アライブ通信

アライブニュース vol.432009/12/16 アライブニュース

●ごあいさつ
11/26(木)に、毎年恒例のオーナー総会を開催いたしました。
今年は「空室ゼロのプレミアム物件を作り出す！」と題して､
賃貸マンションリフォームの専門家である西村先生を
お呼びしての講演会を行いました。
総会には１００名以上のオーナー様にご来場いただき、空室対策へのオーナー様の
関心の高さを改めて感じました。
さて、肝心の講演の要旨を、総会に来られなかったオーナー様にもご紹介すると･･･
①多額のお金をかけて、新築そっくりを目指すリフォームだけが正解ではない。
　　「新築そっくり」にしても、やはり「本当の新築」にはかなわないことが多い。
②万人受けする部屋を目指したリフォームは高コスト。対象となる入居者をある程度絞る。
　　”想定入居者”に生活提案するためのリフォームに絞り込んでお金をかける。
③「和室」「ﾊﾞｽﾄｲﾚが一緒」などのマイナス要因も、リフォームで直すとコスト高になることがある。
　 ムリに直さずに、物件の良い所を伸ばすリフォームを考えることも大切。
　 言葉にすると簡単ですが、具体的に考えると、かなり大変･･･我々賃貸管理会社の力量が問われます。
このような提案ができる会社を目指して、さらに精進せねば、と考えた次第です。

●やっぱりアナログ営業！
不動産情報サイト事業者連絡協議会 という
団体が下記データを発表しています。
【物件探しの”便利さ”を媒体別に評価】という
アンケート結果をグラフ化したものです。

ダントツでインターネットが１番ですね。
入居募集の現場でも、このアンケート結果を肌で感じる事ができます。
飛込客が”インターネット掲載されている○○ハイツは今から見る事は出来る？”
東京からのメールで”△△コーポの詳細写真をお送りください。
浜松に行く時間が無いので、写真がＯＫであれば、申込みます。” 等々・・・
～ですが～
これで入居申込を頂けるのであれば店舗・営業スタッフは必要ありませんが、
そう甘くはありません。
お客様は《ネットを使って、先ずは、興味のある物件にメボシを付ける（第一選択）》
次に《メールor電話で不動産会社に問合せをした上、物件を数件ご覧になる（第二選択・来店検討）》
最後は《営業マンとの打合せ（＝接客）を経て、入居を決める。（決定＝ファイナルアンサー）》
当たり前の事ではありますが、
【清潔で入りやすい店舗の雰囲気】【親切で情報豊富な営業マンの接客】が
お客様の入居申込には欠かせない”選ばれるアイテム” なんです。
さあ！これから繁忙期！　賃貸スタッフ一同が、《お客様の為に！》を主眼として、走り続けます。
これからも宜しくお願いします。

【更新料裁判から学ぶ】

8/23京都地裁で「更新料を全額返還せよ」との判決が下され、
これまで当たり前とされてきた賃貸事業の商習慣に
疑問を投げかけられました。
また、10/29大阪高裁での控訴審（別の案件）では
「更新料有効」との判決が下され、司法の判断が分かれてきており、
今後の上告審での判決の行方が気になるところです。
賃貸経営者に対する消費者運動としては、まず『原状回復費用』の問題、
続いて『敷引き特約』の問題、そしてこの『更新料』の問題が出てきましたが、
消費者保護もここまでくると過保護といわざるを得ませんし、
法律を逆手に取った消費者側の言いがかりとも言えます。
また、一方でこれらの問題を真摯に受け止めることも必要なことと思われます。
現在、私共アライブで管理を委託されている賃貸物件で、入居者から更新料を
徴収している物件はございません。
地域性もあり、この地域のオーナー様にはあまり直接的な影響はないとも思われます。
しかし、この問題を対岸の火事と決め込んで高見の見物とばかりではいけません。
この局面でまた貸主に不利な結果が最高裁で決着してしまうようなことになると、
今後はこの問題が礼金や共益費にまで及んでしまうおそれがあるからです。
一部の消費者団体からは、「家賃以外の貸主の収入は消費者契約法１０条違反であり、
一切認められない」との主張がなされています。
賃貸経営が窮地に立たされてしまう前に『転ばぬ先の杖』を用意しておきたいところです。
更新料の是非はともかくとして、賃貸経営者が事業を行うにあたっては、
一般的に建築費用を借り入れて建築するわけで、事業である以上は、
当然、最終的には投下資本の回収を超える収益を目的としているはずです。
その事業計画においては、建物の規模や設備、築年数、地域性、賃料の近隣相場のほか、
原状回復やメンテナンス費用、はたまた、契約の回転率、空室率、賃料不払い等の
リスク要因に至るまで、これらを踏まえながら出来うる限り収益が上がり、
かつ、適正な対価として賃料を設定しているわけです。
したがって、賃借人は賃貸借契約を締結する際にこの設定賃料を含む契約内容に
納得がいかないのであれば、契約を締結しなければよいわけで、
裁判で論点になっている「賃借人に一方的に不利益になる契約」であるとか、
「消費者と事業者間にある情報や交渉力の格差がある」などという事はさておき、
いつも気になるのは、法律を盾にこれだけ理論武装している人達が
「契約時には素人で何も知らず業者の言いなりだった」ということです。
大の大人が初めに約束した事を後になってとやかく言うというのも如何なものかと思えてなりません。
いずれにしても我々不動産会社としてできる事は、契約時にきっちりと説明をして
賃借人が納得した上で判をもらうようにすれば問題は起きない（にくい？）わけですから、
原状回復費も敷引きの問題もしかり、今後発生するであろう全ての問題は、
結局のところ契約当初に当事者双方が納得して契約する事に回帰してしまいます。
私共アライブは、お客様の”杖”としてお役に立てるよう精進致します。

次回の『アライブニュース44号』は平成22年１月を予定しています。