アライブ通信
アライブニュースvol.1182016/03/16 アライブニュース
今年は年明けから株価急落・マイナス金利・円高・・・と
金融市場が大きく動いているのを実感します。
とりわけ、賃貸マンション経営は金利の影響を強く受けるので、
我々としても日銀のアナウンスは注意して見ています。
マイナス金利の日本経済への功罪については、いろいろな意見が
あって、何が正しいのか正直わかりません。
ただし、一つ言えるのはマイナス金利政策の結果として、10年国債の金利はゼロ、30年国債も
1％以下になったという事実です。
つまり、市場の多数派は、今後数十年にわたって現在のような超低金利が続く。と見ているようです。
もちろん遠い未来のことは「わからない」のですが、それでも過去にない低金利の今、金利見直しや
リスケジュールなど、銀行に借入条件を相談するチャンスだと感じています。
先日､2月19日に国土交通省住宅局建築指導課より『昇降機の適切な維持管理に関する指針』
が公表されました。
昇降機（エレベーターやエスカレーター）の安全性を維持するために､所有者･管理者､
保守点検業者及び製造業者がそれぞれの役割を認識した上で、適切な維持管理を行う
ことを目的とされています。
それぞれの役割とは…
所有者･管理者；適切な維持管理､適切な保守点検業
者の選定
保守点検業者；定期的な保守･点検の実施､点検結果の報告･アドバイス等
製 造 業 者；部品の供給､維持管理に必要な情報の提供等
その指針の中で保守･点検業務標準契約書･標準仕様書が添付され､「業務担当者の業務能力の
明確化､点検項目･頻度･修理の範囲」が記されています。
また､エレベーターの法定償却耐用年数(税法上)は17年ですが､公益社団法人ロングライフビル
推進協会のライフサイクル評価指針では､主要機器の耐用年数を25年と定めています。
このことから製造業者の若干差はありますが､部品の供給は当該機種製造中止後20年を
目安にしているようです。
この時期が近づいた設備には製造業者よりリニューアル工事の提案がなされます。
その提案を受け、オーナー様が適切に判断できるよう、我々管理会社は利用者(入居者)･所有者
の目線になってどこまでの点検･改修工事が必要かを助言することに努めていきます。
今回は入居直後のクレーム削減の続編です。
前回(2014年2月号)では、『新たなチェックシートを作成し、清掃業者と管理２課スタッフとの
２重チェックを実施したことで入居直後のクレーム発生率を２３％⇒１２％まで削減できた』と
ご報告をさせて頂きました。
しかし昨年上期は水栓金具の水漏れ、ドアの建付けが悪く開閉が困難、電気コンセントやスイッチ
プレートの固定不良、照明器具の電球や蛍光管が切れてしまった等、チェックをしっかり行って
いれば起こらなかったであろうクレームが多々有り、発生率も１９％まで上がってしまいました。
※図①.②参照
上期の反省から、昨年下期より清掃業者を集めて勉強会を開催、また以前は退去立会時・
清掃完了時に行っていた管理２課スタッフのチェックを新しいお客様が入居する直前に行うように
して、今まで以上に確実で細やかな対応を心掛けて実施したところ、今年上期はクレーム発生率を
７％まで減少させる事が出来ました。
※図③.④参照
但し、図④からもわかるように１月のクレーム発生率が２６％と大幅に増加してしまいました。
これは年末年始の慌ただしい時期にこまめなチェックが出来なかったことが原因と考えられます。
今まさに繁忙期の真っ只中ですが、この結果を踏まえて入居前チェックを徹底することにより、
この春に新しくご入居されるお客様が気持ちよく新生活をお迎え頂けますよう努力していきたいと
思っております。
