アライブ通信
アライブニュースvol.1162016/01/21 アライブニュース
新年あけましておめでとうございます。
旧年中は格別のご厚情を賜わり厚く御礼申し上げます。
昨年は祖父母二人を亡くしたこともあり、個人的には大きな節目となった一年でした。
今年は、引継いだものを時代に合わせて発展させていく年にしていきたいと思っています。
さて、二転三転した新国立競技場のデザインも
決まり、今年は東京オリンピックに向けて 具体的に
動き出しました。
「天竜材の競技施設への活用」 「事前合宿の誘致」
など、地元の取り組みも 動き出しているようです。
当社に貢献できることはないか、アンテナを
高くしていきたいと思います。
代表取締役 須山雄造
私事ですが、今年2016年は “年男” にあたります。（昭和43年生) インターネットで昭和43年の出来事や
申年について検索してみると、こんな 事が書いてありました。 
人生ゲームは、発売を続けて48年 こんなに永く支持され続ける商品は凄い！
調べてみると、これまでに57種類もの 新たなバージョンが発売されています。
常に新たなチャレンジをしている事、これが支持される理由なのだと思います。
私達アライブが扱っている賃貸アパート・マンションも、人生ゲームの如く“永く支持され続ける商品“で
なければなりません。
日々の入居促進・入居者管理・建物管理を地道に繰り返す事と併せ、様々なイベント ・総資産管理等への
新たなチャレンジを継続する事で、同じく”永く支持され続ける”事を目指していきます。
申年の特徴（右の記事によると・・）である強気な言動・ワガママ・生意気・おおざっぱな考えは慎み、
自身にもお客様にも有意義な申年としていきたいと思います。
本年も宜しくお願いいたします。
常務取締役 吉原雅之
アライブ営業部の売買仲介の現場では３年程
前から《収益不動産(賃貸住宅等)》の売買
事例が増えています。
右のグラフは、国土交通省が発表している
データで、証券化の対象不動産の取得・譲渡
実績の推移です。
市場動向を探る上では同データは傾向を確認
する事が 出来、収益系の不動産が活発に
動いている事が伺えます。
(２０２０年オリンピック迄は続く？とも言われて
います。)
賃貸住宅等を売却する方は、借入返済に
困って手放し ている方は弊社取扱では
少なく、賃貸事業で一定の価値（実際に
相続を迎え節税効果を得た・資産の組換
え等） を終えた後の売却希望が多い様に
思います。
又、須山グループのオーナー様の中にも『中古の収益 物件があれば購入を検討したい』という声を
聞く機会が 出てきています。
今回記事では、『賃貸住宅を金銭価値(換金性)とした 場合、どの位なのだろう？』を考えてみたいと
思います。
①購入する方は物件を購入して得る収入が最大の関心で、 計算高いプロや、高額所得者をターゲット
にしたコンサル 会社が介在してくるケースが多く見受けられます。
(需要>供給で首都圏では買えない遠方顧客が買ったりします)
②県西部エリアでは、概ね、購入する代金（土地＆賃貸住宅） の１０％前後の収入率をベースに、
築年数・構造・入居 の状況等を鑑みて、その率は増減していきます。
Ex.築２０年のＲＣ賃貸・２ＬＤＫ １２戸で年間 1千万なら、地元では不人気エリアで入居が厳しくても
１億円（年収1000万÷単純利回り10%＝１億円）で購入検討されるケースもあります。
③購入者は概ね銀行借入をします。銀行は建物の法定耐用年数の範囲内を借入期間とする事が
多い為、木造(22年)・軽量鉄骨(27年)・鉄骨造(34年)よりも、鉄筋コンクリート造＝ＲＣ (47年) が
有利 になります。
Ex.築20年の軽量鉄骨造（法定耐用27年）では、単純利回りが高くても7年返済借入となると買いづらい。
築３０年を迎えた須山のＲＣリワードマンションも今年売買取引がありましたが、ＲＣ造という建物本来の
良さに加え、換金性という価値が落ちにくい。という事を実感する事が出来ました。
※決して “売る事を勧めているのではなく” 万が一の時、換金出来うる収益不動産として
所有・運用・管理を継続してい く事が大切な事だと思います。
そして、アライブ賃貸管理という業務 を通じて、そのお手伝いを今後も実施 していきたいと思います。
営業部長 吉原雅之
