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業界ニュース

201909
17

業界ニュースvol.24

業界ニュース

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 7月30,31日に東京ビックサイトにて賃貸住宅フェア2019in東京が開催されました。今年は200社を超えるブースが出展され、様々な商品やサービスが紹介されていました。去年は相続、一昨年はリフォームや保証会社といったように業界の流行に合わせて出展企業も変わってくる傾向にあります。その中でも今年目立っていた商品・サービスはスマートロックと宅配ボックスでした。それぞれについて簡単にご説明致します。

【スマートロック】

 スマートロックとは、従来のドアの鍵に後付けで機器を取り付けるこで、0913.pngスマートフォンなどの機器からドアの開閉を行うことができるシステムの総称です。アプリをダウンロードすることで誰でも使えることから、合い鍵を作る必要がありません。また製品によっては、スマートフォンをもって外に出るだけで自動で鍵が閉まる物や、 WiFiと繋ぐことで、外出先でもドアを開閉できるもの、だれがいつ鍵を開閉したかアプリで開閉履歴を確認できるものなど、防犯設備としても人気が出てきています。
 スマートフォンの普及率は2010年から急激に伸びており、2017年にはパソコンの世帯保有数を上回りました。今後も増え続けることが予測させることからも、スマートロックのようなIOTを活用した設備の人気もあがってくることが予測されます。

【宅配ボックス】

 インターネットやスマートフォンの普及とともに、通販でものを購入する0914.png人が急速に増えています。国交省の調べによりますと、平成29年の宅急便取扱個数は42.5億個となっており、前年と比較すると2.3億個も増えています。単身の入居者で、日中はほとんど家に居られない方にとってはあると非常に便利な設備であると言えます。また、宅配業者に扮した不審者にも、ドアを開けて対応する必要がないといった点で女性の需要も増えています。毎年秋に発表されている人気設備ランキングでも常に上位に入っていることからも、今後は必須の設備になってくるのではないでしょうか。

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201906
28

業界ニュースvol.23

業界ニュース

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 2018年5月実施の賃貸契約者動向調査(㈱リクルート 住まいカンパニー)matsui.pngのサムネイル画像によると、部屋探しの際に見学した物件数は平均2.9物件と過去最少の結果となっております。年々下記のグラフのとおり減少が続いており、如何に内見者がネットで部屋探しを完結させているかがわかります。なお、不動産会社店舗への訪問数も平均1.6店舗とこちらも同じく減少傾向です。

 ネットでの部屋探しへの対策は、まずは絞りこんで検索されても残る物件にすることです。入居者はまず家賃=予算で検索し、次に設備・サービスで絞りこみを行います。今の入居者ニーズは、あって当たり前の"実家仕様"の設備・サービスで実家以上の快適な暮らしを希望します。日当たりが悪い、立地が悪い、築年数が経っているなど物件に欠点はつきものですが、その他の要素で競合物件と比較し、対策を立てます。対策を打つ設備・サービスはお値段以上がポイントです。
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201905
21

業界ニュースvol.22

業界ニュース

19-05-19.png総人口に占める65歳以上の高齢者人口は3,514万人(2017年9月現在)、総人口matsui.pngのサムネイル画像のサムネイル画像に占める割合は27.7%となりました。75歳以上でも1,747万人(13.8%)で、年々増える傾向です。一人暮らしをするシニア層の方も増えています。賃貸業界においては、シニアの方が賃貸物件を借りる事に関して、躊躇、敬遠しているケースが多くあります。今一度、未来のシニア向け一般賃貸住宅を推進する為には、何が必要なのか、何に気をつければ良いのかを改めて考えてみたいと思います。

【高齢者の方々が賃貸へ入居する理由】
 自然に考えるに、まず一つは、自宅を購入するタイミングや機会がないまま、結果的に高齢者になっても賃貸に住み続けているというケースです。また事情があり、自宅を所有していたが、売却する事になり、賃貸で暮らす事になったケースの2通りと考えられます。

【高齢者の方々が求める賃貸住宅の条件】

①身内、家族に近い立地

 ご本人、家族ともに、万が一に体調を崩したり、看病が必要な状況になったりする場合のことを考えると、できる限り家族が近くに住んでいた方が安心と考えます。
②病院、医療機関が近い立地
 かかり付けも、重病な場合も、近隣に、専門病院や、総合の医療機関があると安心と考えます。
③交通の利便性より静かに穏やかに暮らせる立地
 駅前、商業地など、一般入居者の方が好む立地はむしろ敬遠され、上記の必要な要件を満たす立地であれば、駅や商業地から離れていてもより静かに穏やかに暮らせる立地を好みます。最低限の交通手段(バスなど含め)で、最低限の生活利便性(スーパー、薬局など)は必要とされます。なお駐車場は不要と考えられます。
④バリアフリーになった物件
 階段や、段差など、高齢者にとって生活をする上での障害になる部分は避けたいと考えられます。1階や、エレベーターがある物件が安心と考えられます。よりエントランスや廊下の広い物件は望まれます。
⑤生活に必要最低限な生活し易い設備状態
 必ずしも新しい設備を好むわけではありません。むしろ最先端な機能のついた設備(IH、TVモニターフォンなど)は、なかなか使用できないケースが多々あります。一昔前でも生活のしやすい設備状態を望まれます。
⑥無理のない初期費用・家賃設定
 年金で生計を立てているケースも多く、家賃が家計を圧迫してしまうと長期的な居住が難しくなることも考えられます。安心して住んでいくためにも、無理のない初期費用・家賃設定が望まれます。

【高齢者向け賃貸の為のオーナー・管理会社対応】

①国の支援措置
 高齢者住まい法により新規建設や住宅改修の支援措置が受けられます。建築費の10分の1、改修費の3分の1の補助が受けられたり、所得税、法人税、固定資産税の優遇が受けられたりするというものです。
②保険対応
 仮に高齢入居者の方が、亡くなってしまった場合の対応の保険が出てきています。孤独死後の居室の原状回復に必要な特殊清掃やリフォーム、また賃料値引き分の補償もあります。
③見守り対応
 有料サービスですが、「安否確認」を行うセンサー設置、そのほか「生活相談」、「掃除や洗濯、買い物代行などの生活支援サービス」の設定を行う。また医療機関・介護サービス事業者との提携、連携も必要になります。
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201904
20

業界ニュースvol.21

業界ニュース

gyou.pngmatsui.pngのサムネイル画像 空き家増加が問題視されている中、不要な土地のみを放棄できる制度(不動産放棄制度)を政府が検討し「方針」にも盛り込まれました。現在、不要な不動産の相続放棄をしたくても、不動産だけを単独で放棄はできません。民法の規定では「所有者のない不動産は国庫に帰属する」といった規定はあるものの、具体的な手続きを定めたルールもありませんでした。具体的に法制化されると、その制度の利用者はかなりの数に上る事が予想されます。
 不動産は、所有しているだけで固定資産税を支払わなければならないなどの理由から、実家にある土地を親から譲り受けたものの、活用していない場合にうまく処分できないかと考える方は少なくないようです。もちろん、正規の方法で売却できればよいのでしょうが、田舎の土地だと買い手もなかなかつかないでしょう。不動産が"負"動産になる主な要因としては、よく言われる、固定資産税、損害賠償、管理の手間などが考えられます。そのようなことから、結局そのままの状態でいる所有者さんが多くなってしまっているのが現状です。 「土地の"所有権"について確認」ですが、基本的に土地の所有権はいらないからといって放棄することはできません。いらない土地は所有権を放棄すれば国のものになるというわけではありません。基本的に、土地の所有権は使わないからといって放棄することはできないのです。では、土地の所有権を放棄することができないことはわかりましたが、ほかに土地を手放す方法はないのでしょうか?以下3つの手放す方法について考えてみましょう。

①土地の寄付
 土地の寄付には、自治体、個人、法人に対して考えられます。自治体への寄付の仕方は、概ね、1)担当窓口で寄付の相談をする 2)自治体の担当者による土地調査 3)審査が通れば必要書類を記入し提出、の手順になります。相談時に対象の土地について、その情報のわかる公図や謄本、写真を用意しておく必要があります。個人への寄付は相手が大丈夫なら誰でもよいのですが、基本的にどう活用してよいかわからない土地を欲しがる人はそういないと考えた方が自然でしょう。しかし、ひとつだけ有効な方法があります。それは、"隣地の所有者に対して寄付すること"です。隣地の所有者であれば、土地を有効活用しやすいですし、もともとあった土地をまとめてひとつの土地とすることもできます。ただし、個人への寄付は贈与税がかかる事はご承知ください。 個人であれば、隣地の所有者くらいしかすぐに思い浮かぶ寄付先はありませんが、法人であれば事業や保養目的としての利用も考えられるため、欲しがる企業はあるかもしれません。また、個人だと譲渡を受けるための税金がかかりますが、法人であれば費用も経費扱いとすることができます。なお、寄付先の可能性としては、一般企業より公益法人(社団法人、学校、NPO法人など)の方が高いと言えるでしょう。こちらは所有権移転登記費用は掛かりますのでご承知ください。

②土地の相続放棄
 すでにご説明したように、基本的に土地を放棄することはできません。ただし、両親が所有している土地などで、相続の際に相続放棄をすれば、土地の所有権を放棄することができます。実家の土地などは相続のタイミングで相続放棄することで所有権を放棄できます。相続放棄すると、土地だけでなく、ほかの財産もすべて放棄しなくてはなりませんが、相続放棄した後は固定資産税などの支払いをしなくてよくなります。しかし、相続放棄したとしても、その土地の管理義務は継続されます。

③土地の売却
 不動産市場が変化する中で、やはり改めて売却の再検討も必要です。地域の不動産会社に、売り出し価格や売り方の見直しを相談してみましょう。具体的には、売り出し価格を安くしてみる、もしくは建物が建っているのであれば解体して更地にして売り出してみる、または空き家バンクに登録してみるといった方法があります。将来的に処分することを前提に、賃貸活用・土地活用を考えてみるのもひとつの方法です。田舎の土地建物でも、田舎暮らし、セカンドハウス、外国人民泊など、立地に関係なく活用できることもあります。
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201903
22

業界ニュースvol.20

業界ニュース

201903gyoukai.pngmatsui.pngのサムネイル画像2018年度確定申告の時期も近くなってきましたが、今回は賃貸オーナー様にとって関心の高い、賃貸経営において費用計上できる必要経費について考えてみたいと思います。最終的には税理士さんなどの専門家へ相談いただきたいとは思いますが、賃貸経営の参考にして頂ければ幸いです。
19-11.png【経費として計上する際の注意点】
プライベートで使用する費用と、賃貸経営に使用する経費とでは線引きが難しいものもあります。どのような用途に使用したのかがわかるよう、証拠を保管する事をおすすめします。領収書はもちろん、飲食代なら打ち合わせや接待をした相手の名前、人数などを明らかにして、現金出納帳の摘要欄に記入しておきます。必要経費をしっかりと管理することは、所得額を圧縮して節税効果を得ることにつながります。また、たとえ国税庁からの税務調査が入っても慌てることなく対応できます。ただし、必要経費はここに挙げた以上に細かい条件や内容もあります。青色申告や、法人化への切り替えなども含めて検討する事も含め、税理士などの専門家に相談する事をおすすめします。賢く現金を残せる賃貸経営を進めていきましょう。
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