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業界ニュース

201905
21

業界ニュースvol.22

業界ニュース

19-05-19.png総人口に占める65歳以上の高齢者人口は3,514万人(2017年9月現在)、総人口matsui.pngのサムネイル画像のサムネイル画像に占める割合は27.7%となりました。75歳以上でも1,747万人(13.8%)で、年々増える傾向です。一人暮らしをするシニア層の方も増えています。賃貸業界においては、シニアの方が賃貸物件を借りる事に関して、躊躇、敬遠しているケースが多くあります。今一度、未来のシニア向け一般賃貸住宅を推進する為には、何が必要なのか、何に気をつければ良いのかを改めて考えてみたいと思います。

【高齢者の方々が賃貸へ入居する理由】
 自然に考えるに、まず一つは、自宅を購入するタイミングや機会がないまま、結果的に高齢者になっても賃貸に住み続けているというケースです。また事情があり、自宅を所有していたが、売却する事になり、賃貸で暮らす事になったケースの2通りと考えられます。

【高齢者の方々が求める賃貸住宅の条件】

①身内、家族に近い立地

 ご本人、家族ともに、万が一に体調を崩したり、看病が必要な状況になったりする場合のことを考えると、できる限り家族が近くに住んでいた方が安心と考えます。
②病院、医療機関が近い立地
 かかり付けも、重病な場合も、近隣に、専門病院や、総合の医療機関があると安心と考えます。
③交通の利便性より静かに穏やかに暮らせる立地
 駅前、商業地など、一般入居者の方が好む立地はむしろ敬遠され、上記の必要な要件を満たす立地であれば、駅や商業地から離れていてもより静かに穏やかに暮らせる立地を好みます。最低限の交通手段(バスなど含め)で、最低限の生活利便性(スーパー、薬局など)は必要とされます。なお駐車場は不要と考えられます。
④バリアフリーになった物件
 階段や、段差など、高齢者にとって生活をする上での障害になる部分は避けたいと考えられます。1階や、エレベーターがある物件が安心と考えられます。よりエントランスや廊下の広い物件は望まれます。
⑤生活に必要最低限な生活し易い設備状態
 必ずしも新しい設備を好むわけではありません。むしろ最先端な機能のついた設備(IH、TVモニターフォンなど)は、なかなか使用できないケースが多々あります。一昔前でも生活のしやすい設備状態を望まれます。
⑥無理のない初期費用・家賃設定
 年金で生計を立てているケースも多く、家賃が家計を圧迫してしまうと長期的な居住が難しくなることも考えられます。安心して住んでいくためにも、無理のない初期費用・家賃設定が望まれます。

【高齢者向け賃貸の為のオーナー・管理会社対応】

①国の支援措置
 高齢者住まい法により新規建設や住宅改修の支援措置が受けられます。建築費の10分の1、改修費の3分の1の補助が受けられたり、所得税、法人税、固定資産税の優遇が受けられたりするというものです。
②保険対応
 仮に高齢入居者の方が、亡くなってしまった場合の対応の保険が出てきています。孤独死後の居室の原状回復に必要な特殊清掃やリフォーム、また賃料値引き分の補償もあります。
③見守り対応
 有料サービスですが、「安否確認」を行うセンサー設置、そのほか「生活相談」、「掃除や洗濯、買い物代行などの生活支援サービス」の設定を行う。また医療機関・介護サービス事業者との提携、連携も必要になります。
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201904
20

業界ニュースvol.21

業界ニュース

gyou.pngmatsui.pngのサムネイル画像 空き家増加が問題視されている中、不要な土地のみを放棄できる制度(不動産放棄制度)を政府が検討し「方針」にも盛り込まれました。現在、不要な不動産の相続放棄をしたくても、不動産だけを単独で放棄はできません。民法の規定では「所有者のない不動産は国庫に帰属する」といった規定はあるものの、具体的な手続きを定めたルールもありませんでした。具体的に法制化されると、その制度の利用者はかなりの数に上る事が予想されます。
 不動産は、所有しているだけで固定資産税を支払わなければならないなどの理由から、実家にある土地を親から譲り受けたものの、活用していない場合にうまく処分できないかと考える方は少なくないようです。もちろん、正規の方法で売却できればよいのでしょうが、田舎の土地だと買い手もなかなかつかないでしょう。不動産が"負"動産になる主な要因としては、よく言われる、固定資産税、損害賠償、管理の手間などが考えられます。そのようなことから、結局そのままの状態でいる所有者さんが多くなってしまっているのが現状です。 「土地の"所有権"について確認」ですが、基本的に土地の所有権はいらないからといって放棄することはできません。いらない土地は所有権を放棄すれば国のものになるというわけではありません。基本的に、土地の所有権は使わないからといって放棄することはできないのです。では、土地の所有権を放棄することができないことはわかりましたが、ほかに土地を手放す方法はないのでしょうか?以下3つの手放す方法について考えてみましょう。

①土地の寄付
 土地の寄付には、自治体、個人、法人に対して考えられます。自治体への寄付の仕方は、概ね、1)担当窓口で寄付の相談をする 2)自治体の担当者による土地調査 3)審査が通れば必要書類を記入し提出、の手順になります。相談時に対象の土地について、その情報のわかる公図や謄本、写真を用意しておく必要があります。個人への寄付は相手が大丈夫なら誰でもよいのですが、基本的にどう活用してよいかわからない土地を欲しがる人はそういないと考えた方が自然でしょう。しかし、ひとつだけ有効な方法があります。それは、"隣地の所有者に対して寄付すること"です。隣地の所有者であれば、土地を有効活用しやすいですし、もともとあった土地をまとめてひとつの土地とすることもできます。ただし、個人への寄付は贈与税がかかる事はご承知ください。 個人であれば、隣地の所有者くらいしかすぐに思い浮かぶ寄付先はありませんが、法人であれば事業や保養目的としての利用も考えられるため、欲しがる企業はあるかもしれません。また、個人だと譲渡を受けるための税金がかかりますが、法人であれば費用も経費扱いとすることができます。なお、寄付先の可能性としては、一般企業より公益法人(社団法人、学校、NPO法人など)の方が高いと言えるでしょう。こちらは所有権移転登記費用は掛かりますのでご承知ください。

②土地の相続放棄
 すでにご説明したように、基本的に土地を放棄することはできません。ただし、両親が所有している土地などで、相続の際に相続放棄をすれば、土地の所有権を放棄することができます。実家の土地などは相続のタイミングで相続放棄することで所有権を放棄できます。相続放棄すると、土地だけでなく、ほかの財産もすべて放棄しなくてはなりませんが、相続放棄した後は固定資産税などの支払いをしなくてよくなります。しかし、相続放棄したとしても、その土地の管理義務は継続されます。

③土地の売却
 不動産市場が変化する中で、やはり改めて売却の再検討も必要です。地域の不動産会社に、売り出し価格や売り方の見直しを相談してみましょう。具体的には、売り出し価格を安くしてみる、もしくは建物が建っているのであれば解体して更地にして売り出してみる、または空き家バンクに登録してみるといった方法があります。将来的に処分することを前提に、賃貸活用・土地活用を考えてみるのもひとつの方法です。田舎の土地建物でも、田舎暮らし、セカンドハウス、外国人民泊など、立地に関係なく活用できることもあります。
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201903
22

業界ニュースvol.20

業界ニュース

201903gyoukai.pngmatsui.pngのサムネイル画像2018年度確定申告の時期も近くなってきましたが、今回は賃貸オーナー様にとって関心の高い、賃貸経営において費用計上できる必要経費について考えてみたいと思います。最終的には税理士さんなどの専門家へ相談いただきたいとは思いますが、賃貸経営の参考にして頂ければ幸いです。
19-11.png【経費として計上する際の注意点】
プライベートで使用する費用と、賃貸経営に使用する経費とでは線引きが難しいものもあります。どのような用途に使用したのかがわかるよう、証拠を保管する事をおすすめします。領収書はもちろん、飲食代なら打ち合わせや接待をした相手の名前、人数などを明らかにして、現金出納帳の摘要欄に記入しておきます。必要経費をしっかりと管理することは、所得額を圧縮して節税効果を得ることにつながります。また、たとえ国税庁からの税務調査が入っても慌てることなく対応できます。ただし、必要経費はここに挙げた以上に細かい条件や内容もあります。青色申告や、法人化への切り替えなども含めて検討する事も含め、税理士などの専門家に相談する事をおすすめします。賢く現金を残せる賃貸経営を進めていきましょう。
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201902
11

業界ニュースvol.19

業界ニュース

gyou201902.pngmatsui.png【消費税増税は賃貸経営にどう影響する?】
 いよいよ2019年10月に消費税が10%へ引き上げられることになりました。予定通り10%に増税した場合、賃貸経営にはどんな影響が出てくるのでしょうか賃貸経営を行うオーナーの皆様に、10%増税に向けて押さえておくべきポイントを紹介します。

【消費税10%増税が影響する3つのポイント】

工事・建築費用
建物を修繕工事、また建築する場合には、相談から打ち合わせ、企画設計、建築請負契約まで時間が掛かります。さらに建築では着工から完成・引き渡しまでさらに多くの時間がかかります。そうなると、今から計画を実行に移したとしても、2019年10月の増税スタートまでに完成に至らないケースもあると考えられます。そうなれば、増税分の2%が重くのしかかることになりかねません。
国ではこうした点を考慮して、2019930日までに引き渡しが完了した場合、または②20193月末日までに契約を締結した場合に、現行と同様に税率8%が適用されるという「経過措置」の適用を打ち出しています。消費税の税率が引上げられる前の所定の時期までに工事請負契約をし、消費税率の引上げ後に引渡しを受ける場合、引上げ前の消費税率の適用が認められる措置のことです。経過措置を適用すれば、仮に①の条件を満たせなくても、2019年3月末日まで契約を済ませておけば完成・引き渡しが10月を過ぎても増税となりません。したがって、増税前の駆け込み需要で、どの業者も繁忙を極めることが予想されるので、早い段階で、工事・建築計画をすすめることをおすすめします。

売買価格
収益物件、住宅など、不動産を購入する場合に消費税が課税されるのは、「建物」にかかる価格になります。「土地」部分については、元々消費するものではないため、消費税は課税されません。これは、収益物件、一戸建、マンションでも同じです。また、「消費税が課税されるのは新築だけ」とも言われていますが、正しくは売主が課税事業者の場合に消費税が課税されます。そのため、中古であっても課税業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう不動産の売買に関しては、高額な物件になればなるほど、大きな差が出ますので、購入時期については改めてご考慮ください。

仲介手数料
 上記のように不動産を購入する場合には、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料 (売買価格×3%+6万円消費税も課税対象となります。既に不動産会社で、仲介手数料を支払って、購入する計画のある場合は、増税前に購入することをおすすめします。
 

工事、建築、売買価格、仲介手数料、そのほか個人的に住宅建築や、住宅購入をされる方もいると思います。消費税の増税前か後かでは、数十万円もの価格差が生じることもあります。一般の住宅購入者にとって消費税増税はかなり大きな負担となりますので、政府はこのような事態を見越して、一定の要件のもと所得税や住民税が控除できる制度を別途設けている部分もあります。
オーナーの皆様にとっては、それぞれの状況や、計画があると思いますが、今一度上記3点のポイントを考慮しながら、2019年10月の消費税増税に向けて、ご準備されることをおすすめします。
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201901
17

業界ニュースvol.18

業界ニュース

01_10gyoukai.png matsui.pngのサムネイル画像 10月26日に、国土交通省・消費者庁・金融庁と連携しアパート等のサブリース契約に関連して、賃料減額などのトラブルが多発していることを受け、オーナーや入居者向けに、契約内容への注意喚起や、相談窓口設置などが公表されました。今回の注意喚起は、昨今問題になっていた投資用不動産向け融資での顧客保護の観点も含まれていまして、あらためてサブリース契約の在り方を問う問題提起にもなっています。
 不動産業者、金融業者の不正、虚偽の行為が発端にはなっていますが、賃貸住宅を所有する、また建築を予定しているオーナーさん向けて、何を注意すべきなのかのポイントを解説したいと思います。

【オーナー様の注意点】
①賃料が変更になる場合があります
 ほとんどのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。また「空室保証」とうたわれていても、入居者の募集時に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。借入返済との関係がありますので返済額と入金額の実態を常に確認することをお勧めします。
②契約期間中でも解約されることがあります
 「30 年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
③契約後の出費もあります
 サブリース業者が賃貸住宅を使用する為に必要な修繕費用を求められる場合があります。 最も大きいのが老朽化等による、建物や設備の修繕費用です。また賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。 出費の項目を抑えていく必要があります。
④基準となる契約書と自身の契約書を比較確認してください
 国土交通省推奨の「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」があります。詳細項目にわたり、自身の契約書と比較をして、イレギュラーな部分がないか確認をお勧めします。サブリース業者からは、必ず重要事項の説明を受ける事もお勧めします。

【業者さんの"提案キーワード"にご注意ください】

①今のまま何もしないと、大変なことになりますよ!
 確かに何もしていない方も見受けられます。大事なのは物件への空室対策・家賃UP対策や、利益増加策の具体的な方法論を実行する事です。サブリースをする事が解決策ではありません。
②賃貸経営に関して〇年のキャリアを持っています。建築から管理までトータル運営します!
 証拠になる実態があるかが重要です。扱っている物件入居率がどのくらいで、具体策、成功実例があるかがポイントになります。
③家賃保証、空室保証をつけますから安心ください!
 保証内容は後々変わってくる可能性が高いです。やはり保証する事が安心ではなく、成功実例があり、具体的な方法論の実行が重要になります。空室対策、家賃UP対策、利益増加策の成功事例や、実績のある不動産管理会社はあります。パートナー企業として見極め、あくまでご自身が当事者になって賃貸経営を進めていかれる事を願います。
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