アライブ通信

業界ニュース vol.12017/07/31 業界ニュース

住宅土地統計によると公営、都市再生機構、官舎、社宅（給与住宅）以外の民間（企業、個人）が建てる賃貸住宅は全国でおよそ1,600万室。空室率20％で想定すると全国で約320万室が空室ということになります。一方、インターネット上の賃貸不動産のポータルサイトの全国の掲載物件数に目を向けると、「Ａ」サイトでは643万室の空室公開、掲載店は３万店。「Ｂ」サイトでは8００万室の空室公開、掲載店は２万店という状況になっています。

勿論一つの部屋が複数公開されている場合も多いですが、ネット上の空室物件は増え続けています。今では部屋探しのお客様は多くの時間をかけて自分に最適な物件探しをネット上で行っています。そのなかから、気に入った物件をネットで問い合わせして来店します。来店する店は今や２店舗に満たない状況です。ネット上で部屋探しが完了してしまいます。更に今年の２～３月期は新築の供給も多く、入居が決まらない新築物件は家賃の下落がはじまっています。これからの賃貸経営のポイントは借り手市場に合った賃貸経営に転換出来るかです。

具体的には次の３点です。

1．それでもネット検索で選ばれる物件づくり

キーワードは「ユニーク」たった一つの、他にはない・・・つまり「お値段以上」の物件づくり。家賃が同じであれば、おしゃれ、綺麗、設備充実、広い、間取りが良い、初期費用が安いサービス充実・・・選ばれる特徴があることです。例えば、家賃５万円で６ヶ月空いている物件があったとします。何もしなければ、さらに６ヶ月空いてしまう可能性は大ですので、５万円×６ヶ月で３０万円の損をしてしまいます。ならば、いっそのこと３０万円かけて「ユニーク」な物件づくりに挑戦してみるのはいかがでしょう。身近な管理会社の提案に耳を傾けてみるのも一つの手です。経営は一人では出来ません。その部屋が５万円を頂戴するに値する商品になれば、入居者が決まるのは時間の問題になります。

２．部屋を貸すことをサービス業とする

「入居者」を「お客様」ととらえ、常にサービスを心がけないと満室経営は続けられないと肝に銘じてみましょう。長く住んでもらった方が 安定経営に繋がります。入居者の満足度を確かめたり、退去理由を把握します。永遠に売れ続ける商品はありません。今売れているものも、いずれは売れなくなります。今人気の設備も間取りもいずれは当たり前の設備になります。売れている時、貸している時だからこそ、次の一手を考えましょう。今の家賃を維持するためには、常にその家賃にあった商品やサービスを提供することが大事です。

３．事業の経営者という意識を持つ

賃貸経営の基礎知識（特に事業としての中長期の視点や収益性や安全性の視点）をしっかり身

につける事です。商売の基本は「数量」×「単価」です。賃貸経営の場合、入居率×家賃です。

*入居率が100％・家賃が90％であれば売上げは▲10％

*入居率が90％・家賃が100％であれば売上げは▲10％。

*その両方が90％になると売上げは・・・90％×90％＝81％で▲19％

空室は損であると意識し、常に満室になるように努力しましょう。一番高い家賃設定を目指す賃貸経営から、１棟あたりの収益の最大化を目指す家賃の設定を目指しましょう。小売業では一時的にキャンペーンやセールを当たり前のように行い収益最大化を行っています。

情報を収集し、成功事例を学び実践し、借り手市場に合った賃貸経営が出来るか否かが安定経営のポイントです。