アライブ通信

賃貸管理コーナーvol.42017/11/28 賃貸管理

借り手市場の現代、安定した賃貸住宅経営を持続するには、建物の劣化を防ぎ、居住環境の品質を維持するためのリフォームがますます重要になってきています。同じリフォームをするなら、税務対策も併せて考えたいものです。

賃貸経営において築年数が経過するほど利息・減価償却費が減り、支出はほぼ変わらないため税務上の利益が増え、納税額が増え、手残りが減ってしまうという問題が起こります。更には物件は劣化し、家賃は下落し、空室リスクも高まります。

対策として賃貸住宅の室内の設備や間取りのリニューアル、屋根や外壁の塗り替え工事による物件の価値向上がありますが、一般的にまとまった費用がかかります。しかし賃貸住宅の工事支出は、確定申告において「修繕費」として修理・維持管理・原状回復費用で単年で費用化出来ます。「資本的支出」は資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増加させたりするために支出した費用減価償却費として耐用年数にわたり費用化出来ます。短期・長期の違いはあれ、かけた金額は同じく費用化出来るのです。

例を上げて検証してみます。
＜物件概要＞
■築年：平成9年（築19年）■構造：鉄筋コンクリート造　■間取り：３ＤＫ　■総戸数：１２戸
■目的：今後も借入の返済は続くので１０年後も返済して手残りが出るようにしておきたい
■対策：空室の２室から１室あたり130万で2室合計260万円のリニューアル工事を実施
■効果：入居者の平均家賃は44,000円でしたが、たまたま家賃も12,000円の大幅アップ
→リニューアルで家賃を下げ止め、節税を行い、将来を見据えて物件価値を向上を目指す

※青色申告者で、少額減価償却資産の特例を使い取得価額３０万円円未満で年度合計額３００万まで即時損金処理を実施した場合。
＜事業計画：現状（Before）＆ リニューアル後（After）＞

また、リニュ－アル工事をする上での効果のチェックポイントは上記事例の番号①④⑤⑨⑫です。①年間家賃収入への効果④営業純利益への効果⑤税引き前キャッシュフローへの効果⑨計上できる経費、節税効果⑫税引き後キャッシュフローへの効果です。是非ご検討ください！