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総資産管理 奮闘記

201811
22

総資産管理奮闘記vol.30

総資産管理 奮闘記

sousi.pngA.「住まなくなってから3年目の12月31日まで」に売却すると、居住用不動産を売却した場合の特別控除が受けられます。
将来住む予定のない住宅については、売却を検討されるのもひとつの方法です。

 5年前に父を亡くし、自宅は母が相続して一人暮らしになりました。ある日、母が家の中で転倒し、骨折して入院したのをきっかけに、また同じことが起こっては大変、と高齢者施設に入所することに。思い出がある自宅に、いつか戻りたいだろう、と思いながら自宅も荒れていく中・・・
 
どうしたら良いか?大きな悩みのタネになっています。
不動産会社に相談したところ、売却時に受けられる税金の特別控除が有ると聞きました。
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201810
27

総資産管理奮闘記vol.29

総資産管理 奮闘記

Q.賃貸物件を引き継ぎたいのですが、空室が多く家賃も下がり、相続した後の修繕費が心配です。。。

A.対策としては、今のうちに再生リフォームしておくことが有効です。相続前に物件価値が向上し、収益性もアップします。更に、相続税評価額は同じでも投資費用(現金・債務)を引くことで相続税が減額される効果があります。

また、減価償却資産に計上した場合、相続人がその経費の恩恵を受けることができます。しかし、年間収入が増えることで手残りが増え、相続税の対象資産(現金)が徐々に増えてしまうことも考えられますが、キャッシュフローが増えることで、対策の幅が広がります。つまり、相続税を抑え、所有者の投資した効果を相続人へ引き継ぐことが出来ます。 
賃貸住宅を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその賃貸住宅から将来に向けて収益が見込めなければ財産といえない状態になります。資産から生み出される収益が長期的に安定していれば、優良資産と言えます。逆が不良資産です。何もしなければ相続人が引き継いだ後の収入も下がり続けてしまいます。
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201809
24

総資産管理奮闘記vol.28

総資産管理 奮闘記

sousisan.png現在、個人で所有している資産を、法人を活用(法人化)することで税金の負担を軽減したり、相続時の対策をする方法があります。
法人を活用し、所得を分散することで、高額な所得が一人のオーナーに集中して高額な所得税が課税されるようなことを防いだりすることができますが、いくつかの方式があるので整理してみましょう。
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同じ法人を活用する方法でも、不動産保有方式のほうが所得が分散され、より対策の効果が高くなる、と言われています。また、将来の相続への対策の自由度も高くなっています。下記は、法人化の目安として、かかる費用と個人、法人の場合の所得税率の目安を入れています。一般的に課税所得1,000万円以上であれば法人所有形式が有利と言われていますので、ご自身の現状と見比べて上手に活用してみてはいかがでしょうか?
 ※課税所得が500万円以上の場合でもメリットを得られるケースがあります。詳しくは弊社ネットワーク税理士と弊社でサポートを させていただきます。
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201808
20

総資産管理奮闘記vol.27

総資産管理 奮闘記

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多くの方に関係する内容ですので、下記にまとめさせていただきます。
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201807
16

総資産管理奮闘記vol.26

総資産管理 奮闘記

07-sou.png 昨今、大手メーカーによる相続対策での『アパート建築 + サブリース(30年一括借上)』の手法がメディア等で多く取り上げられるようになってきました。
しかし、築年数が古くなっていく中で、大手メーカーのサブリース物件であっても、賃料が悪化していくことがあります。ここで知って頂きたいのは、下記の表です。実は、家賃には複数の考え方があります。一般的な貸し方では、家賃四価と言われ、実際にオーナーの収入になるのは、『4価』の成約家賃です。サブリース契約の場合、成約価格より低い設定で『設定家賃(5価)』があり、オーナーに支払われるのは『借上げ家賃(6価)』となります。

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オーナーの皆様の中でもこちらの考え方を把握されている方は少ないです。しかしこういった仕組みを理解し、できるだけ高く貸す努力をすることで収益の悪化を防ぐことができます。また、右の表は年間で満室時の収入が80%しか入らない状況を稼働率表として掲載しています。
kinoshita.png稼働率80%とは、22室の物件で、年間6室が退去し、空室期間がそれぞれ6.5ヶ月ある状態、ということになります。実際には設備対策・条件対策をしていれば、ここまで収益が悪化する、というケースもごくまれです。
オーナー様ご自身が物件を理解し、対策を打つことで収益の悪化は防げます。ぜひ、ご自身の家賃から見直してみてください。

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