アライブ通信

アライブニュースvol.812013/02/20 アライブニュース

２月に入って、賃貸マーケットは本格的な繁忙期に入りました。
２月～３月は、入居件数・退去件数とも、平常月の２倍以上になります。
この時期にしっかりと仕事をして、ALLアライブで一部屋でも多く
入居を決めていく所存です。
ご支援のほどよろしくおねがいします！
さて、三井住友トラスト研究所から「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」という、興味深い
レポートが発表されましたので、ご紹介します。　
(レポート本文は三井住友トラスト研究所のHPをご覧ください)
・年平均の家賃下落率は年１％。
・新築～2年目は家賃の下落はなく、むしろ上がる傾向。(補足…東京の場合、大型の新築物件が多く、
　 新築時には家賃を若干ディスカウントして早期満室を優先する傾向があるためだと思われます)
・3年目～10年目は、新規供給される新築との競合で年1.7％～2.2％家賃が下落する。
・11年目～20年目は、新築競合が弱まり、年0.6％～0.9％の下落率。21年目以降は横ばいに近い。
この分析は東京のデータを基にしたもので、また適正家賃は立地・リフォーム・競合状況…で物件ごとに
考えるべきものですが、全体的な傾向として、参考にしていただければ幸いです。

２月に入り年度末まで残り約２ヶ月となり、なにかと慌ただしさを感じている方が多くなったと聞くようになりました。
以前公共工事を担当していた時には『２月は逃げる・３月は去る』と、工期に迫られ天候を気にして予報図とにらめっこ状態で夜遅くまで打ち合わせをしても決断出来なく、翌早朝５時頃の現況を確認して何時には天気は回復すると仮定し作業開始時間を決定した事も懐かしいです。
賃貸市場も同様でこの先入居希望者がどの様な条件であれば３月の最盛期に物件決定をするかの決断をする必要があります。
オーナーの収入確保をどの様な計画で提案する事が最適かを真剣に検討して提案して行くのですが、真剣に検討すればするほど悩みますがこの悩みはオーナーも同じ事であり大変です。　
しかし悩んでいるだけでは何も結論は出ません。
時間が経過して行くだけで気が付くと入居希望者の動き出すタイミングと言う好機（工期）を逸してしまいます。
決断は非常に勇気のいる事ですがその一歩が流れを大きく左右します。
特に条件設定は収入に直接影響しますので重い判断ですが事業はお客様に利用して頂いて成果が出ます。
相続対策の為に借入を起こして賃貸マンションを建設された方も借入をして建設が終わったら対策完了ではありません。
相続対策の準備が出来ただけで健全な賃貸マンション経営を続けて行く事が相続対策です。
評価を下げても借入は残っていますので事業として真剣に取り組まなければいけません。
その為に入居者に利用して頂くには何をすべきかの決断です。　
多くの方の意見を参考にするのも一案、多くの物を見る事も一案、多くの文献から情報収集も一案ですが自分はよく思います。
出した結論が正解であると、自分が決断して得た結果はある意味成否どちらでも得るものはゼロではありません。
成功すれば自信となり次につながり、失敗なら次の戦略の材料となります。
賃貸マンションの入居希望者は多くの方が対象となりますので多くの考え方があり多くの基準点があります。　
その人達にどの様に正面から立ち向かい何を伝えたいかを明確にする事が重要な事です。
入居者の皆さんに心からのメッセージ 『入居して頂いてありがとう』を伝える勇気を是非決断しましょう。

前回投稿した2012年6月号では、空室対策を建物（＝ハード）の面から考えてみましたが、 今回は入居者の心（＝ソフト）の面からの切り口で検証してみたいと思います。
先ず、ご自分のマンションなりアパートなりに住んでいるのは人間です。
（たまに動物もいますが・・）
そして、人間は考える動物、すなわち気持ち（心）があります。
この入居者の気持ちを掴むことから始めていけば、空室を埋める糸口がきっと見つかるはずです。
では、早速、入居者の気持ちになってご自分の物件について考えていきましょう。

もちろん、入居者によって十人十色・千差万別ですので、人のタイプ（独身か既婚か、ファミリーか？男性か女性か、社会人か学生か？世帯の場合、新婚か子育て世代か、年配者か？このエリアに何を求めてくるのか？）によってニーズの仕分けをしなければなりません。
そして、物件の背景（都会か田舎か、住宅街か商店街か？新築か築浅かもう古いのか？間取りは？設備は？敷地のゆとりや駐車スペースは？利便施設は何があるのか？駅やバス停は近いか？近隣の賃貸物件と比較してどうか？等々）を考慮しなければなりません。
以上を踏まえ次の事を行ってみましょう。

[空室対策検討のモデル]
①入居者目線で自分の物件を見（観・診）て、入居者の気持ちになって考えてみる。
　 そして、その気持ちを理解する（無理にでも・・）。
　　　例えば、清掃は行き届き清潔感があるか？クレームは迅速に丁寧に対応してくれるのか？
　　　近所付き合いは円滑か？ペットを飼えないか？セキュリティーは万全か？
　　　家賃の支払い方法はどうか？等々
②そこで出てきた問題点を挙げてみる。
③その問題の解決策を考えてみる。
④その解決策で得られる結果に対しての投資額は適切か（費用対効果）を考えてみる。
⑤問題がなければやってみる。
⑥この結果を踏まえて、さらに問題点を探る。→③へ戻る
さて、ご自分の物件に照らし合わせてみて、いかがでしたでしょうか？
ここに示した（私が勝手に考えた）思考モデルに当てはめ、このサイクルを繰り返していく事で、効率的かつ経済的に空室を埋めていく一つの手段になるのではないかと考えます。
私達は、これからもずっとオーナー様と共に考え、行動し続けて参りたいと思います。