アライブ通信

vol.68　賃貸住宅管業法改正による 電話業務の変更点2023/10/20 業界ニュース

【基本の確認】
オーナーが賃貸住宅について管理会社と管理受託契約を結ぶ場合には、
管理会社は、重要事項説明を行った上で、管理受託契約の書面を交付する必要があります。
この重要事項説明は、オーナーと管理会社の担当が対面か、IT 重説(ZOO M やテレビ電話等) の方法により行う必要があります。

そして、管理受託契約を結ぶ場合だけではなく、管理受託契約の一定の事項について変更が生じた場合も、重要事項説明が必要となります。
たとえば、管理物件の対象となる賃貸住宅の対象が増減した場合や、管理報酬の支払額や支払の時期及び方法が変更となった場合など、
契約の一部が変更となる場合にも重要事項説明が必要となります。
この管理受託契約の変更時の重要事項説明についても、基本的には、対面かIT 重説（ 電話は不可） による、というのがこれまでのルールでした。
ですが都度、対面での説明やI T 重説を行うというのは、オーナーの負担としても少なくありません。

そこで、一定の条件のもとで、電話での重要事項説明が可能となりました。
なお、この電話での重要事項説明が可能なのは、あくまでも管理受託契約の内容を「変更」するときであって、
新たに管理会社と管理受託契約を締結するような場合は、これまでどおり対面かI T 重説にて重要事項説明を行う必要があります。

【令和5年3月31日施行・賃貸住宅管理業法の解釈・運用より】
次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、電話による説明をもって対面による説明と同様に取扱うものとする。
・事前に管理受託契約変更契約の重要事項説明書等を送付し、その送付から一定期間後に説明を実施するなどして、
　賃貸人が変更契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとること
・賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話により管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼があること
・賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、
　賃貸住宅管理業者が重要事項説明を開始する前に確認していること
・賃貸人が、電話による説明をもって当該管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、
　賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認していること

今後は、希望すれば重要事項説明を対面やI T 重説を省略して、電話で重要事項説明を受けることも、管理受託契約「変更」の場合には可能となります。
こちらについても内容を押さえておきましょう。

㈱船井総合研究所　ライン統括本部　上席コンサルタント　松井　哲也