アライブ通信

アライブニュースvol.492010/06/18 アライブニュース

●ごあいさつ
「フランチャイズの看板だけでは集客できなくなった。
自社の認知度向上が課題」という話。
私も同感です。
集客力はフランチャイズにお任せ･･･・・・では、
フランチャイズの広告の量や評判が落ちれば、おしまいです。
自社でコツコツと積み重ねた認知度が本当の集客力につながる。と思っています。
物件看板・野立看板・ノボリ・雑誌広告･インターネット･･･
「不動産のアライブ」の認知度向上の為、あの手この手でＰＲ。
ひとつひとつの活動が即入居に繋がる事は無いのですが、
何十・何百の積み重ねがアライブの集客力向上に繋がり、
引いてはオーナー様のマンションの入居率ＵＰに繋がるはず！だと考えています。
看板やノボリを見かけたら「アライブもがんばっているな」と思っていただければ、うれしいです。

●大切な業務
布橋店では、お客様からは見えない掲示板に店舗方針を貼り付けています。
当たり前の言葉の羅列ですが、日々の煩雑な業務をする中で、
何時しか忘れがち・遅れがちになり易い”大切な業務”を
スタッフ相互が意識する事で、オーナー入居促進・管理に邁進したい
という思いから、常に皆の目に触れる様にしています。
その中で、↓の内容があります。

本年度、社内の業務改善があり、今まで管理部スタッフが実施していました“退去立会”
（退去者様との現場立会・原状回復の退去者負担分交渉等）を、
店舗スタッフと工事スタッフ（ＨＤ）が実施する事と致しました。
最近では、空室が出た際に、以前の賃貸条件・お部屋の状況（各種設備等）では入居が難しく
（市場競争力低下など）空室が長引く事が大変多くなってきています。
入居促進を主業務としている店舗スタッフが退去立会実務を行う事で、
以下の業務を加速しなくてはなりません。
①退去予告を頂いた”その瞬間”から、次なる入居促進・募集活動を積極的に実施する。
（現地看板･ＨＰ告知等）
②退去するお部屋が今まで通りの賃貸条件でも大丈夫か？
建物設備・内装等に改善点は無いか？等を
退去前に想定をした上、場合によっては、事前にオーナー相談をする。
③退去立会は最も早く現場を確認出来る日です。
営業とＨＤが出向き、退去立会実務（精算業務）と併せ、 事前に想定した改善点を
現場で確認し、オーナー報告を経て、いち早く現場改善＝工事を実施する。
今、管理会社に求められるのは、常に”今の原状”をオーナーに伝え、そして、
早く実行に移し、ダメなら次の手を打つ！これの繰り返しだと思います。
オーナー様も管理会社も消耗線の様を呈してきている昨今ですが、共に勝ち抜きたいと感じます。

【賃貸斡旋の現場より】
消費者の購買心理を表す言葉に「ＡⅠＤＭＡ」というものがあります。
①Ａ：アテンション（注意を引く）
② Ｉ：インタレスト（興味を引く）
③Ｄ：デザイアー（欲しくなる）
④M：メモリー（記憶する）
⑤Ａ：アクション（行動）
の頭文字を取ったものです。
お部屋探しに当てはめると・・・
①Ａ：雑誌等で条件に合う物件が目に留まり
②Ｉ：そんな複数の物件をピックアップ
③Ｄ：部屋での生活をイメージ
④M：気に入った物件を絞込み・検討し
⑤A：申込・契約…と、こんな感じになるのでしょうか。
この消費者の心理プロセスは広告戦略においては大変重要なキーワードになっており、
営業担当者はこの言葉を意識無意識を別に毎度考えながら『どうしたら目にとまるのか』と
広告・営業活動をしているわけです。
以前のお部屋探しにおいては、この①から⑤までのプロセス（部屋探しから契約まで）の全てに
不動産業者が大きく影響していたわけですが、昨今は幾分（かなり？）変化がみられ、
ある部分においては、不動産業者の影響力はかなり少なくなったのではと感じています。
分かりやすく申しますと、以前は不動産業者から紹介を受けた限られた物件の中から
お客様は住む部屋を選択されていたわけですが、それが現在はこのネット社会・情報化社会で
不動産業者を介さず数多くの物件情報をダイレクトに得られるようになり、
より自分の希望に合う物件を選択できることになったところです。
よくある話なのですが、ご案内し、気に入られ、仮予約されお帰りいただいたのですが、
帰ったその日にインターネットで他によい物件を見つけられ、翌日キャンセル･･･。
弊社の管理物件の空室は全てインターネット上（ホームページやお部屋探しサイト）に広告をしています。
他の不動産業者も多くの物件をネット上に広告されており、不動産業者に依頼をしている物件であれば、ほとんどの空室がネット上で見ることができるのではないでしょうか。
それはすなわち、単に部屋を探すだけであれば不動産業者に問合せしなくても
こと足りてしまうということです。
ともすると空室への単なる道先案内人になってしまうのが現在の不動産業者なのです。
が、そうならない為に、私どもも時流に合わせた変化をしなけれなりません。
お客様以上の情報量や、生活提案など、お部屋探しのプロとしてのアドバイスを武器として
存在価値を示していきたいと考えています。
不動産業者がお客様を誘導する時代ではなくなった現在、お部屋探しのお客様が
直接ネット上で見て、興味を引く物件化（家賃・設備・キャンペーンなど）がなにより重要となっております。
オーナー様の代わりとなり、市場ニーズ、賃料相場の分析、見極めを正確に行い、難局を乗り切る
物件化を第一使命と考えておりますので、厳しいご提案をさせていただく場合が
あるかも知れませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。
☆最近の入居促進対策事例☆
①プチリフォーム：和室モダンリフォーム＋入居者プレゼント（カーテン＋照明器具）
以前ご紹介した和室のモダンリフォームに加え、カーテンと照明を設置し、
オシャレな和空間をさらに作りこみました。
内覧者に和空間の魅力を再認識していただければと思います。
（通常は畳の日焼止めの黒いカーテンが掛かっています）
＊和ロールカーテン：12,000円　（掃出窓タイプ）
＊和紙スタンド照明 ：15,000円
＊ふすまの細工貼り：通常のカラーふすま＋2,000～円／枚



②プチリフォーム：和室モダンリフォーム＋フローリングカーペット（ローコスト和洋折衷リフォーム）
通常和室を洋間に変更するとなるとかなりの費用がかかります。
そこで、畳はそのままで、その上にフローリングカーペットをひくこととしました。
本物の木を使用しているので使用感はフローリングと変わりません。
原状回復においては畳を替えず、その上から設置します。
＊６帖の場合：30,000円～（敷きこみ作業代含む）

今後ともアライブをよろしくお願いいたします。