アライブ通信

賃貸管理コーナーvol.22017/09/30 賃貸管理

テナントリテンションとは、アメリカの賃貸不動産業界から来た言葉で、一般的に「入居者保持」とか「解約阻止」などと訳されます。 賃貸住宅において、「入居者に長期に渡って住み続けてもらうための努力や工夫をする」という意味です。

賃貸経営は、長く入居してもらったほうが安定的に収入が見込めますし、空室リスクに悩まされる事もなくなります。入居者を顧客として捉え、顧客満足のために、さまざまな対策を考え、実行することで居住年数を長くすることになります。ＰＭ（プロパティマネジメント）の考え方では、オーナーにとって解約＝空室であり、収益を減らす悪因であるため、いかに長く住んでもらうかが重要となります。不満による退去（設備の老朽化、近隣トラブル、物件自体の保守点検、清掃の不徹底、適正でない家賃設定等）を防ぎ、また早期に選ばれるための物件の魅力を創ることなどが重要です。

具体的に稼動率を用いてお伝えします。将来にわたる安定経営という視点で稼働率を判断しますので、稼働率＝入居期間÷（入居期間＋空室期間）で計算します（下図　稼働率早見表参照）。縦軸に平均入居期間。横軸に平均空室期間で求めることができます。

例をあげてご説明します。ある物件で、平均入居期間２年（２４ケ月）で退去後、次の入居者が決まるまでの空室募集期間６ケ月の稼動率は８０％です（下図①）。しかし、入居期間２年（２４ケ月）であっても早期に対策を打って、工夫することで空室募集期間２ケ月となった場合の稼働率は９２．３％（下図②）に向上します。また、空室募集期間６ケ月を要しても、平均入居期間６年（７２ケ月）の場合、稼動率は９２．３％（下図③）に向上します。

年間収入＝家賃×総戸数×１２ケ月×稼動率ですので、入居期間２年の場合では４ケ月空室期間が延びると家賃が１０％下落したことと同じになります。優先すべきは長く入居してもらうこと。そして空室期間を短くすることを目指してまいります。