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業界ニュース

201901
17

業界ニュースvol.18

業界ニュース

01_10gyoukai.png matsui.pngのサムネイル画像 10月26日に、国土交通省・消費者庁・金融庁と連携しアパート等のサブリース契約に関連して、賃料減額などのトラブルが多発していることを受け、オーナーや入居者向けに、契約内容への注意喚起や、相談窓口設置などが公表されました。今回の注意喚起は、昨今問題になっていた投資用不動産向け融資での顧客保護の観点も含まれていまして、あらためてサブリース契約の在り方を問う問題提起にもなっています。
 不動産業者、金融業者の不正、虚偽の行為が発端にはなっていますが、賃貸住宅を所有する、また建築を予定しているオーナーさん向けて、何を注意すべきなのかのポイントを解説したいと思います。

【オーナー様の注意点】
①賃料が変更になる場合があります
 ほとんどのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。また「空室保証」とうたわれていても、入居者の募集時に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。借入返済との関係がありますので返済額と入金額の実態を常に確認することをお勧めします。
②契約期間中でも解約されることがあります
 「30 年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
③契約後の出費もあります
 サブリース業者が賃貸住宅を使用する為に必要な修繕費用を求められる場合があります。 最も大きいのが老朽化等による、建物や設備の修繕費用です。また賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。 出費の項目を抑えていく必要があります。
④基準となる契約書と自身の契約書を比較確認してください
 国土交通省推奨の「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」があります。詳細項目にわたり、自身の契約書と比較をして、イレギュラーな部分がないか確認をお勧めします。サブリース業者からは、必ず重要事項の説明を受ける事もお勧めします。

【業者さんの"提案キーワード"にご注意ください】

①今のまま何もしないと、大変なことになりますよ!
 確かに何もしていない方も見受けられます。大事なのは物件への空室対策・家賃UP対策や、利益増加策の具体的な方法論を実行する事です。サブリースをする事が解決策ではありません。
②賃貸経営に関して〇年のキャリアを持っています。建築から管理までトータル運営します!
 証拠になる実態があるかが重要です。扱っている物件入居率がどのくらいで、具体策、成功実例があるかがポイントになります。
③家賃保証、空室保証をつけますから安心ください!
 保証内容は後々変わってくる可能性が高いです。やはり保証する事が安心ではなく、成功実例があり、具体的な方法論の実行が重要になります。空室対策、家賃UP対策、利益増加策の成功事例や、実績のある不動産管理会社はあります。パートナー企業として見極め、あくまでご自身が当事者になって賃貸経営を進めていかれる事を願います。
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201811
23

業界ニュースvol.17

業界ニュース

gyou.pngmatsui.png ご存知の通り、日本の人口は既に減少しはじめ、世帯数においても、とうとう来年2019年に5307万世帯をピークにして、2035年には4956世帯にまで減少すると予測されています。あくまで住んでいる世帯数です。平成25年の住宅・土地統計調査では、すでに賃貸住宅の空室が20%以上を占め、今後さらに空室が増加していく事は、誰もが周知予測できる事になりました。国策でも、訪日外国人旅行者、外国人留学生、外国人労働者の受け入れを、急拡大していく動きが本格化してきました。今回は、新たな借り手として、改めて外国人賃貸について考えてみましょう。

【外国人受入拡大の方針】
 総務省統計局の外国人登録者数で見ると、2017年末時点で外国人登録者は256万人超。ここ10年間で約40万人以上増えています。単に登録しているだけでなく、日本で働いている外国人も急増しています。厚生労働省の外国人雇用状況の届出状況でみると2017年末時点で約128万人にて、ここ10年間で2倍以上まで膨れ上がっています。国の施策では、訪日外国人旅行者(2017年2,869万人→2020年4,000万人)、外国人留学生(2010年14万人→2020年30万人)、外国人労働者(+50万人)と、大きく増加させる計画です。欧米諸国に合わせた、外国人受け入れを積極的に行う方針です。

【外国人賃貸の課題】17.png
①言語。入居後のコミュニケーションが取りにくく、不動産管理業者も対応できないため、トラブルを起こしやすいのではないか。②金銭。収入が不安定で、家賃回収ができなかった場合あるいは支払いが遅れた場合に対策が打ちにくいのではないか。③生活習慣・ルール違い。騒音や臭い、ゴミ出し、また家賃・原状回復の精算がないままに突然帰国してしまうのではないか。さらに複数の同居人を置く、転貸するなど契約違反をするのではないか。④保証人を取りにくいのではないか。

【外国人賃貸のメリット】
①築年数の古い物件に抵抗がなく決まりやすくなる。リノベーション費用が抑えられる。現状で貸せる場合もある。②土地勘、街に関する偏見がない、駅から離れている、日本人が好まない街でも借りる場合もある。立地的に不利な物件を対象にできる。③学校、企業など滞在理由や期間が明確でリーシング計画を立てやすい。④同郷での友人知人後輩への紹介が圧倒的に多くなる。⑤夏季採用の学校、企業があるため、9月1日に新学期、新年度が始まり、7~8月に住まい探しをする場合もある。

16.png【これからの外国人賃貸対応策】
①在留カード(在留期間、在留資格、住所)の確認。不法滞在、資格外活動等による就労行為を防ぐ。
②外国人専用の保証会社の活用。現地での保証人確保、属性確認、滞納督促など。
③外国語コールセンター活用。外国語翻訳サービス。
④生活習慣・ルールブックによる説明。
⑤クレジットカード前払い。
⑥新たな貸し方の検討(マンスリーなど)
⑦上記対応策によるオーナー様の理解と実行。
なお、実施にあたっては管理会社等と十分な打合せが大切です。
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201810
27

業界ニュースvol.16

業界ニュース

2018089.png人口減少が進んでおりますが、今後も新築の賃貸物件は供給されます。より良い商品やサービスはいつの時代も創造され、そうでないモノは淘汰されるのが市場の原理です。
供給過剰市場のなか賃貸経営で資産の保全・形成、相続対策などの課題解決を考えるうえで、オーナー様は何をしなければいけないのか?・・・答えは「物件価値を高めておくこと」です

所有し続けるにしても、相続するにしても、売却するにしても、物件価値を高めておくことが重要です。物件価値には2つのテーマがあります。1つ目は(狭義の)物件価値、2つ目は入居者価値です。

①(狭義の)物件価値向上とは、物件の営業純利益を上げることです。
物件毎に実際に得られた1年間の収入(家賃、駐車場代、礼金他)の総額=実効総収入から、運営費(維持修繕費、管理料、公共料金、保険料、固定資産税、都市計画税など)を控除したものが営業純利益です。これは、1年間に物件が稼ぎ出す利益を表す重要な指標です。これが上がるということは、物件価値の上昇に繋がります。ここから年間ローン返済総額を引くと、キャッシュフロー(税引前手取額)となります。 ローン返済があるオーナーにとっては、営業純利益が年間ローン返済総額の何倍か?この数値は返済倍率と呼ばれ、一般的に1.25~1.3以上が求められます。高いほど安全性が高く、1未満は物件の稼ぎ(営業純利益)ではローンが返せないことになります。いずれにしても営業純利益=物件価値を上げておくことは所有し続けるにも、承継するにも、売却するにも有利に働きます。

②入居者価値向上とは、今後、日本の賃貸住宅が力を入れたいテーマです。
入居者価値には基準がありません。一言で言うと「"お家賃以上"の価値を提供出来ているか?」ということです。支払っている家賃に対して、お得感を感じさせることが出来ているかどうかは、入居中や退去時アンケート、サービスリクエストの件数などから読みとることが出来ます。また、解約戸数や空室日数等は指標になります。解約率は、総戸数に対する年間解約戸数の割合です。年間解約戸数÷総戸数で計算します。住居系物件の平均値は20%程度で、20戸のアパートであれば、年間4戸の解約があります。単身やファミリー、法人などの入居者層によっても異なりますが、解約率が高い場合は、解約を促進してしまう価値という認識も必要です。空室期間の基準は60日。退去から入居までの期間が60日を超える場合は入居者価値が低いと考えて、設備のリニューアル等で価値を上げるのか、それとも家賃を下げるのか、などの入居者価値を高める対策が必要です。
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201809
24

業界ニュースvol.15

業界ニュース

gyokai.pngmatsui.pngのサムネイル画像 不動産の業界では、「不動産テック」という新しい造語ができました。不動産テックとはテクノロジーの力によって、不動産売買、賃貸、投資の新しい仕組みを生み出したり、従来の商慣習を変えようという取り組みのことを指します。日本の不動産市場は、世界の中でも透明性が低く、デジタル化指数を見ても軒並み低位に位置しており、「時代遅れ」の産業とも言われてきました。しかし、今不動産業界でも新築信仰から、中古取引、空き家空き室対策などの市場が急拡大する中で、政府後押しもあり急速に不動産テックを拡大していこうという動きに変わってきました。
1809-16.png【不動産テックによるお部屋探しサービスの変化】
 特に賃貸でのお部屋探しにおいては、この不動産テックのサービス領域が広がっています。大きなポイントは、今後お部屋探しのお客様が、賃貸店舗に行かなくとも、インターネット上にて完結できるようになっていくという流れです。 ネット上に、大量に掲載された物件を検索し、ネット上での不動産会社とのやり取りの中で条件確認・空き室確認に合わせ、自宅に居ながらVRでのバーチャル案内、そしてスマートキー活用での現地セルフでの案内も始まってきました。さらには、IT重説や電子サインも法的にも緩和され進んできており、TV電話、カード決済など、こちらも自宅で申込から契約の手続きを進められる環境が整ってきています。

【不動産テックによる賃貸管理会社の変革】1809-17.png
 今までは、お客様には店舗に来て頂き、賃貸店舗社員さんの営業力で、物件を案内したり、契約に至る動きが中心でしたが、不動産テックのサービスが増えれば増えるほど、物件の商品力そのものと、ネット上にお客様を集めていく集客力が、賃貸店舗を差別化するようになってきています。そういった商品力・集客力に力を入れる賃貸仲介・管理会社を見極めて頂く事も重要なポイントになっていきます。

【不動産テ1809-18.pngック時代到来に合わせたオーナー様対応とは】
 オーナー様の所有する物件が、ネット上で見つけてもらえ、決めてもらえるために、物件商品力を上げることが重要です。
・同仕様での物件と比較して賃料、初期費用の割安感。
・将来に向けて入居者ニーズに合わせた+設備。
(スマートキー、AI・IOT設備、インターネット無料)
・検索されやすい幅を広げた入居者、ターゲット向け部屋作り
(ペット共生可、外国人複数可、防犯対策部屋など)
・写真映えする内装、リフォーム
 (新設備、アクセントクロス、照明など)
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201808
20

業界ニュースvol.14

業界ニュース

08-gyoukai.pngご存知の通り、金融庁は金融機関に対し不動産向け融資のリスクを点検する旨が示され、事業性を見極めた適切な融資を行うよう、地方銀行などの金融機関に通告がなされました。そして全国各地で金融機関による審査基準が、ますます厳しくなっていると言えます。とは言っても、金融機関にとって、事業用のローンを取りやめたわけではありません。
今回は、弊社が関わる全国の投資物件販売を積極的に行う不動産会社さんが日々、金融機関から融資を引き出すために行っている取り組みより、昨今の"審査基準"のポイントをまとめました。

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