アライブ通信

業界ニュースvol.52017/11/28 業界ニュース

サブリース（家賃保証）とは、賃貸物件を企業が借り上げ、家賃を一定期間保証する制度です。「３５年一括借り上げ」「安定収入を保証」などのテレビコマーシャルや、新聞広告を見たことがある方も多いと思います。
オーナーには、手数料（保証料）をいくらか払うことで、空室の有無に関係なく、毎月一定額の賃料が支払われるメリットがあります。
しかし近年「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と言われ契約してアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を企業側（厳密には賃貸住宅管理業者登録者のみ）に義務づける制度改正を行いました。
保証料の支払いで空室リスクが減るのなら、と魅力的なサブリース制度。ノウハウの少ない賃貸経営初心者や、土地活用でアパート経営を始めたオーナーさんにとって、心強い制度のように思えます。しかし、保証会社も営利企業である以上、保証率以上の空室率や家賃下落がある物件を保証することはできません。更に新築時より、築年数が経つほどそのリスクは高まります。
家賃減額のリスクの説明が義務化されたとしても、実際に問題点はありますので、サブリース契約の際はオーナーによる自己防衛が必要になります。家賃保証制度を使う場合も、使わない場合も、物件の現状把握をしっかり行い、家賃の下落や空室を前提にリニューアルや修繕を行うといった最低限の賃貸経営の知識と考え方を身につけるということが対策になります。
「建てれば埋まる＝賃貸住宅」という認識はもはや時代遅れです。人口減少、資産（家賃）デフレ時代における賃貸住宅経営は、やるべきことをきちんとやり、市場で流通・循環させる「ビジネスモデル」に変わってきています。　長期的な視点から地元の管理会社と連携して賃貸経営力をつけることが大切です。
※サブリース契約チェックポイント
①契約期間は何年か？何年ごとの更新か？　②査定賃料と受取賃料はいくらか？適正か？
③その他の条件（契約内容等）？最後に万が一の場合に相談できる管理会社はあるか？