アライブ通信

賃貸管理コーナーvol.222019/09/17 賃貸管理

地域では築40年を超えるアパートも出てきました。資産は維持したいけど、古い物件のままで10年20年賃貸経営を続けていくのは不安･･･。そんなオーナー様の声も聞くようになってきました。今回はオーナー様の高齢物件を生まれ変わらせるアパートの建て替えやリフォーム・リノベーションの検討に必要な基礎知識をお伝えします。
建て替え？リフォーム・リノベーション？何をすればいいの？

古くなって入居が厳しい。賃料が大きく下がっている。こんな物件は対策を検討したくなるケースの一つです。主な対策としては、①リフォーム、②リノベーション、③建て替えといった3つがあげられます。

❶リフォーム

リフォームとは、英語で「悪い状態からの改良」を意味します。つまりは、壊れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにすることを指します。そのため、比較的安価で行うことが可能ですが、物件としての価値が落ちにくくするために行うものです。

❷リノベーション

リノベーションとは、「革新、刷新、修復」を意味します。リフォームとの違いは、”新たな機能の追加や価値を向上させる”という意味合いが含まれる点です。時代のニーズに合わせて2DKから1LDKへの間取りの変更を行ったり、和室から洋室に変更する、といったことで物件の価値を上げることができます。リノベーションは小規模なものから大規模なものまである事から費用も内容によって大きく変わってきます。

❸建て替え

建て替えをする場合の目安は、①建築時期、②今後かかる投資、③空室状況（過多）、④節税効果（所得税・相続税）の4つです。借入返済が終わっていればそれなりに収益が出るケースも多くなります。ただ、それ以上にコストがかかったり、その後の経営・相続において節税効果が見込めなくなってきている、というケースもあります。その場合は、建て替えも対策の一つになります。しかし、建て替えを行う場合は、入居者の立ち退きや解体工事費といった費用や労力もかかってきます。

対策にもそれぞれメリットとデメリットがあります。オーナー様のお持ちの物件は具体的に何をすればよいか迷ったら、是非お気軽にお声がけください。