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業界ニュース

202006
26

業界ニュースvol.30

業界ニュース

gyokai.pngmatsui.pngのサムネイル画像のサムネイル画像のサムネイル画像 新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、各種自粛などで経済活動が停滞すると、職を失う方や収入が減る方が増えてくることが予想され、近い将来にも、賃料を滞納する入居者の増加が想定されます。 そうなると、賃料の取り立てや、長期にわたって滞納が続くのであれば入居者に立ち退きを求めるケースが増えますので、今回は、滞納賃料の回収と立ち退きについて説明します。
まず、賃料回収や立ち退きについて、第一次的には管理会社に依頼される方が多いと思います。ここでのポイントは、管理会社でできる賃料回収や立ち退き交渉には限りがあるということです。オーナーとしては管理会社にすべてお任せで何でもやってほしい、と思うかもしれませんが、単に督促状を送ったり、事務的な電話連絡するくらいであればまだしも、管理料を対価として支払条件を交渉したり、賃料が支払われないからといって明け渡し交渉することは、非弁行為といって弁護士法に違反してしまいます。
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そうなると、次に、弁護士に依頼するか、ということになります。ですが、弁護士に依頼する場合にはコスト(弁護士費用)が問題となります。一般的なアパートの一室の明け渡しにどの程度費用がかかるでしょう。
 まず、弁護士費用ですが、インターネット等や私の知る限りでは、だいだい着手金と報酬併せて50万から60万円程度の費用がかかる場合が多いです。弁護士費用だけで済むかというとそうではなく、裁判所へ提出する印紙などの実費もかかりますし、入居者がなかなか立ち退かずに強制執行まで行う場合には、執行官(裁判所の職員)への手数料や、なかにある物品を運び出す引っ越し代金等もかかることもあります。結果、アパートの一室(一棟ではないです)を強制執行すると、結果的に100万円近いお金がかかるケースも少なくありません。
もちろん、その一部(執行費用)は、入居者や連帯保証人に請求することになりますが、賃料の支払いが難しい方に請求しても、「ない袖はふれない」ということで回収することは困難であることが多く、結果、オーナーの自腹となることも少なくありません。
 ただでさえ賃料が払われないところ、これだけの費用がかかるのですから、負担は大きいです。ですが、これが現実なのです。
 では、オーナーとしてどのような対応ができるか、結論から言うと保証会社を利用するのが一番の解決策です。保証会社付きであれば、滞納賃料は保証してもらえますし、(契約内容にもよりますが)通常は、明け渡し等に至るまでの弁護士費用を含めた手続き費用までカバーしてもらえます。手数料はかかりますが、万が一の場合には上記のような費用がかかることなどを想定すると、保証会社を利用する方が増えているのも納得できるのではないでしょうか。
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202005
25

業界ニュースvol.29

業界ニュース

202005gyokai.pngmatsui.pngのサムネイル画像のサムネイル画像 さて、前回、個人根保証には極度額を設定しないと、連帯保証人にせっかく署名202005-98.png捺印をもらっても無効になると説明しました。

 注意すべきは、これまでの賃貸借契約の契約更新時に保証契約を巻き直してしまうことです。
 2020年4月1日以降に保証契約を締結する場合には、新民法が適用されます。新民法が適用されるということは、極度額の定めがないと無効になるということです。会社によって、契約202005-9.pngのサムネイル画像更新時に賃貸借契約書を巻き直し、連帯保証人欄にも署名捺印してもらったり、また、連帯保証人との間で保証意思を確認するための覚書・念書を作成されたりしているケースもあると思います。
 このような会社では、これまでどおりの極度額の定めのない賃貸借契約書や覚書で巻き直すと、新民法が適用され、連帯保証契約が無効となってしまう可能性が高いです。
 オーナーさんからすれば、わざわざ巻き直したことで、保証契約が無効となったり、限度額が定められてしまっては困る場合もあるでしょう。
 改正民法をよく理解して、ベストな対応をしていく必要があります。
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202004
28

業界ニュースvol.28

業界ニュース

gyoukai_t.png2019年の1年間で賃貸管理業界では様々な出来事が起こりました。matsui1.png
今回は前回に引き続き2019年後半に起きた大きな出来事を振り返ります。

6月 家賃債務保証会社「賃貸借契約解除権」認められる
家賃滞納分が3カ月以上に達したときに同社は催告なしで賃貸借契約を解除することができる、は『有効』となりました。2カ月間以上賃料を支払わず賃借人とも連絡が取れない状況下で、物件を
相当期間利用していないと認められ、賃借人に再び物件を使用しない意思があるといえる場合に、建物の明け渡しがあったものとみなすことができ、残置した動産類はフォーシーズが搬出・保管をすることに賃借人は異議を述べない、は『無効』となりました。
7月 TATERU、全ての業務に停止命令
国土交通省が融資資料改ざんを理由に収益不動産販売のTATERU(タテル:東京都渋谷区)に対し、宅地建物取引業法第65条第2項に基づく業務停止命令を発表し、2017年より続いた不動産投資市場の闇に終止符を打つ結果となりました。
8月 不動産小口化市場3兆円迫る
不動産投資の潮流が建築・分譲から小口証券化にシフト。新しい不動産投資手法が一般投資家の門戸を広げている。
9月 「財産10億円で相続税ゼロ」無効判決
相続税をめぐる「過度に圧縮された共同住宅2棟の評価額」に関わる裁判で無効判決(東京地裁)。相続対策の在り方に一石を投じました。
10月 賃貸仲介大手ポータルサイト、LIFULL HOMESが値上げ
反響課金額が2倍以上に値上げされ、地域での賃貸仲介会社の競争環境が大きく変わりました。利用を停止する業者も増えているのが実情です。
今や入居者募集は大手ポータルサイトに掲載しないと成り立たない時代となっております。管理を任せずに客付けのみを受ける業者も減ってきていますので、自主管理がどんどん成り立たない時代になってきていると言えるでしょう。
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201912
27

業界ニュースvol.27

業界ニュース

gyo.png 全国賃貸住宅新聞にて、2019年度「入居者に人気の設備ランキング」が発表になりました。恒例の設備ランキングですが、この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる TOP10、この設備が無ければ入居が決まらないTOP10の2種類のランキングが発表になっていますのでご紹介いたします。
13.png 今回、ランク外から、初めて「24時間利用可能ゴミ置き場」が、単身者向け・ファミリー向けともにトップ10入りしました。共働き世帯が増えてきたこと、また単身でも旅行や出張などで、決まった曜日にゴミ出し出来ない場合など、24時間利用できるゴミ置き場に、利便性を感じる入居者が多かったようです。今まで、室内での設備には、関心をもって進めてこられたオーナー様は多かったと思いますが、改めて室外にも目を向けていった方が良いと感じます。 
 そして、「インターネット無料」は、単身・ファミリーともに1位でした。既に数年1位を取り続けている不動の設備と言えます。プライベートでも、仕事でも、自宅で当たり前に、長時間に渡ってインターネットを利用する時代になっています。
 インターネット無料物件は、家賃が少し高くても入居が決まるという傾向もあり、オーナー様にとっては初めからインターネット設備を整えて、空室対策、家賃アップ、さらには設備コストの経費計上など、最も賢い設備投資であると考えられます。

14.png こちらの設備は、無いと入居者の希望物件候補にすら、上がってこないとも言えます。今回、「室内洗濯機置き場」が単身・ファミリーともに1位でした。家賃の安い物件では、ベランダに洗濯機置き場があったり、入口の外廊下に置いてあるケースも見かけます。もし、室内におけるスペースがあり、構造上可能であれば、ぜひとも新設して頂きたい設備になります。
 その他、TVモニター付インターホン、洗浄機能付き便座、インターネット設matsui.pngのサムネイル画像のサムネイル画像備導入(無料では無い)などに関しては、数万円ほどで設置できますので、ぜひご検討頂ければ幸いです。この無ければ決まらない設備については、積極的にご提案をいたします。   オーナー様にとっては、設備に関して、「より新しいもの、より機能性の高いもの」などを、取り付け、交換した方が良いと、頭ではわかっていても、具体的に動いていなかったという場合もあったと思います。この機会に改めて設備について、積極的にお考えいただければ幸いです。

201912
01

業界ニュースvol.26

業界ニュース

gyokai.pngmatsui.pngのサムネイル画像 前号では、民法改正後の賃貸借契約に関して、実際の契約関連についての情報を整理する形で、基礎的な部分を中心にお伝えさせていただきました。
 今回は実際に民法改正に関するご相談をいただいたオーナー様からの質問に対して回答いたします。

【Q1】
 民法改正前に契約した賃貸借契約において、民法改正後に退去が発生し原状回復を行う際には、家主負担部分と借主負担部分の負担割合や敷金などは、改正後の民法に該当するのでしょうか?それとも契約が改正前の契約なので改正前の取り決めごとになるのでしょうか?
 また、改正民法が施行されると、家主の原状回復費用の負担はどのように変わるのでしょうか?

【A1】
 民法改正前に締結された契約であれば、改正民法が施行された後も、改正前の民法が適用されます。ただし、2020年4月1日以降にて、当該賃貸借契約の合意更新を行った場合は改正民法が適用されるので注意が必要です。合意更新ではなく、新たに契約を締結した場合も同様です。
 次に、原状回復の費用負担についてご説明させていただきます。改正前民法では、使用貸借契約における598条を準用する616条により、抽象的に原状回復義務というものが定められていました。改正民法は、この原状回復義務の範囲について、賃貸借から生ずる通常損耗や経年劣化は、原則として原状回復の範囲に含まれないと判示した、平成17年12月16日最高裁判決に沿って定められたものです。
 そのため、改正前民法との比較において大きな変更が加えられたものではありませんが、
①通常損耗等については賃貸人(家主)負担であることが最高裁判決に倣い明記された、②通常損耗等以外の損傷について賃借人(入居者)に帰責事由がない場合、賃借人(入居者)は原状回復義務を負わないことが明記された、という2点が注目されています。原状回復義務に関して特別対応が必要となる改正ではありませんが、それが故に依然として、原状回復の範囲や内容等に関する対応を、契約書の条項にて定める必要があることに留意すべきでしょう。

【Q2】
 現在管理会社を介さず、物件の管理を行っております。改正民法が施行されると、連帯保証人について極度額の設定が義務付けられるため、契約書をすべて作り直さなければならないと伺いました。これが事実ならば入居者側と直接やり取りをしなければならず、かなり億劫です。これは必ず行わなければならないのでしょうか?

【A2】
 まず検討しなければならないのは、改正民法が現在の連帯保証契約に適用されるかどうかです。
 保証契約は、賃貸借契約が合意更新された場合においても、信義則に反する事由のない限り、更新後の賃貸借契約に及ぶものとされています(最高裁平成9年11月13日)。そのため、賃貸借契約と異なり、改正民法施行後、保証人と新たに契約を締結し、又は保証契約を合意更新しない限り、現行法が適用されることとなります。
 このことから、必ずしも保証契約について、契約書を全て締結し直さなければならない、ということではない、と思われます。他方で、一定の事情により改正民法に沿った形で保証契約を締結し直す場合には、特に次の点に注意する必要があります。
 まず、個人が保証人となる場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当することとなるため、極度額の定めを欠くことができないという点です。次に、極度額の定めについて上限はありませんが、過度に重い責任を保証人に負わせようとすれば、信義則上制限される余地が生じるという点です。改正民法に沿った保証契約を個人と行う場合は、このような点に注意しながら締結を検討することになります。
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