アライブ通信

vol.50　「建て替えと買換え、どっちを選ぶ？資産の将来戦略」2021/03/19 総資産管理 奮闘記

「建て替えと買換え、どっちを選ぶ？資産の将来戦略」

コロナ禍で多くのオーナー様から上がってくるようになった、『建て替え』問題。古くなってきた物件に、まとまったお金をかけるなら、いっそのこと建て替えよう、というのも一つの選択肢です。今の土地を残したいから、もっと収益を増やしたいから、子供に残したいから・・・。将来のビジョンは様々ですが、どんな基準で選べばいいのでしょうか？

3つの基準で考えよう！築30年からの将来戦略

日本の賃貸経営は1970年代から広がってきた、といわれています。2021年となった今、あちらこちらで、築40年、50年の賃貸物件を見るようになってきました。借入も終わっている今、将来をどう考えていくのかはオーナー様にとって大きな課題でもあります。

《選択の基準は大きく3つ》

①家族の思い

まず、ご自身、ご家族がどうされたいか。これは、ご自身や家族の思いです。ここを全く無視して進めることはなかなかできません。『立地が良く子供に残したい』『引き継ぎたくない』『違う形で活用したい』関わるご家族の意見を整理しましょう。現状で管理上のトラブルが多い物件に関しては精神的なストレスでこのまま続けていく自信がない、といったケースもあるでしょう。

②今の物件の収益性・将来性

次に、今のままではだめなのか、ということです。借入も終わっていれば、物件さえ維持できるのであればできるだけ長く使い続けたほうが得であるのは間違いありません。ただし、大型の修繕費用がかかる、という場合にはその費用を差し引いて手元に現金が残るのか、修繕費用をかけた後、どれくらい持ち続けられるのか、といった話になります。

③将来の収益性比較

最後に、将来の収益性です。取り壊して建て替えるのか、中古のアパートに買い替えるのか？前提として立地が悪く活用可能性が低い（なかなか埋まらない）などのケースはそもそも物件の買い替えを検討された方が良いかもしれません。以前、本紙でもお伝えしましたが建て替えた場合、かかる費用と将来の借入返済などから、賃貸事業で手元に残る現金を想定することができます。また、買い替えた場合も同様に試算し、『どちらが経営上得なのか？』ということがわかります。

将来を考える際の選択の基準は大きく3つです。この3つを整理し、どうしたいかを総合的に決める必要があります。今回はあくまでも将来に渡り不動産を活用して、収入を得ていこうという計画での考え方でお話ししました。

建て替えか、買換えか、難しいテーマですが、大きく3つの基準で整理して考えることが重要です。
築が古くなってきた物件についてはこの3つの基準を整理してみてはいかがでしょうか。

営業部　大川　賢治

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