

総資産管理 奮闘記

202005sisan.png202005-6.png

202004
28

総資産管理奮闘記vol.40

総資産管理 奮闘記

sisan_t.png2020年4月1日より120年ぶりに民法が改正されました。不動産業にとって、一番重要な改正点は個人(根)保証についての極度額設定の義務化でしょう。

4-11.pngこれまで、連帯保証人は、賃借人の負うべき一切の債務を負っていたのですが、保証人保護の流れの中で、2020年4月1日新民法施行に伴い、個人が保証する際には、「極度額」(=限度額)の設定が必要となりました。
 どういうことかというと、改正前は、たとえば家賃滞納や原状回復費用などの合計が100万円であれば、保証人も100万円の支払義務を負い、200万であれば、200万円の支払義務を負いました。kinosita4.png
上限額がなかったわけですが、今回の改正で、予め合意した極度額が100万円であれば、損害金が200万円であったとしても、保証人は100万円までしか支払義務を負わないことになります。
 ポイントとしては、極度額を記載しなければいくら連帯保証人から署名捺印をもらっても
保証契約は無効という点です。アライブではすでに"保証会社の利用"や"極度額の設定"
で対応しております。未対応の方は早急に対策が必要ですので、ご相談下さい。

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201912
27

総資産管理奮闘記vol.39

総資産管理 奮闘記

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 今回は、オーナー様ご自身でバランスシートを簡単に作成する方法をお伝えします。不動産の時価評価については難しい考え方などもありますが、今回は、簡単に、『いまの価値は?』で資産を考えてみましょう。
バランスシートを作ってみましょう
 今回はご自身のバランスシートの作り方をわかりやすくご紹介します。実際に今の資産について、簡易バランスシートを作成してみましょう。
8.png 左上に一般のオーナー様を想定した簡易版のバランスシートを用意しました。①~⑦まで、順番に入力していくことで、現状の資産の状況を一目で見ることができ、ご自身の資産の内容がより分かりやすくなります。今回は中長期的に資産が増えていくかどうか、というところに着目してみていきたいと思いますので、資産の部の③~⑤は現在の価値を、いくらくらいになるかの想定値で入力してみてください。
 もし、不動産資産の価値がわからなければ、想定としていくらくらいで売却できそうか、などの簡易的な想定はお出しできますので、ご不明なオーナー様は気軽にお問い合わせください。ひとまず、こちらが入力できればオーナー様の現在の資産状況がわかります。一般的な見方として、左側の資産の部では①、②、右側の資本の部では⑦の割合が多い方が資産構成は良いといわれていますので確認してみてください。kinosita4.pngのサムネイル画像
 そして、ここからさらに将来のバランスシートを作成していくことで1)純資産、2)現預金、3)総資産が増えていくかどうかを想定することができます。
経営において欠かせない財務諸表の一つとなりますので、ご留意ください。
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201912
01

総資産管理奮闘記vol.38

総資産管理 奮闘記

sousi.png資産を次世代に承継する際、2次相続まで考える事が大切です。
今回は2次相続について、一緒に考えて参りましょう。

2次相続とは
ご夫婦のうち、先にお亡くなりになった方の相続 → 1次相続
       
後でお亡くなりになった方の相続 → 2次相続 と呼ばれています。

1次相続と2次相続の違いについて
 ■ ご夫婦と子供2人  資産額1億円のケース 

① 1次相続では、法定相続人が3人。 基礎控除:3,000万円+(600万×3人)=4,800万円
  
配偶者の相続税軽減が使える   1億6,000万円まで課税されない
② 2次相続では、法定相続人が2人。 基礎控除:3,000万円+(600万×2人)=4,200万円
  配偶者の相続税軽減が使えない

具体的なケースで見てみましょう
93.pngポイント
1次相続の時、配偶者軽減1億6,000万円を使って全てを配偶者に相続したくなりますが、2次相続まで考えた相続をする事が大切です。


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