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リフォーム事例02:違いを作るワンポイントリフォーム

アライブのワンポイントリフォーム事例

アライブは、オーナー様と一緒になって、「入居者に選ばれる部屋」を作りこむことが、賃貸管理において非常に大切な仕事だと考えています。
ここでは、そんなワンポイントリフォームの事例をご紹介します。

事例1.モダン和風リフォーム

このマンションは、築17年、和室+洋室+LDKの2LDK。
浜松駅から徒歩12分の中心市街地にありながら、築年数と和室が敬遠され、空室が重なる状況にありました。

和室を洋間にリフォームするのはよくある企画で、一定の効果はあります。
しかし、今回は「和室を活かす」をコンセプトに、典型的な「賃貸の和室」のイメージを覆す「モダン和室」で、投資額を押さえつつ、ほかの空室との差別化を狙いました。

また、「既存の設備をできるだけ残す」を原則に、キッチンは面材だけを修理。
鮮やかなイエローを使うことで、インパクトのあるリビングになりました。

有孔板デザインリフォーム

このマンションは、築12年のワンルームマンション。
専有面積31.4m²、バストイレ別のこの部屋は、浜松市のほかのワンルームと比べても、問題のない仕様だと思います。さらに、オーナー様のご協力を得て、「インターネット無料」設備も導入。これでも入居が決まらない・・・

ワンルームマンションは、新築物件でも空室がちらほらと残るのが2010年の現状です。
入居者獲得には、まずは他の空室とははっきりと違う印象を、お客様に与えなければならないと考えました。

そこで、「収納不足を解消しつつ、第一印象を強く残す」をコンセプトに、有孔板を活用して、入居者の目に留まるインパクトを作ることを最優先で企画しました。

「築10年の賃貸マンションの空室が埋まらない」問題

「築10年の賃貸マンションの空室が中々埋まらない。設備は新品ではないけれどまだまだ使える。
確かに、最近の新築マンションには見劣りする。でもフルリフォームするにはまだ早いように思う・・・」

この1~2年、オーナー様からこのようなご相談を伺うことが多くなりました。賃貸マンション市場は、完全に供給過剰・借り手優位の状況です。少し前なら問題なく入居が決まった「築10年の賃貸マンション」の空室をどうやって埋めていくか?これが賃貸管理の現場の大きな課題です。

時代 賃貸マンション市況 築10年の賃貸マンション
5年前 貸し手市場 問題なく入居が決まる
借り手市場 何もしないと空室のまま!

賃貸の現場の大きな課題

「普通の賃貸マンション」では入居者に選ばれない

オーナー様の視点では「こんなしっかりした、まだまだ新しい、ちゃんと暮らせる部屋なのにどうして入居が決まらないのか分からない・・・」と見えるものです。

しかし、お部屋探しの視点に立てば、探している地域の中に、同じレベル・同じ家賃の部屋が何十室もあるので、小さな違いを比べて掘り出し物を探しているのです。どこにでもある普通の部屋は、他の空室に埋もれてしまって入居者の手に取ってもらえないのです。

2010年2月現在、浜松市内には、広告掲載されているだけでも10000室以上の入居者募集中の物件があります。もっと絞りこんで、例えば「富塚町の55㎡以上の2LDK」でも60室以上が入居者募集中です!

この60倍の競争に勝ち抜く部屋でないと入居者に選んでいただけない・・・このように考えれば、入居者に選んでもらうハードルの高さが実感できるのではないでしょうか?

視点 着眼点 見え方
オーナー様 自分の
物件
まだ新しいのにどうして空室?
お部屋探し 多数の
空室物件
同じような部屋がたくさん。
どこかに掘り出し物がないかな?

どうすれば選ばれる?

「入居者に選ばれる部屋」をつくる

入居者に選んでもらう部屋にするには、他のマンションとははっきり違うPRポイントを作ることが非常に大切です。

違いを作るための方法論の一つが、「家賃の値下げ」です。同レベルの部屋より5000円安い部屋であれば、お客様の目に留まる可能性は非常に高くなります。これは、最も簡単で即効性のある方法です。

もうひとつの方法が、「違いを作るワンポイントリフォーム」です。他の物件とはっきりと違う個性を作って、お客様の目に留まることを狙います。うまく違いを作ることができれば、家賃をあまり下げずに、絞り込んだリフォーム投資で空室を埋めることができることもあります。

効果的なリフォーム企画には経験と知恵が必要ですし、それでも必ずうまくいくとは限りませんが、家賃値下げと並ぶ、非常に魅力的な選択肢です。

打ち手 違いのつくり方 メリット
家賃の値下げ 同じレベルの部屋で
5,000円安い
簡単・確実・ 即効性
ワンポイント
リフォーム
他にはない設備・デザイン 家賃下げ幅を抑えて
入居を狙える

違いを作るリフォームのコツ

ワンポイントリフォームのコツは「万人受けを狙わない」ことです。お部屋探しをしている人は大勢います。その中の一人に選んでもらえばよい、と割り切れば、思い切った発想が出てきます。多くの人が「こんな部屋に住めるかな???」と頭をひねっても、たった一人が「こんな部屋に住んでみたい!」と驚いてくれれば、入居に繋がります。

もうひとつのコツは「新築そっくりを目指さない」ことです。「新築そっくり」を目指すフルリフォームには、100万円単位のお金が掛かります。「築30年で水回りはだいぶ痛んでいるが、初期投資の元は完全に取った」こんなマンションであれば、フルリフォームを検討する価値は十分にあります。

しかし、築10年ぐらいでは、フルリフォーム投資の元をとるのは中々難しいのが現実です。まだ使える設備はそのまま活かし、新築とは違う物件独自の魅力を作るリフォームを考える・・・難しいですが、投資効率を高めるための大切な視点です。

ご質問やご相談など、お気軽にお問い合わせください。お電話でのお問い合わせは布橋店053-454-5222 営業時間午前9時から午後6時までインターネットからのお問い合わせレンタルシリーズお問い合わせフォーム

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