アライブ通信

vol.75　空室対策が相続税へ与える影響とは2023/07/20 総資産管理 奮闘記

よく賃貸アパートやマンションは相続対策に有効と言われています。
その理由として、現金よりも不動産評価の方が低く、建物は固定資産税評価で評価されるからです。
固定資産税評価は建物の建築費の40％～70％程度（構造により異なる）と言われており、
また土地は原則、路線価で評価され、路線価は時価の80％程度と言われています。

さらに、その不動産を賃貸すると、土地と建物の相続税評価額が下がります。
その理由としては、建物は固定資産税評価額で評価されますが、賃貸することにより、貸家の評価になるからです。
つまり、相続対策の観点では現金＜不動産、不動産であれば賃貸が相続対策に有効となることが言えます。
ただ、賃貸にすれば相続評価が変わるのではなく、物件の稼働状況によって評価額が変動します。
　以下、具体的に見ていきましょう。

【 家屋を賃貸している場合の家屋《貸家》の評価 】
　家屋の評価 ×（ 1－借家権割合 ）
【 家屋を賃貸している敷地《貸家建付地》の評価 】
　土地の評価額 ×（ 1－借地権割合×借家権割合 ）

相続税評価で3,000万円の土地の上に2,500万円の建物を建てて賃貸した場合（ 借地権割合50％ ）どのようになるでしょうか？
〇 建物の相続税評価額
2,500万円 ×（ 1－30％ ）＝1,750万円
〇 土地の相続税評価額
3,000万円 ×（ 1－50％×30％ ）＝2,550万円

借家兼割合→全国一律で30％

借地権割合→地域ごとによって定められている（静岡県西部では50%が多い）

土地＋現金の相続評価
3,000万円＋2,500万円＝5,500万円
建物＋土地の相続評価
1,750万円＋2,550万円＝4,300万円
　⇒約,1,200万円の評価減

ただ、不動産(賃貸)の相続評価は上記で評価されることはなく、稼働率≒賃貸割合を考慮し評価されることが多いです。
賃貸割合を考慮した相続評価は

【 家屋を賃貸している場合の家屋《貸家》の評価 】
　家屋の評価 ×（ 1－借家権割合×賃貸割合 ）
【 家屋を賃貸している敷地《貸家建付地》の評価 】
　土地の評価額 ×（ 1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ）
賃貸割合は全部屋の床面積と稼働している部屋の床面積の割合で計算

つまり、稼働率によって、家屋の評価にかかる係数が変わるため、空室が多いと評価額があがってしまうケースがあります。
では、実際にどのくらい期間空室であると評価時に空室となるでしょう？
一般的に、募集している短期間の空室であれば空室と見なされないようです(※その他条件あり)。
いかがでしょうか。賃貸物件の所有によって、相続対策はできますが、その稼働状況によって、評価が変わってきます。
一度オーナー様の物件も相続対策を踏まえた視点で、物件の稼働状況を見直してみてはいかがでしょうか。

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資産管理部課長　木下　召子