アライブ通信

vol.63　賃貸経営における再投資について～大家さんフェスタ セミナーより抜粋 ～2023/08/21 賃貸管理

活動報告でもご紹介しましたが、今回名古屋で開催された「大家さんフェスタ」でセミナー講師を務めさせていただきました。
「基本リーシングからデザイナーズ化まで」をテーマに空室対策と物件改善の再投資についてお話をさせていただきました。

今回はその中から一部を抜粋してご紹介します。

前回6/25に行った弊社賃貸経営応援セミナーでもご質問いただいた「退去時の物件改善（リノベーション等）に掛ける費用の目安を知りたい」という
賃貸経営オーナーの多くの方に共通するお悩み。
その際講師は「物件や、オーナーの賃貸経営の考え方により変わるので、これという目安はなかなか難しい」と回答をしました。
業界的にはリノベーションは家賃の2年分とも3年分とも言われています。
が、物件により、オーナーにより事情や物件に対する目的が異なりますので、教科書的回答とはならないと考えます。
これを機会に今回のセミナーでは弊社のある管理物件のリノベーションした部屋、しなかった部屋の過去10年の運用実績から
投資効果を分析した結果をご紹介しました。以下その内容の抜粋です。

■浜松駅徒歩12分1983年築（築40年）RC造4階建て1DK（24.37㎡）のケース

当初間取りはバス・トイレ一体型（3点UB）のお部屋。
ちょうど10年前、リノベーションが業界でちらほら出始めたころ、当エリアでは先駆け的に手掛けられたお部屋です。
間取りを1DKから1Rに変更し、エリアではほとんど見られなかったシャワーブースを採用したリノベーションです。

工事費は230万円（原状回復含む）通常で3万円の募集家賃を4.3万円（1.3万円UP)で成約

このお部屋の2013.4～2022.3の10年間の運用履歴を調べたところ、期間内の空室損失は2ヶ月で、
稼働率は98.3％（118/ 120ヶ月）という結果でした。家賃は10年前をキープしています。

この結果から言えることは・・
・バリューアップ工事に対する利回り
　増加家賃15.6万円（1.3万×12ヶ月）÷220万（230万－原復相当10万）×100≒7.1％
・価値の増加　増加家賃15.6万円÷10％（売却想定利回り）＝156万円の価値の増加
・10年間の投資効果　118ヶ月増加家賃153.4万円（1.3万× 118ヶ月）＋156万円＝309.4万円

本ケースは銀行に眠っていた純資産230万円が10年間で不動産の純資産を含む309.4万円に拡大した成功事例となります。
※資産維持の為、投資効果を得られなくとも行わなければならない再投資も多くあります。
このような結果が得られるかは十分な検討が必要です。

次回8月27日の賃貸経営応援セミナーではこの内容に、リノベした部屋、しなかった部屋の10年比較も併せた内容を考えています。
ぜひ遊びにお越しください。※同封チラシをご確認下さい。

資産管理部部⾧　鈴木　奮　CPM®(米国不動産経営管理士)