アライブ通信

アライブニュースvol.552010/12/16 アライブニュース

●ごあいさつ
去る11/27(土)、毎年恒例のオーナー総会を開催しました。
今年は、㈱日本コンサルタントの先生をお招きして、
新しい土地活用スタイルである「高齢者専用賃貸住宅」のセミナーを行いました。
総勢90名以上のオーナー様にお越しいただき、大変盛況な総会となりました。
ありがとうございました！
また、オーナー総会の場をお借りして、私から「アライブの入居率向上への取組み」と題して、
本年度の新しい取組みもご紹介しました。
要旨は以下の通りです。(詳細は別紙参照)
・賃貸市場全体の入居率は下がっているが、
賃貸住宅を必要とする世帯は減っていないのが現場の実感。
　「物件改善」と「集客活動」を徹底することで、高入居率を維持することは十分に可能。
・物件改善の切り口は、「プチリフォーム」「小物・家具アレンジ」「敷金礼金ゼロ」など・・・
　費用対効果を意識した提案を心がけている。
・集客活動として、インターネット・紹介キャンペーン・法人営業等に加えて、
　オープンルーム・クリスマスキャンペーンなど、各種イベントを企画。
…満室に向けて、アライブ一同、一丸となってこれからも頑張ります！

●たとえ市況がわるくても
先日、不動産コンサルティング技能登録の認定講習を受けた際、
賃貸・管理の業界では著名な 藤澤雅義氏（オーナーズエージェント㈱　http://www.owners-age.com/）が講師でした。
その中で、印象に残る話がありましたので２点ほど本紙面をお借りして
報告させて頂きます。
①市況入居率に惑わされるな！
『そのエリアの稼働率＝入居率が８０％であったとしても、入居者がまったくいないわけではない。
８０％分はいるわけだ。実情は９５％の物件と６０・７０％の物件があって、平均８０％です。
つまり《物》さえよければ人は集まってくる！』
⇒アライブの管理物件入居率は現在９０％です。確かに９５％超物件と７０％以下の物件があっての
　数値です。決してアライブは楽観する事無く、あくまで９５％入居率確保に拘る意識を忘れずに活動
　を続ける事で、オーナー様 そして、アライブが勝ち組に残るんだ！と改めて実感出来ます。
②空室対策１０ケ条
１．まずは物件名を検証しよう！→お洒落なロゴを作り館銘板を！→物件イメージを上げよう！
２．お掃除をしっかりと
３．入居者ターゲットを知ろう
４．間取りは適格か？
５．内装・外装・外構・設備仕様の適正化＆「差別化」
６．決定的な欠点はないか？
７．何か差別化しているか？
８．仲介・客付の体制は万全か？
９．賃料等募集条件は適正か？
10．入居者の解約の抑制を！（テナントリテンション）
⇒上記１０ケ条を改めて管理物件１棟毎に立ち戻り、検証し、オーナー提案をしてまいります。
　オーナーの皆様も、一度、上記１０ケ条に対してお持ちの物件がどうか？　をお考えを頂き、
　今後の賃貸経営のご参考にして頂けると幸いです。そして、店舗スタッフに感想をお教えください。
　今後とも宜しくお願い致します。

【第14回オーナーズクラブ総会のご報告】
本年も多くのオーナー様にご参加いただき、
第14回須山グループオーナーズ総会を開催することができました。
改めてお礼申し上げます。
今回は『高齢者専用賃貸住宅』をテーマとした公演を行いました。


ご存知の通り、日本は世界に類を見ないスピードで高齢社会に突入しました。
高齢者とは年齢65歳以上の人のことを指すわけですが、全人口の7%以上に達すると高齢化社会、
14％以上に達すると高齢社会といい、日本は既に平成6年に高齢社会となっております。そして2025年には約30％が高齢者になると予測されております。
既存の賃貸マンション経営においても、高齢者ニーズをどう捉えるかが今後のポイントになるかもしれません。
高齢者対策というと、まず思い浮かぶことはバリアフリーやユニバーサルデザインという言葉です。
ユニバーサルデザインとは高齢者、身体障害者を含むすべての人に優しい環境を作るという考え方で、
具体的には段差をなくしたり、手摺をつけたり、介助スペースを設けたりというものです。
今後既存の賃貸住宅にもこの手のリフォームを施したものが出てくることでしょう。
また、一部の警備会社では、セキュリティー契約の一部に安否確認サービスを始めたところもあります。
これは高齢者の一人暮らしを意識した商品にほかならないでしょう。
アライブも今後この高齢者ニーズにどう向き合っていくのかの検討を始める時期と考えております。
また、オーナーズクラブ総会でご説明差上げました『アライブの入居率向上ヘの取組み』
を下に記載しましたのでご覧下さい。
●アライブの入居率向上への取組み●
１）賃貸市場の現状
不況により賃貸市場全体の空室率は高まっていますが、賃貸住宅を必要とする世帯自体は
減少していないのが現場の感触です。
｢物件改善｣と｢集客活動｣を徹底することで、高入居率を維持することは充分に可能だと考えます。
＜参考＞ ※平成20年度 全国賃貸住宅新聞より
静岡全体の賃貸住宅の入居率･･･76.89％
アライブの管理物件の入居率･･･90.19%
（内、須山建設施工物件の入居率･･･92.11%）
２）物件改善
リフォーム・設備投資による物件グレードアップと、家賃改定・初期費用軽減などによる
市場にあわせた賃料適正化。
物件改善には２つのアプローチがあります。
｢どうすれば、入居者から見て魅力的な部屋になるか？｣を物件ごとに考え、手作りのプランの
ご提案を心掛けています。
＜今年度の改善事例＞
◆物件改善
・プチリフォーム（モダン和室・有孔板リフォーム・キッチン再生･･･など）
・小物アレンジ（小物・カーペット・照明･･･など）
・スケルトンリフォーム（設備フル交換）
・インターネット無料
◆市場にあわせた賃料適正化
・敷金礼金ゼロ物件
・家賃改定

３）集客活動
｢直接の入居者募集｣と｢協力不動産会社の活用｣の２つのアプローチで、お部屋を案内する機会を
１つでも増やすことが、入居率向上には不可欠だと考えます。
＜今年度の集客事例＞
◆直接募集
・HP集客（月間1万アクセス・メール問合せ月50件）
・既存取引法人へDM（年１回 約400社）
・紹介キャンペーン（グループ社員・入居者・浜松市勤労者共済会）
・法人営業（地域の法人・大学・自衛隊など）
・オープンルーム（11/20･21開催）
・専門学校コラボイベント（ルネッサンスアカデミー）
・クリスマスキャンペーン（～12月末）
◆協力不動産会社活用
・広告料出血キャンペーン
・社宅代行会社との提携拡大

今後も入居率向上を目指しがんばってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

今後ともアライブをよろしくお願いいたします。