アライブ通信
アライブニュースvol.702012/03/26 アライブニュース
３月に入り、お部屋探しも繁忙期のピークに入ってきました。
おかげさまでアライブの賃貸住宅の仲介件数は、1月末までの累計で、
対昨年度比で125％。
磐田店を除いた既存店の仲介件数でも、110％と、
大幅に伸びています。
この調子で３月を乗り切り、一つでも多くの入居者をお部屋にご案内して、入居率ＵＰ！
満室経営！につなげていきます。
さて、最近読んだ本に、「チェーンストア」と「地域一番店」の違いという
興味深い話がありましたので、この場を借りてご紹介します。
小売業の経営を分類すると、以下の２つに大別できるそうです。
チェーンストア…「良いものを安く」「どの店でも同じサービス」を提供。
全国多店舗展開、一括仕入
地域一番店………「地域のお客様が求めるサービス」を提供。
ローカルに店舗展開、個店仕入チェーンストアではサービスは均質で
「規模が大きく、コスト力が強い企業が勝つ」ため、同じ業態では４～５社しか
生き残れない。(例えばｺﾝﾋﾞﾆならｾﾌﾞﾝｲﾚﾌﾞﾝ・ﾌｧﾐﾘｰﾏｰﾄ・ﾛｰｿﾝ…等数えるほどしかない）
そこで、ローカル企業は地域一番店を目指して「地域の特色」で局地戦に持ち込むしかない。
サービスで差別化して、大手以上に強い顧客基盤を築いているローカル企業は
たくさんある…とのこと。
アライブが目指すところは「地域一番店の不動産会社」！だと改めて感じた次第です。
管理させて頂いている築４０年の木造借家が退去された際、
オーナー様とこんなお話をしました。
“設備修繕・原状回復しても１５０万円以上掛りそう。
だけど家賃は４万で貸す事ができるかどうか・・・”
“解体更地にしても敷地は２６坪の狭小宅地。
駐車場にしても４台しか置けず、５０００円としても月２万円・・・”
“借家一戸を建て直しても効率が悪い為、なかなか良い土地活用には・・・？？”
そんな現状に、オーナー様と悩みながら半年位が経ってしまいました。
そして、昨年の４月、私の在籍する布橋店では静岡大学の入居募集を終えて反省会を
していた中で、スタッフが「最近の大学生は車を所有しない為、敷地内駐車場が余る」
という声が耳に入りました。
【当該地は静岡大学の近くで学生向けには良好！】
【狭小宅地だが駐車場の無い学生プランなら、効率（収支）の良い検討が出来るかも？】
★”学生”というお客様のターゲットを絞る 事で、活用方法が見えてくる。
★”差別化”になり得るコンセプト（今回はロフトのある学生部屋♪にしました。）を
付ける事で、市場の中での競争力を付ける。
結果、４戸アパートを建設・満室にて先日お引渡しが完了致しました。
↓本物件の動画！
今回のケースは新築案件でしたが、お預かりしている既存物件に対しても
“ターゲットを絞る”
“コンセプトを付ける事で競争力・差別化を図る“事が、入居促進を進める大切なキーワード
だと思っています。
１つでも多くの空室を減らしていく事に今後も努力していきたいと思います。
宜しくお願い致します。
昨年末、政府は平成24年税制改正大網を決定しました。
不動産オーナー様に関連する税制改正のポイントと対策案をまとめましたのでご参照ください。
◎現在審議中の税制改正についての傾向
※下記内容は税制改正案のすべてではありません。
◎所得税・固定資産税の改正案と対策方法
【増税】所得税
①給与所得控除の上限改正（H25～）
1,500万円超の控除は245万円で打ち止め
②特定事業用資産の買い換え特例
3年延長（ただし、300㎡以上の一定の建築物等の敷地に限定）
※復興増税により平成25年から25年間、所得税額が2.1%増税され、
住民税は、平成26年6月から10年間、1人1,000円増額することが決定しています。
【増税】固定資産税（住宅用地）
負担調整措置制度を改正
現状：課税標準額を本来の80%に留める → 段階的に廃止
・不動産管理法人を設立し、家族に所得を分散
・返済が終了している物件は、不動産管理法人に名義を移す
・少人数私募債を発行し、会社から個人に給与ではなく利息として支払う
・未利用の住宅用地は売却、もしくは有効活用を行う
◎相続税の改正案と対策方法
【増税】相続税の改正案（平成27年1月1日以後の相続）
～基礎控除額の見直し～
現 状：5,000万 ＋ 1,000万 × 法定相続人の数
改正案：3,000万 ＋ 600万 × 法定相続人の数
～税率構造の見直し～
最高税率：50% → 55%
～生命保険金非課税枠の見直し～
非課税限度額 ＝ 500万 × 法定相続人の数
現 状：法定相続人であれば可能
改正案：法定相続人 且つ生計一である者・未成年者・障害者のいずれかであることが条件
・減税傾向にある贈与を活用
・納税方法、分割案を事前に作成する（遺言は必ず作成する）
・なるべく親子で同居する
・養子縁組で法定相続人を増やす
・生命保険の非課税枠を使い切る
今回の税制改正大網から、各々の税金の増税・減税の傾向をふまえ、ご自分の資産を守るため、専門の税理士による「診断」を受けることも対策の一歩と感じます。
お気づきの点ございましたらアライブまでご一報いただければ幸いです。
※本資料はあくまで参考のものです