アライブ通信

Vol.32 賃貸経営はサービス業に。2020/10/14 賃貸管理

　テナントリテンションとは、入居者にできるだけ長く入居してもらう取り組みのこと。
弊社管理でも特に重要視しています。
テナントは「入居者・借主」、リテンションは「維持、保持」といった意味になります。ビジネス世界では、新規顧客を開拓するには広告宣伝費や人件費等のコストがかかり、商品を買ってくれるまでの費用がとても大きいです。それに対して、既存顧客は、自社の商品やサービスの良さをよく知っているため、費用をかけずに商品・サービスを購入してもらうことができます。費用対効果で考えれば、既存顧客を対象とした方が効率が良いため、既存顧客を大切にすることが経営において重視されています。このような「既存顧客を第一に考える」という考え方が、賃貸経営では、テナントリテンションになります。

■テナントリテンションによる物件価値や家賃の維持ができる
①空室での損失が無い
長く住んでもらうと、空室時の損失がなくなります。退去が発生すると、空室の期間は賃料収入が得られず、損失になります。空室損失が少ない物件ほど収入は多くなりますので、より長く住み続けてくれる入居者は、収益に大きく貢献してくれます。
②入居募集費用が無い
空室がなければ入居者の募集費用はかかりません。入居者募集費用は、不動産仲介会社に支払う、仲介手数料や広告宣伝費の費用です。また、フリーレントで入居者に契約してもらう場合には、フリーレント期間の損失も入居者募集費用の一種と考えられます。入居者の入れ替えがなければ、入居者募集費用の支出を抑えることができ、収益性が高くなります。
③原状回復費用が無い
入居者の入れ替えがなければ、クロス・床の張替、クリーニングなどの支出を払わなくて済みます。
原状回復の中で、経年劣化や自然損耗については貸主が費用負担して修繕すべき項目になっています。退去がなければ工事をしなくて済みます。長く入居してもらうことは、修繕費用を抑えることとなります。
④家賃を高く維持
賃貸住宅は、一般的に新築当初に入居した人の賃料が一番高くなっています。空室が増えると、家賃を下げて募集するようになるため、新しい入居者ほど家賃が低い傾向にあります。古い賃貸住宅は、家賃がバラバラになっていきますが、高い家賃を払っているのは長く住んでいる入居者であることが多いです。入居者を入れ替えるたびに家賃が下がるような物件では、入居者に長く住んでもらった方が良いといえます。

■テナントリテンションの具体例
テナントリテンションは、長く入居してくれている重要顧客である入居者を特に大切にする活動ですので、長い入居者に対してより濃いサービスを行っていくのが効果的です。
物件の空室が発生すると、温水洗浄便座や、エアコンを新設・交換することがあります。しかし、家賃を下げて募集するような場合、新しい設備をわざわざ安い家賃の入居者に用意することは費用対効果が低いと考えます。そこで、重要顧客である長期入居者の、部屋の設備交換を提案する事をお勧めします。長く住んでいる入居者は、優先的に設備を入れ替えてくれたことにより満足度が上がり、より長く住み続けようとするきっかけになっていきます。新しい設備を長期入居者にプレゼントするのは、比較的効果の高いテナントリテンション策になります。

上記のような特別な対策も効果が期待できますが、日常的に清潔で住みやすい環境を提供すること自体がテナントリテンション対策といえます。弊社では日々の生活が快適にお過ごしいただける環境の提供を特に意識した管理を行っています。

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