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vol.30 キャッシュフロー経営のすすめ2020/08/28 賃貸管理

2008kanri.png 「コロナ」「コロナ」と毎月続けてレポートしましたが、心配ばかりしていても前にすすめませんので、こんな時でも普段通りのアパート・マンション経営を心がけましょう。弊社が推奨するのはセミナーでもお話しているキャッシュフロー経営。キャッシュフローとは期間の現金の流れのこと。そしてキャッシュフローツリーとは米国で考え出されたアパート・マンション等の収益物件の投資判断をする際に用いられる考え方で、賃貸経営の健康状態を図る簡単な診断表です。いたってシンプルなものですので、改めてご自身の物件をあてはめてみてください。

●とある築20年の12戸の1Kマンションの場合
昨年の平均月額家賃は4.5万円/戸。空室が年間を通し1部屋。
昨年の修繕費・管理料・光熱費・固定資産税等の運営費の合計は112万円。借入返済は443万円/年。
このケースをキャッシュフローツリーに落とし込むと、以下の表になります。

2008_08.png❶総潜在収入(GPI)
その物件が最大限稼ぐことのできる額
4.5万円×12戸×12ヶ月=648万円
❷空室損・リース損
空室やフリーレントによる未収入額
4.5万円×1戸×12ヶ月=54万円
❸実効総収入(EGI)
その物件が実際に回収した額
648万円ー54万円=594万円
❹運営費(OPEX)
管理料・修繕費・清掃費・公共料金・固定資産税等の経費の合計
❺営業純利益(NOI)
❸実効総収入から❹運営費を差し引いた手取り収入
594万円ー112万円=482万円
❼税引前キャッシュフロー(BTCF)
❺営業純利益から❻年間返済額を引いた手残り金額
482万円ー443万円=39万円

各項目は総潜在収入(GPI)を目安にし、健全性を判断することができます。その目安は右から2番目の列。そしてその判定が一番右の列となり、×の項目は改善が必要ということになります。
ご自身の物件に×のついた項目があれば弊社までご相談ください。改善策を考えましょう。

表下段の資金繰り指標のほかにも、融資によるレバレッジ効果をはかる指標、現在価値と将来価値をはかる指標など、多くの指標による経営判断がこのキャッシュフローツリーを中心に展開されます。米国不動産経営管理士:CPMによって生み出されたこの手法。私も先日この資格試験に合格しました。管理オーナーの皆様には習得した知識をこの場や今後開催を予定しているセミナー等でご紹介をさせていただくとともに、経営サポートに役立てられればと考えています。なるべく分かりやすくご紹介しますので、ご期待いただければ幸いです。

なお、9月より定期的に開催する無料個別相談会では、上記キャッシュフロー診断もいたします。ご要望の方は物件の概要と、昨年の収入・支出の額、借入返済と、固定資産税の額をご用意いただき、お電話にてご予約ください。ご予約は下記連絡先まで。お問合せお待ちしております!どうぞお気軽に!
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