アライブ通信

vol.76　不動産取引と消費者契約法について2024/06/27 業界ニュース

不動産を貸したり、売買する際には、消費者契約法が適用されることがあります。
消費者契約法は、「事業者」と「消費者」との間で締結される契約に適用されます。
これは、事業者と消費者との間には、契約内容につき情報の量や質、交渉力に大きな差があることがあり、
消費者を保護する必要があるためです。そして、不動産のオーナーは一般的に事業者に該当するとされます。
不動産取引において消費者契約法が問題となった裁判例として、例えば以下のものがあります。

１．原状回復特約（最高裁平成17年12月16日判決）

原状回復費用を賃借人が負担する範囲は、原則として通常損耗分を超える部分のみに限られますが、
通常損耗分を超える場合を負担される特約が有効であるためには、少なくとも以下のとおり特約が明確に合意されていることが必要とされました。

ア　賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか

イ　仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる

２　敷引特約（最高裁平成23年3月24日判決 ）

最高裁では、敷引特約の有効性について以下の基準が示されました。
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、
賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、
当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を
一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」
判例では、補修費用として通常想定される額を大きく超えるものではないなどの事情から、敷引特約は有効と判断されています。

１．消費者庁「知っていますか？消費者契約法」令和5年6月
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_system/consumer_contract_act/public_relations/assets/consumer_system_cms101_231107_01.pdf

２．裁判所「最高裁判所平成23年3月24日判決」
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/180/081180_hanrei.pdf

他にも、中途解約時の違約金の定めについて、賃料１ヶ月分を超える部分が無効と判断された例などもあります（東京簡裁平成21年8月7日判決 ）。
本稿では、不動産取引で消費者契約法が適用される事例を紹介しました。不動産取引の特約は契約書の内容や周囲の賃料相場よりも低く賃料を設定し、
敷引特約を設定することなどにより有効となる場合や無効となる場合があります。
特約の有効性が問題となった場合には不動産に特化した弁護士へご相談されることをお勧めいたします。

㈱船井総合研究所 ライン統括本部 上席コンサルタント　松井　哲也