アライブ通信

アライブニュースvol.732012/06/28 アライブニュース

７月から、いよいよ「再生可能エネルギー全量買取」制度が始まります。
「1kw=42円20年固定買取」という好条件に、様々な事業者
・地方自治体が、太陽光発電事業への参入を検討している・・・
との話が新聞紙面をにぎわせています。
浜松市も、呉松町にある最終処分場跡地を利用して、2メガワット(一般家庭500世帯分)の
メガソーラーを誘致するとの計画を発表しました。どんな施設になるのか、楽しみですね。
ところで、アライブでも太陽光発電をやってみたい！と思い、昨年11月、
自社物件のアパートに、太陽光パネル(9.21kw)を設置しました。
11月～4月の半年間の発電実績を集計すると…メーカー予想値を10％上回る、
大変良好な発電実績が得られました！

浜松の日照量は日本有数で、太陽光発電にとても適した立地だと言われています。
実地で試してみて、あらためてその意味を感じた次第です。

　
下のグラフは、昨年度 アライブがインターネット上で広告掲載していた物件総数と、アクセス数(※)です。
昨年４月時点では、概ね、管理オーナー様の空室を掲載していましたが、お部屋探しのお客様目線に立った時、【あまり物件を持っていない】という評価になると、当然、お客様の問合せ・ご来店が増えません。
これを改善する為に、他の管理会社や一般オーナー様が持っている物件をプラスＵＰで掲載し、インターネット上で、【アライブは沢山の物件を取り扱っている。問合せしたら良い物件があるかも？】という評価を頂く事で部屋探しのお客様と接点を増やし、結果、管理物件を紹介出来る機会を増やす広告戦略を実施してきました。
（このＮＥＴ登録は、写真撮影・登録事務作業等、煩雑で手間な作業をスタッフ皆で”コツコツ”とこなしています。）
併せて推進した野立看板でのアライブＰＲや、キャンペーン・イベント活動を通じ、昨年度は一昨年度に比べ、仲介件数を２００件増加し１２００件の仲介（入居）に達しました。
お預かりする管理物件が、少しでも《市場の目》に触れる様にする為、今後も様々な営業・広告活動を継続していきたいと思います。
宜しくお願い致します。

新築時はともかく、築年数が10年、20年と経過すると空室が目立つ物件は少なからず出てきます。
女房と畳・・ではありませんが、同条件･同家賃であれば誰もが新しい方に入居したいに決まっています。
では、どうすればこの事体を打開することが出来るのでしょうか？
てっとり早く家賃を下げることも一つの方法でしょう。
（実際にこれが空室対策の一番の近道と考えます。）
しかし、値下げ幅にも限度はあります。
一度下げた家賃は後に簡単には上げられないし、隣室の住人からも下げてくれと言われかねません。
また、オーナー様によっては「どうしても家賃を下げられない」という事情もあろうかと思われます。
そんな時は、同条件ではなく条件が変われば良いわけです。
では、どのように条件を変えれば良いのでしょうか？
アライブでの取組み方をご紹介させて頂きます。
まず、空いた部屋の退去者の退去理由や紹介したけれども入居が決まらなかった時の
お客様の声（何が決め手にならなかったのか？）を聞き取り、空室の原因を掴む
ことから始めます。
原因は立地（学校・職場・商業施設・公園）・環境（騒音、埃など）なのか、
建物（老朽化・設備・広さ・間取り）なのか、家賃なのか、近隣問題なのか、
自己理由（転勤・結婚・離婚・出産増員）なのか・・、管理が悪ければ当社の問題です。
立地や環境はなかなか変えられませんし（敷地内の木を切ること位はできますが）、
自己理由では防ぎようがありません。
ただ、建物が理由だとすれば、投資額の大小はありますが、対処する必要があるのではないでしょうか？
また、近隣とのトラブルの場合、相手方にマナー違反などがあれば、少なからず
対処の仕方はあると思われます。
ここでは、建物の対処で条件を変える方法に焦点を当て、投資額の順でみていきましょう。
【投資レベル1】：～千円程度
①ウエルカムボードを置く
②設備などにアピールポイントを書いたPOPを貼る
③芳香剤を置く
　　→ほとんどお金をかけるとことなく、案内時の印象が良くなります。
【投資レベル2】：5千円～3万円程度
①照明器具や小物を置く
②ワンポイントクロス（壁一面だけにカラークロス）を貼る
　　→少しだけお金を使うことで雰囲気が変わり、内覧者が生活をイメージしやすくなります。
【投資レベル3】：5万円～10万円程度
①モニターホン・洗面化粧台などの設備のグレードアップ
②家具やソファーなどを配置する
　→②はモデルルームとして使用できます。成約のプレゼントにすればより効果的。
　　家賃1ヶ月分程がかかりますが、ひと月空いたと思えば・・先行投資したいところです。
【投資レベル4】：数十万円～100万円超
①間取り変更・リノベーション
②外壁塗装
③エントランス修繕
④駐車場ライン引き直し
　→再投資して物件を生まれ変わらせることで、今後も入居者に満足してお住まい頂けます。
当然、これらの建物の対処法を実施するだけでなく、店頭やネット広告、
近隣商業施設や公共施設、客付業者など様々な手段を利用し、より早く告知していく事が
重要であると考えております。
また、上記の建物改善の他にも、集客方法の改善（プレゼントのキャンペーン作戦など）
や募集条件の緩和（ペット可、シェアルームの許可など）といった事も並行して考えて
いく必要があります。
物件の状態やオーナー様の意向により、空室改善のやり方は様々です。
私達は、オーナー様と対話しながら物件毎により良い方法を考えて、一つでも多くの
空室を一日でも早く埋めていきたいと思っております。
スタッフが立ち寄りの際には、お気軽にご相談ください。